Идея сдавать квартиру посуточно выглядит очень финансово привлекательной.

Но всё ли так просто?
Рассказываем о разных методах сдачи, как выбрать идеальную квартиру для посуточной аренды, какой сделать ремонт, где и как искать гостей:
Как сдавать квартиру посуточно и превратить это в прибыльный бизнес.
Можно сдавать в краткосрочную аренду собственное жильё, брать недвижимость в долгосрочную аренду и пересдавать посуточно или взять квартиру в управление. В статье рассказываем о каждом из этих методов и разберёмся, как выбрать идеальную квартиру для посуточной аренды, какой сделать ремонт, где и как искать гостей.
Что выгоднее: краткосрочная или долгосрочная аренда.
Пустующая квартира не приносит дохода. Но это можно исправить при помощи сдачи жилья в аренду — долгосрочную или краткосрочную. С долгосрочной арендой всё просто: нужно найти арендаторов, заключить договор и передать им ключи, а раз в месяц получать фиксированную сумму. В квартиру можно приходить, чтобы проверить, что в ней всё в порядке, а можно и довериться квартирантам (и страховому депозиту).
При краткосрочной аренде искать жильцов придётся чаще — буквально каждый день. Ищут их как на «обычных» сайтах недвижимости в разделах «Посуточная аренда», так и на специальных. Зато отслеживать состояние недвижимости можно практически ежедневно. Да и доход будет выше: в среднем, по оценкам экспертов по посуточной аренде, в 1,5–2 раза.
Доход от долгосрочной аренды можно считать пассивным. А взаимодействие с гостями при посуточной аренде отнимает много времени — это полноценная работа. Поэтому некоторые рассматривают посуточную аренду нескольких квартир как бизнес и становятся хостами. Название пришло к нам из англоязычного Airbnb, и его активно используют те, кто занимается посуточной арендой.
Если нет собственной квартиры, можно сдавать чужую.
Чтобы начать зарабатывать на посуточной аренде, можно купить несколько квартир и сдавать их. Но это требует серьёзных вложений. Более простой путь — снять квартиру на длительный срок и прописать в договоре условия субаренды, чтобы можно было пересдавать жильё посуточно. Разницу в цене между посуточной и долгосрочной арендой за вычетом расходов на рекламу, уборку и прочие бытовые мелочи берёт себе хост — тот, кто организует весь процесс поиска и встречи гостей.
Другой вариант краткосрочной аренды без квартир в собственности — взять недвижимость в управление. Тогда в договоре владельца с управляющим будет прописано, какой процент от прибыли получит каждый из них (хосту обычно достаётся от 5 до 20%). Хозяин квартиры вообще не участвует в процессе, а управляющий берёт на себя все обязанности: размещает объявления, следит за чистотой и оснащением квартиры, встречает гостей.
Сотрудничество выгодно обеим сторонам. Собственнику — потому что он получает не фиксированную оплату, как при долгосрочной аренде, а процент от прибыли, и эта сумма обычно больше. А у управляющего больше возможностей, потому что владелец стремится максимизировать прибыль и даёт карт-бланш на любые действия, например, косметический ремонт, обновление мебели или долгосрочные рекламные кампании.
Выбор квартиры для краткосрочной аренды.
Не любое жильё подходит для посуточной аренды. Например, спрос на большие многокомнатные квартиры ниже, как и на «убитые» без ремонта. Сдать их посуточно практически нереально. Если в квартире нет мебели, бытовой техники и даже таких мелочей, как посуда, салфетки и шампунь, о краткосрочной аренде тоже можно забыть.
Но почти всё это легко исправить, в отличие от расположения квартиры. Чтобы понять, подходит ли оно для посуточной аренды, нужно представить портрет будущего гостя. Для иностранцев и туристов подойдёт центр города, локации поблизости от достопримечательностей и культурных объектов. Командировочные обычно селятся ближе к месту работы — рядом с деловыми и экономическими центрами, офисами крупных компаний. Высок спрос на бюджетное жильё в непосредственной близости от федеральных медицинских центров: гости не хотят переплачивать за аренду из-за высокой стоимости лечения. А вот в спальных районах вдали от метро со спросом наверняка будут проблемы, потому что непонятно, кому и зачем снимать там квартиру на сутки.
Если квартира в собственности, то её владелец оценивает каждый из этих параметров и выбирает, стоит ли сдать жильё посуточно или долгосрочно. Если покупать квартиру только планируется, то сразу ищут соответствующую требованиям. Причём порой пренебрегают ремонтом — специально выбирают убитые квартиры, чтобы создать дизайнерский интерьер или даже разделить на небольшие студии.
