КАК ОРГАНИЗОВАТЬ РАБОТУ С ПОДРЯДЧИКОМ?

Как построить дом на загородном участке? Проще всего, конечно, доверить эту работу солидной строительной компании. Она и проект вам составит, и сама же возьмется за его реализацию. Но что, делать, если такой фирмы поблизости нет? Выход один: искать подрядчика и заниматься всем самостоятельно. В нашем материале рассказываем, как не обжечься на этом пути.
ВЫБОР ПОДРЯДЧИКА
Первое, на что следует ориентироваться, это желаемый результат. Трезво взвесьте — смогут ли нанятые вами люди реализовать задуманный проект? Если компания специализируется на монолитном строительстве, вряд ли она возведет вам красивый терем из бруса, не так ли?
Главное, не верьте никому на слово. Хорошо бы не только пролистать портфолио, но и лично посетить указанные объекты. Поговорите с их владельцами, послушайте живые отзывы об исполнителях. А вот доверять интернет‑рекомендациям не стоит. На любой бирже контента можно заказать хоть хвалебную оду. Присмотритесь к сданным объектам, попробуйте найти изъяны. Небрежно оштукатуренный фасад, кривые откосы, трещины и плохо подогнанные материалы сообщают — этим строителям доверять нельзя.
Уточните, зарегистрирован ли подрядчик как юридическое лицо. Иными словами, сможет ли он заключить с вами официальный договор (а это тот документ, который вас защищает)? Идеально, если вам укажут свой физический адрес или офис фирмы является ее собственностью. Вы должны иметь возможность найти исполнителя и после окончания работы.
Мы намеренно упускаем пункт «стоимость вопроса». Она у адекватных людей будет отличаться максимум на 5%, а те, кто не прошел все предыдущие этапы отбора, вам просто не нужны.
ДОГОВОР ПОДРЯДА
Когда исполнитель выбран, можно подписывать бумаги. Но делайте это осмотрительно! Вы должны не просто прочитать предлагаемый документ, а активно участвовать в его разработке. Ведь от того, насколько грамотно составлен договор строительного подряда, зависит, сможете ли вы требовать от подрядчика качественного выполнения работ.
Так, согласно ст. 432 Гражданского кодекса, договор в обязательном порядке должен включать в себя весь перечень планируемых работ и сроки их выполнения. Забудете о последнем пункте — и запросто превратите дачу в долгострой.
Кроме этого, в документ включаются такие пункты.
• Стоимость работ и порядок расчетов
• Порядок сдачи и приема работ
• Гарантии качества и порядок устранения недостатков
• Обеспечение материалом и оборудованием
• Обязательства и ответственность сторон
• Порядок разрешение споров
• Участие инженерной организации в осуществлении прав и обязанностей заказчика
• Перечень приложенных к договору документов
• Адреса сторон
Особенно внимательным следует быть с приложенной к договору сметой. Бывает, что увидев 10-12 листов бухгалтерского текста, многие покупатели впадают в ступор. И в итоге не могут сказать наверняка, за что они обязуются давать деньги. Тем более, что в смету порой включаются необязательные пункты, которые раздувают итоговую сумму. Например, транспортные расходы, ненужные стяжки либо же излишние объемы строительных материалов. А бывает, что в смете, наоборот, учтены только минимальные расходы — стоимость коробки, например. А за отделку вам придется доплачивать в отдельном порядке, с приложением к договору.
Кроме того, если вы согласитесь на фиксированную стоимость готового дома, то этим спровоцируете заказчика экономить на строительных материалах. Чтобы избежать этого, требуйте у подрядчика прилагать к договору не полную, а упрощенную смету. В ней прописываются только объемы работ (без затрат на стройматериалы!) согласно проекту по согласованным техническим решениям. И фиксируется конечная стоимость каждого из строительных этапов. То есть: заливка фундамента стоит сколько‑то, кладка стен сколько‑то, и так по каждому объему. Сколько при этом стоит забить гвоздь или покрасить один откос, вас интересовать не должно.
