Немного статистики. По данным полиции, в конце XIX века в Петербурге жильё арендовало от 93% до 96% населения города. В собственных домах жило лишь от 3% до 5% населения столицы. И это не только квартиры домовладельцев и дворников, но и одно-двухэтажные деревянные дома на городских окраинах, которые в Петербурге еще в конце XIX века составляли половину всех городских зданий. 2-3% населения жило в «казённых» домах, то есть, в домах, принадлежавших учреждениям, предприятиям, институтам и предоставляемых высшим служащим бесплатно. В конце XIX века, по данным переписи Петербурга, основной массой домов (88 %) владели частные лица — домовладельцы. Прочие дома (12 %) принадлежали юридическим лицам: казна — 503 дома (5,5 %); церкви и монастыри — 226 (2,5 %); и примерно по 1 % — благотворительным обществам (105 домов), промышленным товариществам (164 дома), городским и сословным учреждениям (96 домов). На рубеже XIX и XX веков стали появляться единичные кооперативные дома.

Часто встречающееся утверждение о том, что коммуналка — это феномен советский, является заблуждением. Процентов 80 квартир в дореволюционном городе были мини-отелями: человек снимал целую квартиру, однако это для него было дорого — и часть комнат он сдавал жильцам. А если ему надо было больше денег, и квартира была совсем плохая, то он сдавал углы. Таким образом, в одной комнате жили по нескольку человек*.

В среднем квартира находилась в пользовании примерно пять лет. Потом семейные обстоятельства изменялись, доходы-расходы изменялись — и люди переезжали.

Такая мобильность населения имела свои плюсы: горожане чаще всего селились в пределах пешеходной доступности места работы. Благодаря этому вплоть до появления трамвая в 1907 году Петербург, насчитывавший к тому моменту более 1,5 миллиона жителей, вполне обходился конками и извозчиками.

Арендатор квартиры заключал с домовладельцем договор, ничем принципиально от нынешнего не отличающийся. При этом имел право, не спрашивая разрешения хозяина, сдавать отдельные комнаты в субаренду. Подписав договор на определенный срок, он должен был оплачивать квартиру, даже если съезжал раньше. Или искать основания для его досрочного расторжения – например, если в соседних квартирах селились публичные женщины, соседство с которыми уважаемый человек позволить себе, понятное дело, не мог.

Впрочем, истребовать долг с неплательщика домовладельцу было тяжело. Фактически он мог только наложить арест на находящееся в квартире имущество, так как победа над арендатором в суде в практическом смысле ничего не давала.

В последние годы империи жильцы и хозяева квартир стали даже создавать свои профсоюзы - «Общество домовладельцев», «Общество квартиронанимателей в Петрограде» и т. д. Но развиться этот процесс не успел. И для той, и для другой стороны издавались специальные журналы, в которых давались советы, как облапошить друг друга.

Что касается инженерных достижений, то за последнюю треть XIX века водопроводная сеть охватила практически все районы города, к концу века ванны имелись в 13 % квартир, ватерклозеты — в 60 %, водопровод — в 64 %. К 1900 году 14 % домовладений электрифицировали, 6 % петербургских домов уже имели не дровяное отопление (паровое, водяное и отопление горячим воздухом).

Стоили квартиры в начале XX века от 150 рублей в год (однокомнатная) до 3000 (11 и более комнат).

Университетский профессор зарабатывал в год 2000-3000 рублей, командир полка — 3000-4000,

низкоквалифицированный рабочий - 200 - 300 рублей.

Помимо платы домовладельцу, квартиронаниматели должны были еще выплачивать в казну квартирный налог, который зависел от стоимости квартиры. Минимальный был 5 рублей в год, а максимальный платили арендаторы квартир, стоивших дороже 6000 рублей - он составлял 10%.

В целом по городу только каждая десятая квартира была из 6 и более комнат. Естественно, эти барские квартиры сосредоточивались в центральных районах

Квартиры для среднего класса - служащих, людей свободных профессий и чиновников невысокого ранга - в 3 - 5 комнат (стоили 500 - 1000 рублей в год) составляли порядка 40% всего жилого фонда. К началу XX века практически все они были оборудованы водопроводом, канализацией и электричеством.

