Как продать недвижимость быстро: 10 советов, которые работают

Эта статья — честная, ироничная и практичная инструкция с элементами юмора для тех, кто хочет действительно продать, а не «просто выставить».
🟥 1. Вспомните, где спрятаны документы, и достаньте их из сундуков
Начинать нужно с вопроса уровня археолога:
«А где вообще мои документы?»
— В сундуке?
— В старом шкафу за коврами?
— В коробке из-под обуви?
Достаём ВСЁ: старые техпаспорта, свидетельства, договоры и архивный пыльный пакет «ДЛЯ НУЖНЫХ ДЕЛ». Ищем оригиналы, а не копии «на всякий случай».
Продавать дом или квартиру без документов — это как ехать в Турцию без паспорта: вроде собрался, но далеко не уедешь.
И продажа превращается в шоу под названием:
«Ждём, ищем, вспоминаем, переживаем, но не продаём».
🟥 2. Проверьте: дом свободен или под арестом, запретами и долгами
Очень многие собственники искренне верят, что «у нас всё чисто». Но в кадастре иногда другая реальность: старые аресты, запреты, залоги, судебные решения, долги.
Делается всё просто:
Берёте выписку из кадастра по объекту — там чёрным по белому всё написано.
Если лень стоять в очередях — можно спросить у меня, я всё знаю и скажу честно, что там за «сюрпризы».
Проверьте долги за свет, газ, воду, вывоз мусора. Покупатели любят объекты, где не надо сразу бежать платить за чужие годы.
Чем раньше вы увидите реальную картину по своему дому или квартире, тем меньше будет неожиданностей у нотариуса и тем спокойней пройдёт сделка.
🟥 3. Разберитесь с собственниками и родственниками — кто за, кто против
Продать можно только то, что люди готовы продать. Когда в кадастре три собственника, один в Италии, второй в России, третий живёт в Гагаузии и «пока не решил» — сделка превращается в сериал.
Проверьте, кто реально записан собственником в документах.
Созвонитесь с каждым и задайте взрослый вопрос: “Ты за продажу?”
Если кто-то за границей — готовим доверенность.
Самое интересное — убеждать родственников, что продать сейчас выгоднее, чем ждать, пока Комрат станет курортом у океана.
🟥 4. Как определить цену продажи — и почему это путь на орбиту
Классическая гагаузская методика определения цены выглядит так:
Заходите на 999 и смотрите объявления по своему городу.
Проводите глубокий экспертный анализ в течение 10 минут.
Выбираете самый дорогой вариант.
Поднимаете руку… и резко опускаете: процентов на 50% ставите больше, “а как же, у нас же лучше!”
Дальше по технологии:
Обязательно посмотрите те объявления, у которых побольше просмотров — значит, объектом интересуются. Ничего страшного, что три года продаётся — хозяева просто не спешат.
Спросите у бабушек возле подъезда, сколько “такое” сейчас стоит — это же главный аналитический центр района.
И, конечно, самый сильный аргумент — ваш вещий сон. Если приснилось, что продадите за дорого — значит, так и будет.
Так как у многих случилось космическое озарение:
Комрат станет курортом возле океана
Зарплаты вырастут, коммуналка упадёт
Все мигранты вернутся сразу
Новый башкан снизойдёт благодатью
Но рынок говорит иначе:
он не растёт — стоит, едва шевелится.
🟥 5. Уборка, запахи и разговоры: подготовьте сцену для покупателя
Покупатели выбирают глазами, носами и ушами.
Помойте полы и окна. Свет любит чистые стёкла — чем больше света, тем меньше вопросов “а чего у вас так темно?”.
Проветрите дом или квартиру. Запах вчерашней жареной рыбы, перегара или старого ковра продаёт только воспоминания, но не недвижимость.
Говорите с покупателем. Люди слушают не только слова, но и тон. Не ругайте соседей, не рассказывайте все семейные драмы, не объясняйте полчаса, почему “вы не спешите”.
Ваша задача — создать ощущение: “здесь можно жить”, а не “здесь нужно сначала всё выкинуть, вымыть и вызвать священника”.
🟥 6. Фотографии: протереть объектив и не снимать себя в зеркале
Фотографии — это ваш первый показ. Пока виртуальный, но уже серьёзный.
Протрите объектив телефона. Половина “туманных” квартир страдает не от влажности, а от грязной камеры.
Снимайте стоя на месте, а не с разбегу.
Включите свет, откройте шторы.
Не становитесь посреди комнаты перед зеркалом, чтобы весь Комрат видел вас в трусах и с телефоном, как я это делаю.
Хорошие фото экономят ваше время: меньше бессмысленных звонков и “мы просто посмотрим”.
