Предыдущая публикация
Эскроу договор
С 1 июня 2018 года в России при крупных сделках разрешено заключать договор эскроу в банке. Это защитит деньги и имущество, но в чем отличие эскроу от принципов работы через банковские ячейки, банковские гарантии и аккредитив?
Президент Российской Федерации В. Путин подписал Федеральный закон от 23 мая 2018 г. № 119 «О внесении изменений в Федеральный закон "О банках и банковской деятельности“ и "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате». Согласно ему, при сделках, в которых участвуют крупные суммы денег, например, купля-продажа квартир, строительство домов, передача товаров, денег, авторских прав, теперь появляется третье лицо - эскроу-агент.
Эскроу (от англ. escrow) - депонирование у третьего лица ценной вещи или денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения известного условия. Если ранее для обеспечения передачи денег между сторонами использовали банковскую ячейку, банковскую гарантию или аккредитив, а также банки могли открывать эскроу счета, то сейчас можно будет использовать и эскроу договора. За рубежом в качестве эскроу-агента могут выступать любые доверенные лица, такие как адвокаты, небольшие кредитные организации, риелторы и бизнес-партнеры, а в качестве имущества можно передавать и недвижимость; в России мы можем иметь дело только с деньгами, и в роли агента может выступить только банк или нотариус.
Так, в частности, эскроу-договор позволит защитить средства дольщиков при участии в долевом строительстве. Застройщик в том числе не может начать строительство, пока на его счету не будет хотя бы 10% собственных средств от общего бюджета стройки, либо 40% кредитных средств, а каждому дольщику открыт индивидуальный бесплатный счет, деньги с которых застройщик может брать только при определенных строгих условиях, контролируемых банком согласно договору эскроу. Денежные средства со счета эскроу перечисляются застройщику не позднее 10 рабочих дней после предоставления банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и документа, подтверждающего регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, либо сведений о размещении этой информации в ЕИСЖС (единая информационная система жилищного строительства).
Нужно упомянуть, что не все банки могут участвовать в таких сделках: существуют строгие требования закона 214-ФЗ к кредитным организациям, которые имею право заключать договора эскроу, и среди них, в частности, обязательно участие в системе страхования вкладов, наличие универсальной лицензии, кредитного рейтинга не ниже А-, а также наличия собственных средств капитала банка не менее 25 млрд. рублей.
При использовании ячейки или аккредитива та сторона договора, которая получает оплату за товары, недвижимость или услуги, может получить её в случае исполнения своих обязательств только на основе заранее оговоренного предъявленного документа. К примеру, исполнитель приносит акт выполненных работ, подписанный заказчиком - получает от банка оплату, переданную заказчиком через аккредитив. Или так: покупатель недвижимости на глазах продавца кладет деньги в свою ячейку (остаток за минусом задатка, или же все), ключ оставляет себе, а продавец их может забрать тогда, когда принесет в банк свой экземпляр договора о купли-продажи собственности, выданный в Росреестре после регистрации собственности. При этом продавец должен передать покупателю расписку о том, что средства получил, а ключ покупатель должен вернуть банку. Основные риски здесь состоит в том, что 1) регистрация сделки занимает в Росреестре 7-14 дней, поэтому продавец может не явиться в палату или тянуть с оформлением перехода права собственности, может просто скрыться с деньгами (задатком), или Росреестр может отказать в сделке, 2) если сначала оформить продажу в регистрационной палате, а потом производить расчеты, то покупатель может отказаться от выплаты денег (внезапно денег нет), 3) во время подписания документов на каком-либо этапе сделки покупатель может скрыться из виду в любой момент, в этом случае на определенное время без денег и квартиры остается продавец, 4) покупатель может получить деньги через ячейку, но отказаться от подписания расписки, 5) В документах на аренду сейфа не указывается сумма, которую банк принимает на хранение, поэтому доказать в суде что-либо в отношении конкретной суммы будет невозможно, 6) банк не имеет возможности проверить подлинность предоставляемых ему документов, и т.д.
Что касается аккредитива - то это по сути денежный перевод, то есть обязательство перечислить средства: продавец открывает аккредитив. а покупатель вносит на него средства со своего счета, перечисление идет после завершения сделки. Средства хранятся ограниченное время, к примеру, 1 месяц, за хранение и выдачу наличных банк может брать комиссию; если продавец заберет средства раньше, с него будут высчитаны проценты. Риски состоят в том, если один из участников сделки может не захотеть её продолжения, то средства остаются как бы заблокированными на определенное время. Также Банк не отвечает за то, на каких условиях стороны договорились передавать средства через аккредитив. И также банк не контролирует действительно исполнение основной сделки (действительная передача имущества, освобождение квартиры продавцом и пр.). Так, продавец квартиры может оформить её еще на кого-то, или подарить ее через час своей бабушке, тогда все вернуть можно только через суд. Банк проверяет документы только визуально. Также, к примеру, одна из сторон может внезапно расторгнуть договор на покупку автомобиля, или распродаст имущество компании, пока будут оформляться документы на нового владельца бизнеса. При расчетах через аккредитив важно иметь в банке личного менеджера, который будет сопровождать все этапы сделки вместе с Вами в отдельном помещении для заключения сделок.
В договоре эскроу, который делается дополнением к основным договорам сторон, прописаны три участника: депонент (кто передает деньги или имущество), бенефициар (кто их получает) и эскроу-агент (банк или нотариус), который все это контролирует и хранит имущество у себя, являясь его временным владельцем. На имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, не может быть обращено взыскание по долгам, не действуют списания и аресты имущества - ни эскроу-агента, ни депонента, ни бенефициара, это повышает надёжность такого способа расчёта по сделкам, т.к. средства остаются сохранны. Эскроу-агент отвечает за сохранность средств, которые ему переданы, при этом средства уже не являются ни средствами продавца, ни средствами покупателя. Агент тщательным образом проверяет, выполнены ли условия сделки, и только после этого передает имущество. Если бенефициар не выполняет условия - через оговоренное условиями договора время или по случаю какого-либо события деньги забирает депонент.
Можно заключить договор взаимного эскроу. Никто ничего не получит, пока не выполнит условия договора. Например, при передаче авторских прав или патента. У эскроу-агента могут быть и деньги, и исходники шрифтов и логотипа. Каждый заберет свое, когда будет зарегистрировано исключительное право на покупателя.
НОКССБАНК - гарантия безопасности Вашей сделки.
✒ Аккредитивы и банковские гарантии - https://www.nokss.ru/company/service/form/ 👜 Банковские ячейки - https://www.nokss.ru/predostavlenie-seyfov/ #эскроу #аккредитив #эскроудоговор #нокссбанк #эскроубанк
Аренда банковской ячейки - это индивидуальные сейфы физическим и юридическим лицам и безопасное банковское хранение ценностей. Договор и тарифы на банковские сейфы недорого
www.nokss.ru
Следующая публикация
Нет комментариев