ВАЖНЫЙ МОМЕНТ ПРИ ОБСУЖДЕНИИ СМЕТЫ
Если этот документ составлялся согласно базисным расценкам, то они указываются, как правило, на период двухтысячного года. А для того, чтобы узнать реальную стоимость работ, предлагается умножить все на поправочный коэффициент (рассчитывается Управлением госэкспертизы). Вот его подрядчик запросто может взять от балды, уверяя что именно эти цифры предлагают власти.
Чтобы не быть обманутым, зайдите на любой сайт «Управления государственной экспертизы» (единые цифры выложены, например, здесь) и там посмотрите актуальный индекс.
Еще раз: в смете не указывают стоимость материалов. Их приобретают не в фиксированном, а в необходимом для выполнения работы количестве. И оплачиваются они вами отдельно только по факту закупки. При таком подходе к делу подрядчику просто не будет смысла экономить ни на качестве выполняемых работ, ни на марке использованного материала. А нет соблазна, нет и преступления :-) .
И кстати, пропишите в договоре, что оплата должна производится поэтапно, по факту выполненной работы. Конечно, выторговать безавансовый контракт вам, скорее всего, не удастся, но и на внесение всей суммы тоже не нужно соглашаться.
КОНТРОЛЬ ПРОЦЕССА
К сожалению, составить проект и заключить толковый договор подряда – это только часть предстоящей суеты. Если за составление проекта и за его реализацию отвечают разные фирмы, стройку необходимо контролировать. И будет лучше, если этим займутся сами разработчики проекта.
Такая услуга уже существует, и называется она авторский надзор. Суть его заключается в том, что за всеми этапами строительных работ следит тот человек, который их планировал. Именно он лучше всех понимает, какие технологии должны применяться и как их соблюсти. Правда, такое удовольствие недешево, и достигает иногда десяти‑пятнадцати процентов от сметной стоимости дома. Конечно, это крайности, но даже стандартные 5% выглядят серьезно.
А потому, если вы не хотите тратиться на авторский надзор, можно поискать ревизора попроще. Например, из известных вам опытных строителей. Такой «надсмотрщик» будет знать не только о тонкостях применения технологий, но и о тех моментах, где реальнее всего «накосячить». Главное, чтобы этому человеку вы могли доверять и он не «подружился» с подрядчиком.
А вот чего не следует делать, это лезть в работу строителей самостоятельно. Если у вас нет должного опыта и образования, это заметят сразу и при желании всегда обманут. Единственное, чего вы сможете добиться своим присутствием — это сократить количество перекуров и минимизировать возможное воровство. Но с такой задачей легко справится и установленная система видеонаблюдения, с условием, что рабочие никогда не будут знать, когда за ними наблюдают.
ПРИЕМ РАБОТЫ
Ну и наконец, последний этап – это прием работы. Если стройка велась под контролем, то подписание акта приема‑передачи не займет много времени.
При беглом осмотре вы должны удостовериться:
• Что помещение полностью очищено от строительного мусора, материалов и оборудования. Вам ничего не мешает осмотреть каждый уголок своей жилплощади.
• Все окна и двери легко и плотно прикрываются и остаются после открытия в том положении, в котором вы их оставили.
• Швы между плиткой имеют одинаковую толщину, а сама она при простукивании не имеет пустот.
• Стыки между обоями не расходятся и на стене верно подобран рисунок.
• Пол не скрипит и не имеет «живых участков».
• Окрашенные плоскости не имеют потеков, застывших капель, залысин и цветовых перепадов (проще всего проверить это скользящим светом).
• А еще полезно осмотреть ремонт как при дневном, так и при искусственном освещении. При их смене картинка может разительно отличаться.
И главное — при обнаружении дефектов не стесняйтесь на них указывать! И только после качественного устранения ошибок производите окончательный расчет.
Хороших вам мастеров!