Правомерно ли требование от застройщика доплатить за уже выкупленные потенциальными новоселами квартиры?

Жилье раздора
Как известно, покупка, строительство недвижимости ­нередко сопряжены с различными сложностями. Если плохо ориентируешься в законодательстве, можно нарваться на крупные неприятности: иногда потерять и жилье, и деньги. Люди дальновидные предпочитают в таких вопросах действовать через риелторов, юристов, но и это не всегда помогает.
Горькие метры
В 2020 году около полутора десятков могилевчан — будущих новоселов — заключили предварительные договоры купли-продажи жилых помещений в многоквартирном доме по улице Лазаренко через риелтора. При этом самих квартир еще не было: их только собиралось строить местное общество с ограниченной ответственностью.
Людям, внесшим стопроцентную предоплату по предварительным договорам за свои квадратные метры и полностью профинансировавшим стройку, пообещали, что через год они станут полноправными владельцами «стен». К сожалению, прежний руководитель фирмы-застройщика погиб. Спросить, почему именно такой вид договоров им был предложен, теперь не с кого. Руководство сменилось.
Дом, как рассказывают потенциальные новоселы, достроили с опозданием, долго устраняли недоделки. Только в ноябре прошлого года был подписан акт о его вводе в эксплуатацию. Но еще раньше, в апреле, жильцам передали ключи от квартир с голыми стенами, без отделки, многие, чтобы не терять драгоценного времени, сделали дорогостоящие ремонты.
И вдруг в декабре как снег на голову — уведомления о необходимости произвести доплату! При этом, по словам потенциальных новоселов, они не видели никаких расчетов, обоснований, никто не подписывал дополнительных соглашений. К примеру, одному из могилевчан, как он утверждает, предложено доплатить 20 тысяч рублей — сумма немалая.
Однако застройщик настаивает — дескать, если не хотите доплачивать, освобождайте квартиры и мы вернем вам деньги, но не сразу: по мере поступления на счет, а финансовое положение у нас сейчас непростое. И еще в ООО порекомендовали обращаться в суд — как там решат, так и будет.
Своя правда
Представитель застройщика видит ситуацию со своей колокольни: мол, у нас в стране свобода договорных отношений, так что у застройщика нет обязанности возводить жилье именно на основании договора создания объекта долевого строительства, есть другие варианты.
С домом по улице Лазаренко получилось так: его возводили на месте частного сектора, на отселение жильцов ушло немало времени, сроки поджимали. Когда приступили к строительству, у фирмы не хватало собственных оборотных средств, было решено возводить дом с привлечением заемных денег будущих жильцов. Со многими потенциальными новоселами заключали договоры займа — с ними сегодня нет споров.
Но затем прежний директор обратился за помощью в риелторскую фирму, и одна из сотрудниц организации предложила вариант предварительных договоров купли-продажи. Аргументировали тем, что по этой же схеме возводились и другие дома в городе. Впоследствии именно эти случаи привели к серьезным разногласиям между сторонами.
А тогда, в 2020 году, многие потенциальные владельцы квартир предложением заинтересовались, понесли в ООО деньги, обеспечили финансирование стройки.
Цена за квадратный метр жилья, как уверяет представитель фирмы, была указана совсем небольшая — 450—500 долларов в рублях по курсу. Сегодня жильцам, по некоторой информации, предлагают квадратные метры по себестоимости, без прибыли застройщика, — 1495 рублей за метр. Вроде цена сопоставима с другими предложениями рынка недвижимости. Почему новоселы порой отказываются? Они говорят, что вовсе не считают цену, по которой оплачивали квартиры без отделки, низкой. Добавляют, что нашли в интернете предложения о продаже недвижимости за 2020 год, средняя стоимость в Могилеве была именно такой.
Представитель общества с ограниченной ответственностью рассказал, что с некоторыми недовольными новоселами все же удалось договориться. Одним вернули деньги, не в один прием — их нужно было еще собрать, но особо и не затягивали. Другим, согласившимся доплатить, предоставили отсрочки и рассрочки и уже передали квартиры в собственность.
Можно понять руководство фирмы, не просчитавшее свои риски. «Но при чем здесь мы?» — вопрошают новоселы. Даже если предположить, что квартиры они приобретали по заниженным ценам, — такие условия им предложил застройщик, который теперь пошел на попятную. Вполне возможно, что на более дорогие квартиры многие бы и не согласились. Люди, с их слов, взяли кредиты в банке, теперь ежемесячно выплачивают крупные суммы, а семейный бюджет не резиновый.
Добиться справедливости
В один из районных судов Могилева было подано 16 исковых заявлений. Во всех случаях истцы требовали понудить одного и того же ответчика — руководство фирмы — заключить основные договоры купли-продажи без доплат взамен предварительных.
Оппонент в свою очередь говорит о сложном финансовом положении, предпосылках к банкротству, если он пойдет на уступки. Также фирма намерена попытаться признать предварительные договоры недействительными, вернуть квартиры, а деньги отдавать по частям. Такая перспектива пугает потенциальных новоселов, особенно тех, кто вложился в ремонты.
Пятеро истцов не выдержали, отозвали свои заявления, заключили мировые соглашения с застройщиком на его условиях. Несогласных осталось 11.
В настоящее время районный суд уже вынес по искам решения: установить факт ничтожности предварительных договоров купли-продажи жилого помещения, признать их договорами создания объекта долевого строительства, оформленными предварительным договором купли-продажи.
Решения суда не вступили в законную силу. Застройщик с ними не согласился, обжалует в суде высшей инстанции.
Конечно, непросто предположить, чем завершится противостояние. Поэтому всем, кто собирается строить квартиру, перед подписанием договора, предложенного застройщиком, следует тщательно его изу­чить, проконсультироваться с юристом, а лучше с несколькими.
«НГ» будет следить за развитием событий.
КОЛЛАЖ ОЛЬГИ АЛЕКСАНДРОВОЙ
Ирина МЕНДЕЛЕВА
Источник: https://www.sb.by/articles/