Если вы задумываетесь о покупке квартиры, то перед вами встает еще один нелегкий вопрос: новостройка или вторичка? Что лучше купить и почему? Забегая вперед, скажем: здесь нет единственно верного ответа, но после прочтения нашей статьи вы сможете без прикрас оценить все плюсы и минусы обоих вариантов. Первичное или вторичное жилье: что есть что? Новостройка или первичное жилье – это квартира, которая ранее не была в чьей-либо собственности и не зарегистрирована в ЕГРН. Как правило, речь о квартирах в строящихся домах. Не важно, на какой стадии строительства находится объект: продавать жилье застройщик начинает еще на этапе котлована будущего здания. Вторичка – это квартира на так называемом вторичном рынке. У такого жилья уже имеется как минимум один собственник (физлицо, юрлицо, государство или муниципалитет). Покупка квартиры на первичном рынке происходит по договорам долевого участия (ДДУ). Будущие владельцы квартир инвестируют деньги в строительство дома и ожидают выдачу ключей в оговоренные сроки. Участие в долевом строительстве регулируется законом №214-ФЗ. Приобретение вторичного жилья – это сделка через договор купли-продажи с отчуждением права собственности. Но иногда бывает так: новый дом сдан в эксплуатацию, а собственником непроданных квартир становится сам застройщик. В этом случае покупка новенькой квартиры в свежеотстроенном доме будет происходить через сделку купли-продажи. Фактически это новостройка, где никто до вас не жил, но по документам получается, что вы покупаете квартиру на вторичном рынке. И все-таки, что лучше, вторичка или новостройка? Давайте разберем все преимущества и недостатки этих вариантов жилья. Плюсы новостройки + Юридически «чистая» квартира До вас там никто не жил, а значит, не возникнет из ниоткуда родственник предыдущего хозяина, оспаривающий вашу собственность. + Новый дом Современные инженерные коммуникации, работающие лифты, чистые подъезды, новые стеклопакеты – это очевидные преимущества новостроек. + Современные планировки квартир Просторные коридоры, большие кухни, удобное расположение комнат, наличие кладовок – в отличие от застроек советских времен сейчас практически нет типовых проектов. Вы наверняка подберете идеальную для себя планировку. + Свобода выбора В пределах своей цены вы можете выбирать из широкого ассортимента квартир от застройщика: любой этаж или подъезд, вид из окна и даже расположение этих самых окон на желаемые стороны света. + Инфраструктура Заселяя новые районы, застройщик строит не только многоквартирные дома, но и современные детские площадки, сады, школы, поликлиники и торговые центры. + Парковочные места В современных домах часто есть подземный паркинг или уличные охраняемые автостоянки. Да, это удовольствие оплачивается отдельно, зато никаких длительных поисков парковочного места вечерами после работы. + Гарантия от застройщика В течение 5 лет квартира в новостройке находится на гарантии у застройщика. Он обязан исправлять возникающие проблемы, не связанные с неправильной эксплуатацией недвижимости. В случае обнаружения брака при строительстве, специалисты строительной компании осуществят необходимый ремонт. + Потенциально благоприятные соседи Обычно в одном районе новостройки все покупатели квартир – люди похожего достатка. Если у вас есть маленькие дети, то вы точно найдете друзей среди множества молодых семей по соседству. Конечно, новостройка – это не гарантия адекватных соседей, но вероятность присутствия шумной пьющей молодежи на своей лестничной клетке стремится к нулю. Минусы новостройки - Риск долгостроя Множество успешных проектов в портфолио застройщика, увы, не являются гарантией его благонадежности. Об этом говорят 877 проблемных объектов строительства, зарегистрированных по итогам 2018 года Минстроем. Ситуации, когда затягивают сроки выдачи ключей (или ключи так и остаются не получены), встречаются сплошь и рядом. Это, пожалуй, основной минус покупки квартиры в новостройках. Совет: перед тем, как определиться с застройщиком, изучите доступную информацию о нем: проектная документация, финансовое состояние дел и т.д. Это легко сделать через сайт Единой информационной системы жилищного строительства. - Отсроченное новоселье После покупки квартиры в новостройке в большинстве случаев заселиться сразу нельзя. Заветных ключей придется ждать до сдачи дома в эксплуатацию (обычно от нескольких месяцев до нескольких лет, если квартира была куплена на этапе фундамента). - Вложения в ремонт Просто заехать и жить не получится: квартиру нужно ремонтировать и обставлять мебелью. Если есть возможность, то лучше купить жилье с готовой чистовой или хотя бы получистовой отделкой (среди застройщиков бывают такие предложения), но ожидать хорошего качества ремонта не приходится. - И еще раз про ремонт… В новостройках ремонтировать будут все и вся. Приготовьтесь к перманентному звуку перфоратора и молотка на ближайшие пару лет. - Возможная усадка дома В течение первых нескольких лет эксплуатации любая новостройка может дать усадку. Неважно, кирпичный, панельный или монолитно-каркасный у вас дом. Из-за усадки может начаться деформация стен или потолочных