Хост, занимающийся субарендой или управлением недвижимостью, ищет её по тем же параметрам. А инвестор зачастую даже не занимается поиском квартиры, а нанимает управляющего, чтобы он сам подобрал подходящий объект и затем сдавал в аренду посуточно для получения прибыли.
Большая или маленькая?
На рынке посуточной аренды двух-, трёх- и многокомнатных квартир меньше, чем однушек и студий. Поэтому принято считать, что лучший объект для посуточной аренды — однокомнатная квартира или студия. Большая квартира стоит дороже, а значит, будет окупаться дольше. По опыту хостов, в командировки чаще ездят одиночки, а в путешествия — пары. Они проводят много времени вне дома и предпочитают сэкономить, чем переплачивать за «лишнюю» площадь. Поэтому спрос на большие квартиры меньше.
Но нужно проанализировать спрос и предложение в конкретном городе или районе, возможно, где-то не хватает больших квартир для семей и тех, кто путешествует компанией. Идеальный вариант — иметь в портфеле инвестиционной недвижимости и большую, и маленькую квартиру. Но стоит быть готовым к тому, что больше жильцов — почти всегда означает больше проблем.
Расположение квартиры.
При выборе недвижимости для посуточной аренды действует «правило трёх Л»: локация, локация и ещё раз локация. Обязательным условием считается близость к «центрам притяжения»: достопримечательностям, деловым центрам, стадионам, федеральным медицинским центрам.
Другой вариант — близость к метро или остановкам общественного транспорта, откуда можно добраться до «центров притяжения». Оптимальное расположение — менее 10 минут пешком до ближайшей станции. Но цена в спальных районах будет ниже. Туристы порой готовы дольше добираться до объекта, но при этом хотят сэкономить на стоимости квартиры. Но спрос на квартиры в центре всё равно выше.
Какой должен быть ремонт.
В посуточной аренде ремонт и внешний вид жилья выходят на первый план — в «бабушкин» вариант найти арендаторов будет проблематично. В отпуске или в командировке человек хочет получить больший или как минимум такой же комфорт, к которому привык. А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на гостей-иностранцев, а им чешскую стенку и ковёр на стене точно не «продашь». Решение гость принимает за секунды, просмотрев несколько фотографий. И либо выберет самую комфортную квартиру, либо смирится с некоторыми неудобствами ради более выгодной цены. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру в аренду посуточно, в некоторых случаях придётся сделать ремонт.
Обстановка и оснащение квартиры для посуточной аренды.
При долгосрочной аренде вполне реально найти арендаторов с собственной мебелью и бытовой техникой. Квартиру для краткосрочной аренды обязательно необходимо оснастить.
Минимальный комплект мебели и бытовой техники обычно включает:
- двуспальную кровать 140–180 см;
- диван;
- платяной шкаф;
- телевизор;
- обеденный стол;
- 2–3 стула;
- кухонный гарнитур;
- холодильник;
- варочную панель или плиту;
- стиральную машинку;
- микроволновую печь;
- электрочайник.
Некоторые владельцы дополнительно докупают мультиварку и кофеварку, утюг и фен.
К квартире посуточно гости предъявляют почти такие же требования, как к гостинице. Поэтому, в отличие от долгосрочной аренды, хозяину придётся покупать все бытовые принадлежности и расходные материалы, а затем регулярно их обновлять. В квартире обязательно должны быть:
- постельное бельё на каждое спальное место;
- подушки и одеяла;
- большое и маленькое полотенце для каждого гостя;
- посуда для готовки и сервировки;
- туалетная бумага, мыло, шампуни и гели для душа, средство для мытья посуды и стиральный порошок.
Кроме того, хорошим тоном считается позаботиться о мелочах, на которые гостю нет смысла тратиться самому: салфетках, губках, средстве для мытья посуды, подсолнечном масле, сахаре, соли, чае и кофе. Всё это мало влияет на выбор конкретной квартиры, но от подобных тонкостей зависят отзывы о квартире и хозяине.
Поиск арендаторов.
В краткосрочной аренде владелец квартиры ищет арендаторов не раз в несколько месяцев или лет, а практически ежедневно. Это позволяет свести к минимуму дни простоя. Поэтому для этого используют все доступные средства и способы.
Самые популярные сервисы поиска квартир для краткосрочной аренды — Booking и Airbnb. Именно там и размещают большинство объявлений. Есть и другие варианты — сайты вроде «Cуточно», «Хочу на юга» (для южного направления) и сайты объявлений, например, «Яндекс.Недвижимость» и др. по целевой аудитории. Дизайнерские квартиры в обеих столицах имеет смысл рекламировать и в Instagram.
Встреча гостей.
