Апартаменты сегодня — популярный тип недвижимости. Застройщики часто возводят их на земельных участках, где юридически невозможно построить жилой дом, но локация при этом крайне привлекательная.

Возникает закономерный вопрос: можно ли приобрести апартаменты с помощью семейной ипотеки? Как сочетаются эти два явления? Разбираемся в статье.

Что такое апартаменты

Апартаменты — это разновидность коммерческой недвижимости, которую используют как альтернативу жилью.

Кратко о ключевых особенностях апартаментов:

- юридически это нежилое помещение;
- нельзя оформить постоянную регистрацию. Временная регистрация возможна лишь в случае, если у апартаментов есть статус отеля, а у вас — договор аренды номера в этом отеле (то есть собственник не может просто так зарегистрироваться в своём помещении);
- застройщик не обязан строить социальную инфраструктуру;
- часто апартаменты расположены в выигрышных местах;
- для жителей нередко организован дополнительный сервис: коворкинги и разнообразные места общего пользования;
- по планировкам это аналоги квартир (с ванной, туалетом, кухней и комнатами — не коммуналка);
- стоят дешевле квартир.

Именно стоимость и расположение чаще всего привлекают покупателей. Апартаменты идеально подходят тем, кто:

- имеет постоянную регистрацию в другом месте;
- хочет сэкономить на покупке недвижимости, выбрав хорошую локацию;
- не нуждается в садах и школах во дворе.

Почему апартаменты не считаются жильём по закону

Уже почти 10 лет обсуждается закон, который признал бы апартаменты
отдельным видом недвижимости. Однако каждый раз обсуждение откладывается на неопределённый срок.

Итог: юридически апартаменты остаются нежилым помещением.

Можно ли оформить семейную ипотеку на апартаменты?

Нет, нельзя.
Условия программы чётко указывают: льготная ипотека распространяется только на жилые помещения (квартиры, дома на землях ИЖС). Семейная ипотека задумывалась как инструмент улучшения жилищных условий для семей с детьми. А для этого
необходимы:

- постоянная регистрация;
- социальная инфраструктура.

Исключения: когда банки всё же выдают ипотеку на апартаменты

Хотя семейную ипотеку на апартаменты не получить, купить их в ипотеку можно. Условия и ставки будут близки к стандартной программе «Новостройка».

Многие банки работают с апартаментами, среди них:

- «ВТБ»;
- «Сбер»;
- «Альфа‑банк»;
- «Уралсиб»;
- «АК Барс»;
- «Совкомбанк».

Программы застройщиков и субсидированные ставки для апартаментов
Усреднённые условия по программе «Апартаменты»:

- первый взнос — от 20 %;
- ставка — от 18,69 %;
- сумма кредита — не ограничена.

Условия могут варьироваться в зависимости от банка. Но ставки явно выше, чем 6 % по семейной ипотеке.

Исключения — субсидированные программы, где застройщик компенсирует банку часть процентов, чтобы снизить ставку для клиента. Примеры:

- Сбер: ставка 17,7 % до ввода в эксплуатацию, затем 23,7 %;
- ВТБ: 3 % на 1 год, затем 24 %;
- Сбер: от 13,9 % на весь срок(в некоторых проектах).

Перевод апартаментов в жилой фонд: реально ли и какие условия?

В 2025 году перевести апартаменты в жилой фонд невозможно, если территория имеет статус «земли коммерческого назначения». Для этого нужно изменить статус земельного участка, что:

- сложно;
- дорого;
- не всегда осуществимо.

Если застройщик не занялся этим вопросом (чтобы упростить продажу недвижимости), то вряд ли это удастся физическим лицам.

Важно: перевести в жилой фонд можно только всё здание целиком, а не отдельные помещения. Это делает процедуру ещё менее привлекательной.

На что обратить внимание при выборе апартаментов под ипотеку

Специальных критериев, требующих особого внимания при покупке апартаментов в ипотеку, нет. Главное — чтобы объект вам нравился и вы чётко понимали, что именно покупаете.

Альтернативы: льготные и коммерческие ипотечные программы

Льготные программы (семейная, сельская, IT‑ипотека) финансируются государством. Их цель — помочь тем, кто действительно нуждается в жилье.

Покупка коммерческой недвижимости — это не жизненная необходимость. Поэтому:

- государство не субсидирует ипотечные программы на покупку коммерческой недвижимости (паркинги, кладовки и т. д.);
- застройщикам невыгодно субсидировать коммерческие помещения из‑за высокой ключевой ставки.

Отсюда — дефицит программ со сниженным процентом по ипотеке на апартаменты.

Резюме от агентства «Московские ключи»

Главная мысль: Апартаменты — это коммерческая недвижимость с привлекательной ценой и локацией, но с юридическими ограничениями: в них нельзя получить постоянную регистрацию и нельзя использовать льготные государственные программы ипотеки.

Практическая рекомендация для наших клиентов:

1. Для инвестиций или временного проживания — апартаменты могут быть отличным решением из-за цены и локации. Внимательно изучите условия банковского кредитования.
2. Для постоянного проживания с детьми — это не лучший выбор. Сконцентрируйтесь на поиске жилой недвижимости, чтобы воспользоваться льготными программами и гарантировать ребенку место в саду и школе.
3. Всегда консультируйтесь с экспертом перед совершением сделки. Наши риэлторы помогут взвесить все «за» и «против», проверить документы застройщика и подобрать оптимальный финансовый вариант именно под ваши цели.

Если хотите обратиться за консультацией — пишите нам в WhatsApp или Telegram.
8 968-000-09-08