покрытий. Очевидные последствия усадки вовсе не обязательны, но случаи с порчей только что сделанного ремонта не редки. - Нехватка парковочных мест во дворе Это не случайность – девелоперы прекрасно понимают, что число парковочных мест вокруг дома как минимум в два раза меньше количества квартир в нем. Подобными неудобствами застройщики склоняют вас к покупке машиноместа в ими же отстроенных многоуровневых или подземных паркингах, а это ощутимые дополнительные расходы. - Пустынные дворы без деревьев Со временем во дворах появятся все удобства для отдыхающих и родителей с детьми, но в начале заселения дворы чаще всего выглядят уныло. Озеленение – это отдельная проблема новых районов. Первые лет десять летом о теньке можно только мечтать: тоненькие прутики-деревья, высаженные строительной компанией, скорее загнутся, чем отрастят пышную крону. Плюсы вторичного жилья + Новоселье сразу после сделки Как говорится, заезжай и живи! Ключи от квартиры вы получаете от предыдущих собственников в момент подписания документов и передачи денег. Конечно, скорее всего вы захотите сделать как минимум косметический ремонт в вашей новой квартире, но это уже потом, по мере финансовых и моральных сил. Первое время можно пожить и с обоями от старых хозяев. + Большой выбор предложений Рынок вторичного жилья более активен – ежедневно поступает множество новых предложений продажи квартир. В случае с новостройками выбор районов невелик: застройщики осваивают определенные территории и не могут строить повсеместно. Если, например, говорить про центр Москвы, то любые новостройки в пределах Садового кольца – это элитное жилье за баснословные деньги. При этом найти квартиру в центре среди вторичного жилья можно ощутимо дешевле (правда, вряд ли она будет в идеальном состоянии). + Зеленые дворы В старых районах придомовая территория традиционно утопает в зелени, а поблизости наверняка найдутся аллеи, скверы и парки для прогулок. + Тишина и покой Вторичное жилье минимизирует шансы столкнуться с бесконечным ремонтом у соседей или пыльной стройкой под окнами. Минусы вторичного жилья - Темное прошлое квартиры Вторичное жилье – это всегда риск нарваться на скрытых собственников: родственников бывшего хозяина, оспаривающих уже совершенную сделку, или неизвестных ранее владельцев доли, отбывающих срок в местах лишения свободы. Совет: перед сделкой купли-продажи попросите продавца предоставить архивную выписку из домовой книги, чтобы увидеть всю историю когда-либо прописанных в квартире людей. - Сложная сделка купли-продажи Если происходит цепочка сделок с недвижимостью (и ваша одна из них), то придется ждать готовности остальных участников, подстраиваться под них по времени и месту проведения. - Устаревшие инженерные коммуникации Канализация, батареи, проводка – после покупки квартиры вас могут ждать неприятные сюрпризы, ведь дом не новый и все коммуникации стареют вместе с ним. - Разный контингент жильцов В старых домах проживают люди из различных социальных слоев. Кто-то снимает квартиру, кому-то недвижимость досталась по наследству. Есть и одинокие старики, которые в силу возраста или болезней порой представляют реальную опасность для соседей (особенно в домах с газом). На одной лестничной клетке могут проживать: молодая семья с маленькими детьми, веселые студенты с бесконечными тусовками, пожилая и вечно всем недовольная старушка или местный алкоголик. Это утрированная картина, но все же. - Старые подъезды и неработающие лифты Бич большинства домов на вторичке. Ремонт и чистота в подъездах – это про новостройки. В старых жилых домах вас скорее всего встретят скрипучая входная дверь, облупившиеся исписанные стены, традиционные ковры, советская плитка «шашечкой» на полу, грязь и соответствующие запахи. Добавьте сюда устаревшие и работающие с перебоями лифты. Так что же выбрать, новостройку или вторичку? Вопрос остается открытым. Условия ипотеки на новостройку и вторичное жилье отличаются не сильно. Стоимость за квадратный метр тоже в целом одинаковая (в уже построенных домах с учетом совпадающих параметров квартир). И все-таки дадим пару рекомендаций напоследок: если решите покупать квартиру на первичном рынке, то уточните у застройщика о специальных предложениях по ипотечному кредиту. Иногда строительные компании предлагают сниженную ипотечную ставку в банках-партнерах. если планируете покупать недвижимость в качестве инвестиции, то имеет смысл рассмотреть вложение в строящееся жилье на ранних этапах. Так можно выиграть до 30% от первоначальной цены (только помните про риски долгостроя). Для того чтобы определиться с видом приобретаемого жилья, вам нужно разобраться с собственными потребностями и пожеланиями. Составьте список важных для себя аспектов: есть ли хорошие детские сады (для семей с маленькими детьми), рядом ли станция метро или остановки общественного транспорта (для тех, кто не за рулем), как насчет ресторанов, кинотеатров и торгово-развлекательных центров в округе (для любителей такого времяпрепровождения). Оцените все преимущества и недостатки квартир на первичном и вторичном рынке, сопоставьте со своими желаниями и выбирайте подходящий вариант.