Больше всего времени при посуточной аренде отнимает взаимодействие с гостями. Их нужно встретить, передать ключи, показать квартиру, а порой и рассказать о близлежащих достопримечательностях, туристических маршрутах и даже кафе и продуктовых магазинах. Затем при выезде нужно проверить, всё ли в квартире цело, забрать ключи, убраться, обновить расходные материалы, например, туалетную бумагу, мыло, шампуни, губки и средство для мытья посуды.
Начинающие хосты порой выполняют все обязанности лично. Но если объектов несколько, делать это становится довольно сложно. Поэтому можно нанять уборщицу, которая следит за порядком в квартире, стирает, сушит и гладит постельное бельё и полотенца, заправляет постели и раскладывает всё по местам.
Встречать и провожать гостей тоже не обязательно: по словам хостов, они всё чаще предпочитают самостоятельное заселение и не хотят видеться с хозяином квартиры. Решить проблему можно по старинке — спрятать ключ под коврик или в почтовый ящик. Но продвинутые хозяева выбирают высокотехнологичные решения — электронные дверные замки. Они могут синхронизироваться с сервисом аренды, что очень удобно. Для входа в квартиру гость получает код доступа. И после каждого выезда код следует менять. А на все вопросы гостей хозяин отвечает в переписке или по телефону.
Но это не значит, что можно организовать работу так, чтобы совсем не участвовать в процессе. Даже если у владельца квартиры есть помощник по хозяйству и электронный замок, всё равно придётся самостоятельно размещать и продвигать объявления, общаться с гостями, отвечать на их вопросы почти в круглосуточном режиме. К тому же периодически нужно бывать в квартире лично. Пусть не после каждого заезда, но всё же необходимо следить за сохранностью имущества.
Сохранность квартиры.
Один из главных мифов о посуточной аренде — что такую квартиру очень быстро «убивают». На самом деле эксперты сходятся во мнении, что при долгосрочной аренде владелец по большому счёту не знает, что происходит в квартире. А при краткосрочной риски минимальны — можно контролировать количество гостей и нагрузку на жильё, следить за порядком, проверять работоспособность технического оснащения и исправность мебели.
При посуточной аренде теоретически может заехать такой гость, который разрушит квартиру полностью. Но даже в мире такие случаи легко пересчитать по пальцам. А за разбитую стеклянную перегородку, сломанный стол, стул, кровать всегда можно запросить возмещение у Airbnb, приложив фотографии и т. д. Сервис разделяет с владельцем квартиры ответственность за её сохранность и компенсирует убытки за счёт страховки».
Работа с отзывами.
Первое, на что обращают внимание гости при выборе квартиры для посуточной аренды, — фотографии. Они должны привлекать внимание и вызывать интерес, выделяться. Поэтому хосты дают совет использовать яркие детали в текстиле и декоре, а порой и нанимать профессионального интерьерного стилиста и фотографа. Но из одинаково привлекательных квартир выбор обычно делают по отзывам.
Проблемы с соседями и законом.
Ещё один распространённый миф, что жильцы недолюбливают соседство с квартирами в посуточной аренде. На самом деле многое зависит от поведения гостей. Если они не нарушают правил аренды, то соседи могут быть недовольны разве что встречами в подъезде и лифте с незнакомыми людьми с чемоданами. А за это не привлечь к ответственности.
Проблем с правоохранительными органами тоже обычно не возникает. Посуточная аренда абсолютно законна, если арендодатель официально платит налоги (как физическое лицо, самозанятый или индивидуальный предприниматель). Самое страшное, что может случиться: в жилом доме из-за шума соседи вызовут участкового. Придётся приехать в квартиру и выслушать предупреждение.
Плюсы и минусы посуточной аренды квартиры.
* Доходность в 1,5–2 раза выше.
* Квартира постоянно под контролем хозяина, поэтому её амортизация ниже, а сохранность лучше.
* Аренду в любой момент можно прекратить, если квартира понадобилась владельцу. Не нужно ждать, пока закончится срок аренды, как при долгосрочном найме.
* Можно дополнительно зарабатывать на краткосрочной аренде в период продажи квартиры.
* Общение с разными людьми, в том числе из разных стран. Языковая практика.
* Субаренда и управление — быстрый и недорогой способ начать собственный бизнес и масштабироваться.
* Аренда требует внимания и времени хозяина, это полноценная работа.
Хозяин должен быть на связи 24/7, потому что гости могут заезжать ночью, задерживаться или, наоборот, прибывать раньше времени.
* Есть постоянные расходы на мелкий ремонт, расходные материалы, бытовую химию, посуду, полотенца, постельное бельё, стирку, глажку и уборку.
* Нужно следить за рынком аренды, научиться пользоваться инструментами рекламы и поиска гостей.
#Гражданамиорганизациям #Лабораторияправа #Юридическиеуслуги #Покупкапродажаобменнедвижимости