Что может заменить классическую ипотеку.

Одной из альтернатив ипотеке в России может стать рассрочка при покупке нового жилья. На ее внедрении настаивает заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин.

По его словам, этот механизм способен работать и сегодня, но пока нет юридических гарантий для застройщика, в том числе в случае неоплаты приобретенного жилья.

Сейчас рассрочку в новостройках застройщики предлагают до сдачи дома в эксплуатацию. Вице-премьер предлагает это исправить и дать им возможность делать это уже после ввода жилья.

Ранее Хуснуллин пояснял, что у банков есть право изымать квартиру, если ипотека не погашается, а у застройщиков подобного права нет, поэтому они не выдают рассрочку.

В ЦБ к инициативе отнеслись критически: председатель Банка России Эльвира Набиуллина выступила против идеи дать застройщикам право изымать жилье за долги по рассрочке, пояснив, что это может увеличить долговую нагрузку и создать риски для граждан.

Кто сегодня пользуется рассрочкой.

Если год назад рассрочку использовали не более 5% покупателей новостроек, то уже в феврале 2025 года доля покупок с рассрочкой в некоторых проектах превысила 60%, рассказал NEWS ru директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. По его словам, сейчас уровень популярности рассрочки близок ипотеке, когда та была субсидированной и безадресной. «Около 50% всех рассрочек берут люди, рассчитывающие в будущем перейти на ипотеку, а 50% — те, у кого есть депозиты, и/или те, кто продает свои вторичные квартиры», — уточняет эксперт.

В первую очередь рассрочка привлекательна для покупателей, имеющих полную сумму на оплату квартиры. Такие клиенты с помощью рассрочки и высоких ставок по депозитам могут выбрать новое жилье, к примеру, большей площади или в более престижном районе. «Если бы сейчас от них потребовалась единовременная полная оплата, они уже не смогли бы себе этого позволить. То есть, имея полную стоимость, клиент оплачивает от 5% до 20% покупки, а остальное кладет на депозит, таким образом он увеличивает свой бюджет», — объясняет Кочетков.

Также рассрочкой пользуются те, кто продает свою недвижимость. Имея альтернативу в новостройке с рассрочкой/отсрочкой платежа, они могут до ввода дома в эксплуатацию жить в своей старой квартире и без спешки продавать ее не ниже рыночной цены, плюс одновременно копить деньги на банковских депозитах, рассказывает Кочетков.

К слову, застройщики привлекают именно таких клиентов, так как они самые платежеспособные и надежные.

Какие минусы и риски есть у рассрочки.

В 90% случаев рассрочка — это удорожание стоимости объекта, предупреждает в беседе с NEWS ru ипотечный брокер Елена Молокова. Оно может быть как явным, так и скрытым, когда клиент даже не в курсе, что переплачивает.

Эксперт выделяет несколько основных рисков использования рассрочки при покупке жилья:

- риск повышения ключевой ставки и, как следствие, роста ставок по ипотеке. И вот уже «доступная» ипотека становится заградительной мерой;
- риск невозможности перейти на ипотеку в будущем из-за плохой кредитной истории (КИ). Даже если сегодня КИ идеальна, за время рассрочки все может поменяться, и банки скажут нет;
- риск завершения или изменения условий программ господдержки (например, семейной ипотеки). И ипотека с господдержкой становится невозможной.

По мнению Кочеткова, пока сложно оценить долю неспособных выплатить рассрочку, потому что широкое распространение она получила только с конца 2024 года, а берут ее в основном на срок в два-три года.

Напомним, что рассрочка оформляется только на период действия договора долевого участия, то есть на время строительства. Но и в ДДУ могут ждать «неприятные сюрпризы», говорит Молокова, в том числе штрафы за нарушение условий. «Например, штраф размером с первоначальный взнос, если дольщик не сможет выплатить [рассрочку] вовремя и захочет расторгнуть договор», — рассказывает ипотечный брокер.

Если вдруг покупатель поймет, что «не тянет» рассрочку, и решит перепродать квартиру, потребуется заплатить комиссию за переуступку. По словам Молоковой, застройщик может попросить «скромные» 200–400 тысяч рублей.

Есть еще один подводный камень: регистрация в квартире возможна только после оформления сделки. Акт приема-передачи будет также подписываться только после полной оплаты, обращает внимание эксперт.

Когда можно покупать квартиру в рассрочку.

Застройщики внедрили практику страхования жизни на период рассрочки — и это, пожалуй, положительный момент, указывает Молокова.

По ее словам, рассрочка имеет право на жизнь, но только в следующих случаях:

- если это альтернативная продажа и вы гарантированно погасите остаток рассрочки деньгами от продажи другого объекта;
- если вы инвестор, который краткосрочно заходит в объект (но помните о рисках);
- если вы осознаете все свои риски, читали договор долевого участия от корки до корки и понимаете, что гарантированно погасите рассрочку даже в самом худшем сценарии;
- если свои деньги лежат на депозите, ставка по которому перекроет все затраты на оформление рассрочки;
- если застройщик предлагает рассрочку без повышения цены.