При ухудшении материального положения семья квартиронанимателя могла сдавать одну или несколько комнат в поднаем. Такое ухудшение было вполне возможным, так как эти квартиры пользовались особенным спросом и цены на них постоянно росли

Вопреки навеянным ленинградскими коммуналками представлениям о доходных домах как о нескончаемых коридорах с рядами дверей, около половины всех квартир в начале XX века были 1-2-комнатными.

Основную массу, около 37 % маленьких квартир, занимали семьи бедняков. Такие, как в рассказе А. Вербицкой «Поздно»: «Ели на сале, на дачу никогда не ездили, довольствуясь бульваром, жили в крохотной квартирке», или как семейство мелкого петербургского чиновника Таирова из «Волшебной сказки» Л. Чарской: «В задней темной комнате живет сам отец семейства с четырнадцатилетним сыном, его свояченица с двумя его младшими дочерьми спит на кухне. И только старшая шестнадцатилетняя дочь на ночь устраивается на диване в зале».

Множество беднейших семейств петербургских обывателей жило в мелких квартирках дворовых флигелей, в мансардах, мезонинах и чердаках. На чердаках жилье разрешалось, но заселялись чердаки менее плотно, чем подвалы. Здесь, в мансардах, жило в два раза меньше петербуржцев, чем в подвалах, — всего 22 тысячи

Как отмечалось в отчетах медицинской полиции: «Все чердачные помещения холодные, со следами сырости на потолке». Но не это было самым страшным. Гораздо больше страдали беднейшие семейства от перенаселения своих маленьких квартир. Так, в окраинных районах почти в каждой десятой квартире проживало более 10 человек в комнате (при этом в число комнат входили и прихожие, и кухни).

Среди российских городов Петербург отличался особенно высокой плотностью заселения квартир, естественно, это касалось прежде всего жилищ низших слоев горожан. Во многих квартирах рабочего люда в Петербурге, по данным медицинской полиции, опубликованным в 1897 году, оказалось по 1/4 куб. сажени на человека. По расчетам же гигиенистов — это предел, за которым наступает удушье.

Врач М.И. Покровская в статье «Вопрос о дешевых квартирах для рабочего класса» в № 7 журнала «Вестник Европы» за 1901 год писала: «Рабочее население живет теснее, чем мертвые на кладбищах, где на каждую могилу приходится около 4 кв. м». «Нередко даже, когда вся комната уже заставлена кроватями, избыточные жильцы... спят на полу в кухне, коридорах, узких проходах, в темных углах. Площадь пола служит единственным мерилом вместимости», — отмечал Д. Герценштейн в статье «Жилищная нужда рабочих (Дыхание и жилище. Скученность. История жилищной нужды. Как живет бедный люд)» в 4 и 5 номерах журнала «Северный вестник» за 1896 год.

Также М.И. Покровская писала: «Очень часто у квартиранта нет кухни, где бы он мог приготовить себе горячую пищу. Очень часто в его квартире нет прихожей, где бы он мог оставить грязь, приносимую им с улицы; нет водопровода, который необходим для поддержания чистоты; нет ватерклозета, составляющего необходимую принадлежность здорового жилища. Неудивительно поэтому, что в этих антигигиенических жилищах постоянно свирепствуют различные заразные болезни».

Это подтверждается и данными переписи 1890 года. Самые неблагоустроенные квартиры находились, естественно, в подвалах, на первых этажах, в мансардах. Чем меньше квартира, тем менее она благоустроена.

Отсутствие прихожей - довольно обычное явление. В однокомнатных квартирах не было прихожей в 92 % квартир, в 64% 2-комнатных и даже в 33 % 3-5-комнатных квартир. Входили в квартиру с черной лестницы через кухню.

В конце XIX века 53 % однокомнатных квартир не имели кухни. Причем жильцам 7 % квартир было совершенно не на чем приготовить горячую пищу, остальные 46 % имели плиту в комнате или пользовались общей кухней на этаже. В двухкомнатных квартирах кухня отсутствовала в 8 % случаев, в более крупных квартирах — 2-3 %.