🟥 7. Объявление: меньше поэзии, больше фактов
Объявление — это не роман и не стихотворение про “уютное гнёздышко”, не надо морочить голову людям, как я. Покупателю нужны факты.
Пишем сухо и чётко:
Что продаём: дом, квартира, участок
Площадь, этаж, год постройки
Коммуникации
Адрес
Цена
Состояние
И никаких «уютное гнёздышко» и «евроремонт 1998 года премиум-класса».
🟥 8. Реклама по-гагаузски: базар, радио, площадь, газета, телевидение и знакомые
Сейчас модно говорить про таргет, Marketplace, сторис и охваты. Но давайте честно: по-старинке у нас до сих пор работает не хуже.
Базар. Самый мощный офлайн-Facebook Гагаузии. Сказали одной бабушке — к вечеру знает уже полрынка, что вы продаёте дом.
Радио. Очень удобно: лучше 10 раз услышать, чем один раз увидеть. Люди едут в машине, пьют чай, работают в поле — а ваш дом крутится в эфире.
Площадь и плакат. Если хочется максимального охвата — можно выйти с плакатом на площадь: «Продам дом. Дорого. Потому что люблю».
Газета и телевидение. Пока интернет спорит с телевидением, газета спокойно живёт своей жизнью. Её читают, а бегущая строка по телевидению всё ещё работает.
Расскажите знакомым. Это самая мощная, точная и бесплатная реклама. Один сказал троим, эти трое — ещё пятнадцати и т.д. МММ – отдыхает!
Можно одновременно и по-старинке, и современно. Главное — не молчать и не ждать, что покупатель сам телепортируется к вам во двор.
🟥 9. Переговоры: как говорить с покупателями и не потерять веру в людей
Покупатели бывают:
“Мы уже выехали” — хотя всё ещё сидят на диване.
“Мы всё посмотрели, подумаем” — думают годами.
“А скидку сделаете?” — ещё до того, как зашли в дом.
“У нас наличка, но хотим подешевле” — классика жанра.
Ваши задачи:
Спокойно отвечать на вопросы, не переходя на эмоции.
Чётко держаться своей аргументированной цены, а не цифры “со сна”.
Не обещать невозможного и не соглашаться на всё подряд.
Если чувствуете, что переговоры выходят из-под контроля — здесь как раз и нужен я, который будет “плохим полицейским” вместо вас.
И да, телефон действительно нужно выключать с 22:00 до 08:00.
🟥 10. Задаток, сделка и налоги: как получить деньги легально
Самый приятный и самый опасный момент — когда речь заходит о деньгах.
Правильно оформляйте договор задатка, а не “расписку на салфетке”.
Чётко прописывайте сроки, суммы, условия отказа.
Понимайте, где и как проходит сделка: нотариус, банк, передача ключей.
Если деньги в валюте — делайте всё легально, чтобы потом не было вопросов ни у банка, ни у налоговой.
Посчитайте налоги заранее. Как юрист и бухгалтер по недвижимости я сразу показываю, сколько и кому платится, и где можно законно сэкономить.
Хорошо оформленная сделка — это когда все довольны, деньги получены, дом или квартира проданы, а вы спокойно спите по ночам.
🟥 Авторский вебинар Милкан Сергея
“Как подготовить недвижимость к продаже, не улетев в космос по цене и нервам”
На вебинаре я рассказываю:
Какие документы подготовить к продаже, где их искать и как снять запреты и аресты.
Как уточнить количество собственников и добиться их согласия на продажу.
Как реально, а не по снам и знакомым, узнать рыночную стоимость квартиры, дома или участка.
Как грамотно составить объявление и сделать живые фотографии недвижимости.
Как подготовить объект к показу: что помыть, чем проветрить, о чём лучше помолчать.
Где можно рекламировать недвижимость и почему “рассказать знакомым” — всё ещё мощный инструмент.
Как разговаривать с разными покупателями и не потерять веру в людей.
Как правильно оформить договор задатка и сделку купли-продажи.
Как легально получить деньги в валюте и сколько, где и зачем платить налогов.
🟥 Немного обо мне
✓ 25 лет опыта в недвижимости, юриспруденции и бухгалтерии.
✓ Создал много чего, часть лучше оставить в ореоле таинственности.
✓ Принципиально не сотрудничаю с агентствами и застройщиками.
✓ Умею объяснять сложное простым языком — иногда одним словом.
✓ Более 10 000 довольных клиентов в этой и в прошлой жизни.
✓ Сэкономил клиентам 10 000 000 — ещё один ноль добавим потом, для красоты.
Запись на вебинар производится по телефону: 112 (шутка, но номер запомнить легко).