Недвижимость. ИЖС. Коттеджи
Фото: Виталий Барабаш

Барнаульская компания решила протестировать непростой механизм проектного финансирования, чтобы разом построить шесть коттеджей в пригороде

В пригороде Барнаула тестируют застройку коттеджного поселка с единой архитектурной концепцией с участием банка. Как и в случае с покупкой квартиры в многоэтажном доме, человек сможет заключить договор долевого участия (ДДУ) и выбрать один из предложенных вариантов, а не заказывать коттедж под себя. При этом его деньги будут храниться на закрытом счете до введения дома в эксплуатацию. Первый опыт изучает девелопер и его коллеги, чтобы понять, какие есть подводные камни, перед тем как заявить большие проекты.

Как у большого брата


С 1 марта 2025 года в России действует закон "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу", он дал старт системе так называемого проектного финансирования в малоэтажном строительстве. Застройщик, как и в случае с возведением многоквартирных домов, работает с конкретным заказчиком, деньги которого хранятся на эскроу-счете. Закон не запрещает и традиционные схемы расчета, однако дома, построенные без эскроу, нельзя будет приобрести в ипотеку.

В случае если деньги за коттедж размещены на эскроу-счете, подрядчик строит за свой счет или берет финансирование в банке под процент. Накануне краевой минстрой сообщил, что в Алтайском крае 39 компаний готовы строить малоэтажные дома с использованием эскроу. Однако это не единственный вариант.

Недвижимость. ИЖС. Коттеджи
Недвижимость. ИЖС. Коттеджи
Фото: Виталий Барабаш
Летом компания "Русич" заявила о том, что получила проектное финансирование на шесть коттеджей в Первомайском районе. На подготовку пакета документов ушло около полугода. Это первый в регионе случай, когда кредит оформляется по закону №214 ФЗ, то есть по тем же принципам, что и для многоквартирного дома. Размер кредита не оглашается, однако известно, что рыночная цена пула объектов, который получил финансирование банка, – 70-80 млн рублей.

"Строительство по договору подряда – это штучные проекты. Представьте: у вас есть улица, и вы под каждый участок и дом ищете покупателя. До тех пор, пока вы не найдете его, вы не знаете, какой дом у вас будет строиться. В нашем случае есть улица, идея того, как она должна выглядеть, – и мы начинаем работу. Клиент приобретает дом по принципу покупки квартиры в новостройке", – рассказал "Толку" руководитель "Русича" Артем Иванов.

Причины и дивиденды
Механизмы проектного финансирования сегодня тестируют компании, занятые на рынке малоэтажного строительства по всей России. Им это важно по нескольким причинам.

Поселки можно будет строить комплексно, в одном стиле и для схожей социальной группы. Условно, в них дорогостоящие коттеджи не будут соседствовать с бюджетными домами.
Освоение поселка пойдет ритмично, а не с учетом планов отдельных собственников. Сейчас некоторые покупают землю как инвестиционный объект, дожидаются, когда поселок заселится, и продают участок с наценкой. Но при этом остается пустырь, который не красит поселок, а старт строительства в последующем несет неудобство жителям.

Недвижимость. ИЖС. Поселок. Коттедж
Недвижимость. ИЖС. Поселок. Коттедж
Фото: Виталий Барабаш
Проектное финансирование позволит девелоперу четче планировать бизнес-процесс: проектирование, закупку и доставку материалов, привлечение сотрудников и т. д. Это позволит оптимизировать затраты. В том числе компенсировать выплаты по ставке банку.
Государство ратует за проектное финансирование, так как оно обеляет рынок индивидуального жилого строительства (ИЖС). На нем появляются компании, которые несут реальную ответственность за работу. Ход, качество и сроки строительства в том числе контролирует банк. Такой подход минимизирует риски появления обманутых дольщиков, доказал опыт работы на рынке многоквартирных домов.
В режиме наблюдения
Александр Верясов, председатель Союза малоэтажного строительства Алтайского края, отмечает, что работа девелоперов по №214-ФЗ однозначно повысит качество строительства и на рынке ИЖС:

"Представьте ситуацию: компания получила от 200 млн рублей у банка по проектному финансированию. В случае проблем она отвечает перед заказчиком своим капиталом. Это уже не крохотный застройщик, с которого нечего взять. Однако в ближайшее время такие схемы не получат массового применения. Мы считали экономику проектов: получать проектное финансирование имеет смысл, если речь идет о строительстве от 70 домов".

Недвижимость. ИЖС. Поселок. Коттедж
Недвижимость. ИЖС. Поселок. Коттедж
Фото: Виталий Барабаш
Подобное условие – большое количество участков в собственности под малоэтажку – одна из причин, по которой работа по №214-ФЗ на рынке ИЖС подходит не всем участникам.

Также Александр Верясов обращает внимание на то, что сама схема работы девелопера с банком еще нуждается в доработке:

"Например, проектное финансирование с его пониженной ставкой может использоваться на выплату заработной платы сотрудникам. А вот на налоги, которые при этом выплачивает работодатель, эти деньги уже нельзя направить. То есть предлагается кредитоваться в банке уже под коммерческий процент".

Участники рынка отмечают, что такой подход к строительству домов тормозит и то, что от застройщика требуется большой пакет документов на получение проектного финансирования. Он еще сложнее, чем для застройщиков многоэтажных домов, так как описывается каждый участок под коттеджем.


"На данный момент это больше создание прецедента. Но схема проектного финансирования работает таким образом, что без наработанного опыта ты не сможешь выйти на более высокий уровень, – говорит Михаил Кочетов, директор компании "Фирсова слобода". – Чтобы аккредитоваться и получить крупную сумму, тебе надо показать, сколько квадратных метров и домов ты уже построил. Если у тебя нет опыта или ты не можешь подтвердить его документально, то разговор будет коротким. С такой ситуацией могут, кстати, столкнуться предприниматели, у которых под одним брендом, условно, 25 ИП. Для банка они никто".

Кочетов полагает, что инструмент проектного финансирования не будет напрямую влиять на рынок ИЖС:

"Он больше зависит от ситуации в стране, от инструментов кредитования, доступных для населения. Но как шаг в этом направлении это важно. Этот механизм сейчас тестируют и другие девелоперы".