Большинство квартир без кухни располагалось в подвальных помещениях, их число составляло 40%, и в мансардах — 30% от общего количества. Во многих маленьких квартирках отсутствовали печи. Отапливались жилища временными чугунными печками, хотя они были запрещены для постоянного пользования, ими официально дозволялось только временно просушивать сырые помещения. А иногда квартира отапливалась лишь единственной кухонной плитой, на которой и готовили пищу. К концу XIX века водопровод имелся только в 44 % однокомнатных и в 68 % двухкомнатных квартир. Вот такими перенаселенными, холодными, неуютными, с отсутствием элементарных удобств были маленькие 1-2-комнатные квартирки Петербурга.

Ну и, конечно, прославленные Достоевским «углы». В Петербурге было 12 тысяч квартир для угловых жильцов, что составляло почти десятую часть (9,2 %) всех квартир. Единицей аренды могла выступать не только квартира или комната, но и каморка, угол, полкойки и даже треть койки.

Обычно цепочка событий выглядела так: домовладелец сдавал в аренду квартиру целиком. Арендатор в этой квартире сдавал отдельные углы, в свою очередь угловые жильцы могли втиснуть к себе в угол еще одну кровать и сдавать ее холостому рабочему. А коечный жилец мог поочередно делиться своим ложем с одним или даже двумя товарищами, с которыми он работал в разные смены.

Такая сложная многозвенная субаренда, как ни странно, дозволялась по существовавшим правилам, согласия домовладельца на подобное даже не требовалось. Называлось это «нанимать от жильцов».

«Угол» выделялся ситцевыми занавесками. В комнате жили обыкновенно по 4 семьи, на широких семейных кроватях спали вместе с родителями и дети. Более ценились передние углы у окон, стоившие по 5 рублей. Задние углы у печки стоили по 3 рубля.

Существовала ли в дореволюционной России прописка? Вопрос может показаться странным – какая может быть прописка, если человек квартиру арендует и, мало того, – может поменять место жительства в любой момент, причём не один десяток раз? Но прописка существовала, причём строгость в этом деле была очень большая. В правилах для квартиронанимателя говорится, что квартиросъёмщик обязан в течение трёх дней прописать свой паспорт в полиции. В противном случае и домовладелец, и наниматель подвергались штрафу.

У дореволюционного паспорта не было одной нашей современной функции – он не фиксировал место постоянного проживания гражданина, потому что такого места не было. Гражданин в дореволюционной России не имел постоянной прописки. Поэтому старые паспорта пестрели множеством печатей и разрешениями выбыть или отбыть, с указанием числа.

Вместо нынешнего штампа «прописан» или «зарегистрирован» в паспорте ставили штамп: «явлен» – то есть явлен по новому месту жительства. Но слово это относилось не к гражданину, а к паспорту: в полиции прописывался паспорт, а не гражданин.

Дореволюционный паспорт крепко привязывал человека к месту жительства (хотя человек и менял часто это место). Он также позволял властям следить за перемещением граждан.

В 1910-х годах в Петербурге началось долевое строительство. Создавались Товарищества постоянных квартир, члены которых покупали землю и финансировали стройку. Как правило, это были дома на Петроградской стороне, интенсивно застраивавшейся в то время. От современной долевки та прежняя имела принципиальное отличие: практически все построенные тогда дома сейчас являются архитектурными памятниками.

Когда в России в период Великих реформ Александра II появилось реальное местное самоуправление, квартиронаниматели не получили права в нем участвовать. Логика состояла в том, что управлять городом должны те, кто связан с ним хозяйственными узами и имеет либо бизнес, либо недвижимость.

Снимающий барскую квартиру на Невском князь или университетский профессор права голоса не имели, а малограмотный купчик средней руки избирал и избирался. Просвещенные члены общества, не знавшие еще, что «голосуй - не голосуй — все равно ...» вынуждены были покупать какие-нибудь хибары на окраине, чтобы только получить право голоса.

Это недоразумение исправили только в 1903 году, распространив право голоса на наиболее состоятельных квартиронанимателей, плативших квартирного налога не менее 33 рублей (то есть снимавших квартиру дороже 1000 рублей).