Что ждет ипотечный рынок в ближайшее время?

В сентябре ключевая ставка ЦБ впервые за три года выросла – до 7,5 п.п. Забеспокоились и застройщики, и покупатели жилья.
— В текущем году ключевая ставка ЦБ менялась пока четыре раза, по сравнению с некоторыми предыдущими годами это не так часто (например, в 2017 году ставка менялась 6 раз, а в 2015 году — пять раз, постепенно снижаясь). До сих пор этот показатель не является рекордно низким, так как, скажем, до марта 2014 года ключевая ставка ЦБ находилась на уровне 5,5% годовых.
А вот ипотечные ставки по выдаваемым жилищным кредитам в среднем по большинству банков, напротив, сейчас одни из самых низких за всю историю существования ипотечного рынка в нашей стране. В среднем это около 9,5% годовых, а в секторе новостроек этот показатель еще ниже — порядка 9,3% годовых.
Безусловно, первое, о чем думает потенциальный ипотечный заемщик, услышав новости о повышении ключевой ставки, — это соответствующий рост ставок по ипотеке. На самом деле далеко не все банки отреагировали на последнее повышение ключевой ставки на 0,25 п.п.
Пока о массовом повышении ставок речи не идет, но даже если это повышение и произойдет, критическим образом на рынке жилья это никак не скажется. Дело в том, что сейчас на рынке Московского региона сформировались наиболее благоприятные условия для покупки жилья, в том числе с помощью ипотеки: выбор объектов очень велик (по данным IT-платформы bnMAP.pro , в Москве и Подмосковье в продаже находится 1964 корпуса с квартирами и апартаментами всех классов), в том числе велик выбор квартир по доступным ценам (даже внутри МКАД можно приобрести квартиры по цене до 3,5 млн рублей!), а ипотечные ставки в большинстве банков остаются максимально низкими — участники зарплатных проектов, например, могут рассчитывать на одобрение и под 9% годовых, а Сбербанк предлагает ставку 7,5% годовых на ряд новостроек при условии электронной регистрации сделки.
Таким образом, пока ситуация на рынке ипотечного кредитования остается стабильной и даже, можно сказать, благоприятной для покупателя жилья.
— Честно говоря, я не верю в резкие изменения ипотечных ставок в ближайшие полгода. Во-первых, потому что они полностью зависят от ключевой ставки Центробанка. И за последние три года она никогда не менялась сразу более чем на 0,5 п.п., а меняется она в среднем раз в два месяца. И совсем не факт, что в большую сторону: повышение на 0,25 п.п. в минувшем сентябре — первое за три года. И руководство ЦБ сразу сказало, что это просто способ снизить инфляционные риски, а общая тенденция в экономике прежняя.
Во-вторых, ипотечная ставка — самый важный показатель доступности жилья: она определяет, сколько денег вы будете платить банку каждый месяц. От нее очень сильно зависит, сможет ли строительная отрасль обеспечить новым жильем 5 млн семей ежегодно, как поручил президент. Именно поэтому правительство страны стремится к 2024 году сделать среднюю ипотечную ставку в 8%, и, судя по всему, добиться этого более чем реально. Небольшие колебания на этом пути вряд ли способны заметно повлиять на рынок.
Поэтому тем, кто в скором времени планировал купить квартиру в ипотеку, я рекомендую продолжать «идти в своем ритме» — в ближайшем будущем радикально лучших условий ждать не стоит, а возможные повышения ставки будут незначительными.
Тем, у кого уже есть ипотека, взятая до 2016 года, есть смысл посмотреть на сайтах самых крупных банков раздел «Рефинансирование». Ставки здесь выросли немного сильнее, чем при покупке квартиры, однако в вашем случае все равно можно «скостить» себе 2-3%. Только посчитайте финальную выгоду с учетом всех необходимых выплат, которые требуются при рефинансировании. Если она невелика, стоит дождаться более интересных условий.
— Нужно понимать, что ипотечная ставка прямым образом зависит от ключевой ставки, соответственно все изменения ключевой ставки в большую или меньшую сторону зеркально отражаются на ипотечных условиях банков.
2017 год был знаковым в части изменения ипотечных условий: за прошедший год ключевая ставка снижалась семь раз с 10% до 7,75%, то есть общее снижение составило 2,25%. Такая же тенденция сохранилась и в начале этого года. В первом квартале 2018 года ставка снижалась дважды и в итоге составила 7,25%. Таким образом, уровень ставок по ипотечному кредиту в первом полугодии достиг исторически минимального уровня!
Но введение в течение прошедших месяцев 2018 года новых санкций, спровоцировавшее резкое ослабление курса рубля, сподвигло ЦБ на заседании 14 сентября принять решение о повышении ключевой ставки на 0,25 п.п. (до уровня 7,5%), что, в свою очередь, спровоцировало ряд банков изменить ипотечные ставки в сторону увеличения. Повышение ставок наблюдается в размере 0,5-1,5%. Но есть банки, которые пока еще не спешат менять условия по ипотеке и оставили их на прежнем уровне.
Мы рекомендуем всем своим клиентам не откладывать вопрос покупки жилья на потом. Во-первых, остальные банки в ближайшее время также пойдут на увеличение ставок. Во-вторых, впереди нас ожидает переход на проектное финансирование, который повлечет за собой повышение стоимости жилья. Поэтому у клиентов пока еще есть возможность воспользоваться наиболее выгодными рыночными условиями.
Тем клиентам, которые ранее уже оформили ипотеку, опасаться повышения ставки не стоит, так как их условия зафиксированы в кредитном договоре и изменению не подлежат. Единственное, если они брали кредиты по значительно более высоким ставкам, есть замечательная возможность воспользоваться рефинансированием на более выгодных условиях, тем самым существенно улучшить свои кредитные условия либо за счет снижения ежемесячного платежа, либо уменьшения срока кредита.