Здравствуйте!

Я оформляю документы на продажу квартиры, которую получила взамен снесенной пятиэтажки. Покупатель хочет в комплекте документов видеть передаточный акт на квартиру, но у меня его нет. Акт имеется в виду, который должен был подписаться при получении мной этой квартиры. Обязана ли я его предоставлять?
Здравствуйте! По общим правилам передаточный акт (или «акт приема-передачи») является одним из важнейших документов при реализации недвижимого имущества, в Вашем случае этим имуществом является квартира. Именно по передаточному акту устанавливается сам факт передачи объекта от одного лица другому по заключенному договору или соглашению сторон сделки.
В настоящий момент Вы являетесь собственником данной квартиры, и у Вас на руках должно находиться свидетельство о праве собственности. Это обстоятельство уже должно отбрасывать, все возможные сомнения со стороны покупателя при заключении настоящей сделки о купле – продажи Вашей квартиры.
Важное значение акт приема – передачи квартиры будет иметь уже по настоящей сделке купли – продажи, который Вы составите с покупателем.
Согласно ст. 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
Согласно ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 464 ГК РФ, если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 456), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.
В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.
В связи с изложенным, мы делаем вывод, что если покупатель Вашей квартиры требует, чтобы Вы предоставили данный передаточный акт (или иной документ, который может нести в себе данную функцию) не взирая на то, что у Вас имеется свидетельство на право собственности на свою квартиру, а вы, в свою очередь, отказываетесь, то покупатель может отказаться от заключения договора купли-продажи.
С Уважением, юрист ООО «ВерАлекс»
Солодухин Денис Игоревич