КАК ПРАВИЛЬНО ВЫБРАТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМА
7 СОВЕТОВ ОТ ПРОФЕССИОНАЛОВ
Совет 1. Город или пригород?
Конечно, кто бы из нас не хотел жить в центре, желательно зеленой зоне, да еще и в собственном доме. Торговые центры под рукой, медицинские центры на выбор, образовательные и культурно-досуговые учреждения тоже рядом. Да и воздух хороший, не то что вблизи городских автомагистралей, где вечные пробки и заторы. Но связь между просто землей и землей, предназначенной для индивидуального жилого строительства, гораздо сложнее — существуют десятки факторов, которые влияют на стоимость земельного участка помимо его расположения.
В среднем по России цена на земельный участок в черте города 2-3 млн. рублей за 10 соток. Тогда как стоимость тех же 10 соток в пригороде будет 200-500 тысяч рублей. Хотите сэкономить? Выбор тут очевиден.
Совет 2. Геология и рельеф местности.
Ясно, что нельзя строить на болотистой местности.
Как и нельзя строить:
— если грунтовые воды залегают очень близко
— если очень малая плотность земли (дом может просесть)
— мало пригодны глинистые грунты
Значительно удорожает строительство:
— если участок со сложным рельефом — крутым склоном в какую-нибудь сторону или провалом посередине
— если недалеко от участка протекает река, особенностью которой является широкий разлив весной (дом может подтопляться)
Совет 3. Геометрия участка.
Участок должен иметь простые формы и соподчиненные пропорции: не слишком узкий и не слишком длинный. В противном случае строительство дома, коттеджа или дачи обойдется дороже. Идеально — это квадратная форма с соотношением сторон 1 к 10. То есть, если вы задумали строить дом площадью 150 кв. м, то площадь земельного участка должна быть не менее 1500 кв. м или 15 соток.
Но, по факту, дом площадью 150 квадратных метров спокойно размещается и на 4 сотках.
Совет 4. Экология.
Экология второй по значению (после цены) фактор. На чистоту воздуха и отсутствие в нем вредных примесей влияют деятельность промышленных предприятий и загруженность автодорог. Как правило, промзоны сосредоточены в отдельных районах города, но бывают и моногорода, где от заводского смога не скрыться. Что касается автотрасс, то однозначного ответа здесь нет, так как дороги постоянно расширяются и добавляются новые. Для подстраховки лучше обратиться к градостроительному плану.
Наличие или отсутствие леса вблизи загородного участка также влияет на выбор. Всегда хорошо окунуться в прохладу хвойного леса или пройтись по березняку за грибами, собирать на солнечных полянах малину и землянику. Но всего 2-3 таких дерева на вашем участке могут стать настоящей проблемой — вырубка требует документального разрешения (порубочный билет) и гигантских усилий на выкорчевку.
Совет 5. Инфраструктура.
Стоит обращать внимание на наличие следующих коммуникаций:
— Электроснабжение
— Газоснабжение
— Водоснабжение
— Канализация
— Дороги
Возможность подключения электричества, воды, газа, канализации, наличие дорог, школ и магазинов создают условия комфортного существования и вносят плюсовые корректировки при оценке земли. Нужно понимать, что жизнь сильно усложняется, когда в доме отсутствует хотя бы одна из перечисленных коммуникаций.
Совет 6. В собственность или аренду?
+- Плюсы и минусы участка в собственности:
Покупая землю под ИЖС в собственность, вы получаете свидетельство (учтите, что с 2016 года данную функцию заменяет выписка из ЕГРП), гарантию юридической чистоты сделки и душевное спокойствие. Хотя и здесь стопроцентную гарантию вам никто не даст. Известны случаи, когда участки изымались под госпрограммы (строительство автотрассы, протяжка линий электропередач или газификации), и никакие свидетельства на право собственности не помогали.
Также, на нового собственника ложатся налоговые обязательства: земельный налог для физических лиц (0,3% от кадастровой стоимости в год) и налог с продажи имущества (13% от 70% кадастровой стоимости объекта). В связи с этим, покупка участка в аренде тоже имеет ряд преимуществ.
Попробуйте не платить налоги и вы узнаете кому на самом деле принадлежит ваша собственность...
+- Плюсы и минусы участка в аренде:
Если вы взяли земельный участок в аренду у администрации или купили землю по переуступке прав, то платить придется только арендные платежи (около 0,3% от кадастровой стоимости участка в год). Но опять-таки необходимо считать — какую сумму вы заплатите за выкуп земельного участка из аренды в собственность. В соответствии с ГК РФ и Земельным Кодексом выкупная стоимость земельного участка равна 3% от кадастровой стоимости. Перевести земельный участок под ИЖС из аренды в собственность можно только после строительства на его территории дома, гаража или бани.
Бывает, что получить право собственности на земельный участок невозможно. К примеру, земля зарезервирована для торгов под освоение территории или под льготный выкуп земельных участков льготными категориям граждан, или для муниципальных нужд. Как правило, это и пугает будущих арендаторов. Если у вас тоже есть опасения — лучше купить участок в собственность.
Совет 7. ИЖС или СНТ что лучше?
Если сравнивать цены в коттеджных поселках под ИЖС с ценами в СНТ, то земля в некоммерческих садовых товариществах будет в 2-5 раз дешевле.
Земля под ИЖС значительно дороже, но вы получаете выигрыш в другом:
— можно распоряжаться своим участком без коллективного участия председателя и других садоводов
— четкие и правильно отмежеванные границы участка (не будет спора с соседями)
— возможность получить готовую развитую инфраструктуру (газ, вода, канализация, охрана)
— возможность прописаться и получать социальные услуги (медицина, школа, детский сад, пожарные, МЧС и т. д.)
Если вы приобретете для строительства дома дачный участок, будьте готовы, что для полноценной жизни придется сделать дополнительные капиталовложения в инженерные сети. К тому же придется вступить в члены СНТ и выполнять принятые решения.