Застройщику приходится постоянно взаимодействовать с банками: чтобы получить аккредитацию, ускорить процесс выдачи кредита или договориться об условиях. Почти 70% от числа всех клиентов застройщика — это ипотечные клиенты. Поэтому банк и застройщик — партнеры: они помогают друг другу получить как можно больше прибыли и делят клиентов между собой. Льготная ипотека — их очередная обоюдная договоренность. Смысл договоренности в том, что застройщик покрывает недополученную банком выгоду сразу из своих средств. Банку так только лучше: он получит проценты гарантированно и в самом начале кредитного срока. Даже если клиент решит погасить ипотеку досрочно, банк останется в ощутимом плюсе. Застройщику тоже хорошо: во-первых, льготная ставка сильно повышает привлекательность предложения; во-вторых, компания не тратит лишнего. Всё, что застройщик отдаст банку, потом включат в стоимость квартиры. Недополученные проценты возместит не застройщик, а покупатель. Ему предложат два варианта покупки: со скидкой или по льготной ставке. Скидка здесь — всего лишь формальный термин. Он нужен, чтобы хоть как-то обосновать высокую цену квартиры, которую покупают в ипотеку со льготами. В среднем, минус 1% от годовой ставки увеличивает цену жилья на 3-4%. Если ставку снизили на 3%, цену квартиры повысят на 10%. НЕСУЩЕСТВУЮЩАЯ ВЫГОДА

Нашему клиенту И. понравилась реклама квартир от застройщика: скидки, низкие ставки и неплохие объекты подкупили мужчину. Он проверил, с каким банком сотрудничает застройщик, и одобрил льготный кредит самостоятельно. Когда И. пришел к застройщику, оказалось, что по льготной программе доступны далеко не все квартиры. А те, что доступны, стоят на 500 тысяч рублей дороже. Клиент не растерялся — решил отказаться от льготной ипотеки и купить квартиру на стандартных условиях. ПОДВОДНЫЕ КАМНИ Низкие ставки — это маркетинговый инструмент. Он помогает привлечь клиентов туда, куда они не приходят сами. Поэтому зачастую льготную ипотеку можно взять только на конкретный список объектов. Возможно, в списке доступных квартир окажутся только неликвидные: с плохой планировкой, видом на промзону, в криминальном районе без инфраструктуры или слишком большие по площади. Так происходит не всегда, поэтому уточните список доступных квартир, прежде чем приступите к оформлению льготной ипотеки. Вторая уловка — это срок кредита. Кажется, что ставка в 6% будет действовать в течение всех 20 лет, но обычно она действует один-два года. Изредка встречаются программы со льготами на весь срок кредита, но тогда банки ставят ограничения на этот срок: обычно он составляет от 7 до 12 лет. КАК ВЫБРАТЬ СТРАТЕГИЮ В некоторых случаях льготная ставка поможет сэкономить. Например, если застройщик не сильно поднял цену, льгота действует до конца срока, а вы не планируете погашать кредит досрочно. Лучше всего сесть с калькулятором и посчитать, во сколько обойдется льгота, а во сколько — разовая скидка. Цифры дадут точный ориентир. Главное — быть осторожным и не верить расчетам, которые показывает сам застройщик. Цифры — дело тонкое, подменить факты очень просто. На всякий случай, лучше сесть и пересчитать еще раз. ДЕНЬГИ ЛЮБЯТ СЧЕТ Однажды О. похвастался, что удачно рефинансировал ипотеку: вместо 11% получил 8,75%. Правда, пришлось заплатить комиссию: 4% от всей суммы кредита. Сейчас в планах О. — погасить ипотеку досрочно, в течение 6 лет. Брокеры «Этажей» сразу усомнились в выборе мужчины. Мы взяли калькулятор и посчитали, сколько стоит кредит О. в пересчете на реальный срок пользования ипотекой. Оказалось, что вместо лакомых 8,75% наш герой заплатит 10,24%. А комиссия банку вовсе не успеет окупиться. Чтобы не запутаться в сложных ипотечных расчетах, проконсультируйтесь с брокером: он поможет выяснить, какой вариант наиболее выгодный и подходит больше всего. Некоторые застройщики и банки действуют только в своих интересах, добросовестный ипотечный брокер и риэлтор — всегда в интересах клиента. Больше статей о рынке недвижимости читайте в Журнале Этажи