Ремонт многоквартирного дома: как добиться

Зимой в квартире было холодно. Собственница установила, что тепло уходит из-за недостатков в утеплении фасада и потребовала обязать ТСЖ провести ремонт. Но две инстанции ей отказали, поскольку температура внутри жилья не опускалась за пределы нормы. А в кассации стороны вдруг решили заключить мировое, по условиям которого товарищество все же обязалось устроить ремонтные работы. Суд соглашение утвердил, не увидев никаких нарушений. Впрочем, Верховный суд оказался иного мнения.
В отопительный сезон в квартире было холодно. Чтобы установить причину, собственница обратилась в научно-технический центр. Обследование жилья показало, что утечка тепла вызвана дефектами утепления фасада и негерметичностью монтажных швов.
Получив заключение технического центра, собственница обратилась в ТСЖ с заявлением о ремонте фасада. От ТСЖ ответа не последовало. Тогда собственница продублировала свои требования уже в форме претензии. Вновь не получив ответа, женщина обратилась в районный суд.
Она потребовала обязать ТСЖ отремонтировать фасад дома по периметру ее квартиры (текущие работы выполнить за счет фонда благоустройства ТСЖ, капитальные — за счет фонда капитального ремонта), а также взыскать с ответчика неустойку 1,8 млн руб., 150 000 руб. в качестве компенсации морального вреда и потребительский штраф. Уже в процессе Хитрова уточнила свои требования, попросив привлечь в качестве соответчика компанию, которая оказывала услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Два отказа и одно мировое
Райсуд просьбу истицы о привлечении соответчика выполнил, но в самом иске отказал. Первая инстанция не увидела нарушений прав собственницы: при замере показатели температуры в квартире женщины были в пределах допустимых. К тому же починка фасада относится к капитальному ремонту. Такие работы затрагивают интересы всех жильцов, поэтому решение об их проведении собственники должны принимать вместе. В настоящем случае такого решения не было, дополнительно отметил райсуд. Его выводы подтвердила апелляция.
В кассации стороны неожиданно решили пойти на мировую. Они попросили суд утвердить соглашение, по которому ТСЖ обязался в течение трех месяцев отремонтировать фасад дома по периметру квартиры истицы, а в случае нарушения — выплатить собственнице 1,8 млн руб. неустойки, 150 000 руб. компенсации морального вреда и 904 933 руб. штрафа. Эти договоренности не противоречат закону, не нарушают права и интересы других лиц, посчитал Второй кассационный СОЮ. Он отменил акты нижестоящих судов и утвердил мировое соглашение. Тогда пять граждан, по всей видимости соседи истицы, подали жалобу в Верховный суд.
Без согласия общего собрания
Суд не может утвердить мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. В настоящем деле кассация лишь формально указала, что такие обстоятельства отсутствуют, но на практике их не проверила, обратила внимание тройка судей под председательством Верховного суда.
Так, капитальный ремонт многоквартирного дома по закону проводится на основании решения общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 189 ЖК «Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме»). Второй кассационный СОЮ не проверил, было ли такое решение или нет.
В то же время удовлетворение требования, которое связано с единоличным распоряжением общим имуществом многоквартирного дома без согласия других собственников, противоречит закону, подчеркнул Верховый суд.
Кроме того, работы предполагалось произвести за счет средств фонда капитального ремонта. Для операций с этими деньгами тоже нужно решение общего собрания собственников многоквартирного дома (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК). Наличие или отсутствие такого решения суд опять же не проверил, указала гражданская коллегия. Она отменила акт Второго кассационного СОЮ и вернула ему дело для нового рассмотрения.
Главный вывод из определения ВС: если собственник хочет, чтобы его дом прошел капитальный ремонт, ему нужно пройти через процедуру общего собрания. В многоквартирных домах много жильцов, и собрать их на общее собрание по какому-то локальному вопросу, который не затрагивает весь дом, довольно сложно. Но закон таков и ВС просто обратил на это внимание.
С другой стороны, ситуация, когда один из жильцов дома страдает от строительных дефектов, а де-факто сделать с этим ничего не может, крайне несправедлива. Поэтому гражданской коллегии стоило бы на примере конкретного дела разъяснить, как собственники, столкнувшиеся с подобными проблемами, могут защитить свои права.