Как согласовать остекление балкона и лоджии в МКД

Кажется, что балкон или лоджия — это имущество собственников квартиры, поэтому они могут менять их внешний вид на свое усмотрение. На самом деле некоторые работы требуют согласования с органами власти — например остекление.
В статье рассказываем:
Почему необходимо согласовывать остекление балкона или лоджии;
С кем нужно согласовать проведение этих работ;
Какие нюансы следует учесть перед остеклением;
Как выглядит порядок согласования работ.
Почему надо согласовывать остекление балкона или лоджии
Органы власти требуют согласовывать остекление балкона или лоджии по двум основным причинам.
Безопасность жильцов и имущества в МКД. Остекление может увеличить давление на балконную плиту, а дополнительная нагрузка — создать риск обрушения, поэтому ее состояние важно учитывать перед проведением работ. Этот вопрос особенно актуален в старом жилищном фонде.
Архитектурное единство фасада МКД. В регионах органы власти обычно устанавливают собственные правила архитектурно-художественного оформления стен домов. Остекление балкона или лоджии приводит к изменениям внешнего вида фасада, поэтому эти нормативно-правовые акты важно учитывать, если собственник решил провести такие работы.
Владельцам квартир в новостройках следует также изучить договор купли-продажи. Застройщик может прописать в документе, что у фасада МКД должно быть единое архитектурное оформление.
Кроме того, помещение балкона и лоджии — это имущество собственника квартиры. Но некоторые элементы с внешней стороны относятся к общему имуществу, например балконная плита, как следует из ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
Относительно перил или ограждений позиции судов расходятся. Одни относят эти элементы к общему имуществу, другие — к частному. Подробнее рассказывали в статье «За содержание каких элементов балкона ответственность несут УО/ТСЖ/ЖСК?».
Соответственно, при остеклении балкона и лоджии важно учитывать права и интересы других жильцов.
С кем согласовывать остекление балкона и лоджии
Во многих регионах остекление балконов и лоджий относят к перепланировке. Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ, это изменение конфигурации жилого помещения, и после его проведения нужно внесения изменения в технический паспорт.
Если в МКД балконы и лоджии изначально не остеклены, то эта информация содержится в техническом паспорте. А значит, после проведения работ нужно внести изменения в этот документ.
В соответствии со ст. 25 и 26, Жилищного кодекса РФ, если собственник квартиры хочет провести перепланировку, эти работы нужно согласовать с органом местного самоуправления (ОМСУ) и получить его решение. Иначе перепланировку могут признать самовольной.
Если собственник не согласовал остекление предварительно, это можно сделать позже. Скорее всего ОМСУ утвердит проект, если выполняются условия ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ:
Перепланировка не нарушает права и законные интересы других людей;
Остекление не создает угрозу их жизни и здоровью.
Что еще нужно учесть
На основе судебной практики можно сделать вывод, что при остеклении балкона или лоджии собственникам следует учесть следующие обстоятельства.
Уменьшает ли остекление состав общего имущества. От этого факта зависит, нужно ли получать согласие всех собственников помещений в МКД на проведение работ (см, например, Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 16.11.2022 N 88-18588/2022 по делу N 2-565/2022).
Есть в регионе собственные нормативно-правовые акты, которые регулируют порядок остекления или изменения внешнего облика фасада МКД.
Например, Правила благоустройства г. Казани (утв. Решением Казанской городской Думы от 18 октября 2006 года N 4-12) запрещают без согласования и получения разрешения проводить следующие работы в отношении фасада дома:
Снимать, заменять или устанавливать новые архитектурные детали;
Устанавливать новые или заделывать существующие проемы;
Изменять формы окон;
Переоборудовать или устраивать новые балконы и лоджии;
Застраивать пространство между балконами.
В Москве установлен похожий порядок: если перепланировка затрагивает общее имущество или архитектурный облик МКД, то любые работы надо согласовать с Комитетом по архитектуре и градостроительству (Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП).
Соответственно, если в вашем регионе ОМСУ относит остекление балконов и лоджий к работам, которые влияют на архитектурный облик МКД, то нужно получить согласование.
Выходит ли остекление за пределы балкона или лоджии. Это увеличивает нагрузку на несущие стены фасада, что угрожает жизни граждан и состоянию имущества. Поэтому суды исследуют такие работы на предмет того, создают ли они опасность (см, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.03.2021 по делу N 33-10320/2021).
Кроме того, для расширения балконной плиты может потребоваться согласие всех собственников помещений, потому что это затрагивает общее имущество.
Как выглядит порядок согласования остекления балкона и лоджии
Получение разрешения на остекление балкона и лоджии выглядит так же, как и для перепланировки других помещений.
Шаг : составить проект изменений. Для этого можно обратиться в специализированную организацию, у которой есть допуск саморегулируемой организации (СРО).
Шаг : направить пакет документов в орган, который занимается согласованием работ в вашем регионе. Например, это может быть администрация района и ГЖИ. Подать документы можно напрямую в орган, через МФЦ или «Госуслуги».
Обычно для согласования остекления требуются следующие документы:
заявление на согласование проекта;
документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость;
проект изменений;
технический паспорт на квартиру.
Точный пакет документов лучше уточнить в ОМСУ в вашем регионе.
Шаг : провести остекление балкона или лоджии согласно проекту.
Шаг : пригласить представителя ОМСУ, чтобы он составил акт о проведенных работах.
Шаг : пригласить сотрудника БТИ или кадастрового инженера. Он должен провести замеры и подготовить новый технический план с учетом изменений.
Шаг : направить заявление об учете перепланировки и технический план в Росреестр или МФЦ, чтобы изменения внесли в ЕГРН.
Основные итоги
В большинстве случаев собственникам квартир нужно подготовить проект, который соответствует региональным нормативно-правовым актам, и согласовать его с ОМСУ.
Некоторые суды рассматривают остекление как уменьшение общего имущества, и поэтому требуют получить согласие всех собственников помещений в МКД, но это скорее единичные решения.
Если собственник провел перепланировку без согласования и это установили уполномоченные органы, закон предусматривает штраф по ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Наказание составляет:
от 2000 до 2500 рублей для граждан;
от 40 000 до 50 000 рублей для юридических лиц и ИП.
Кроме того, собственника помещения могут обязать привести объект в прежнее состояние или согласовать перепланировку, если она не нарушает права и интересы других людей и соответствует требованиям закона.
#найдено_на_просторах_интернета
#недвижимость #квартира #комната #общежитие #общага #пансионат #малосемейка #купитьквартиру #купитькомнату #купитьобщежитие #купитьобщагу #купитьпансионат #ипотека #дом #инвестиции #объявления #продам #ялюблюсвоюработу #недвижимостьтюмень #риелтор #услуги #агентствонедвижимости #смениквартиру #агентствопартнер #агентствонедвижимостипартнер #недвижимостьпартнер #партнер