Предыдущая публикация
Жильцы в шоке: ИП насчитала им 550 тысяч за аренду площадей под трубой отопления в подвале
Иск на 550 тысяч рублей получили жители двух пятиэтажек на улице Еременко в Волгограде. Их собственные трубы отопления внезапно оказались источником чужой прибыли. Бизнесмен требует с жильцов полмиллиона за аренду подвалов в домах. Вернее, эта сумма по расчетам теперь уже столичной предпринимательницы Маргариты Ш. набежала за три года лишь за площади, которые занимают в выкупленных ею подвалах трубы общедомовой системы отопления. Подобных дел еще не было.https://www.volgograd.kp.ru/daily/27722.5/5149618/
Следующая публикация
Комментарии 6
Теперь разберем подробно, почему это так и какие здесь нюансы.
1. Главный принцип: Общее имущество МКД
Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 36), инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме (МКД), являются общим имуществом всех собственников помещений в этом доме.
К такому общему имуществу относятся:
· Системы отопления и водоснабжения (стояки).
· Системы канализации.
· Электрические сети, выходящие за пределы одного помещения.
· Системы вентиляции.
· И т.д.
Вывод: Даже если коммуникации физически расположены в вашем подвале, юридически они принадлежат всем жильцам дома на праве общей долевой собственности.
2. Что именно вы покупаете?
При покупке подвала вы приобретаете право собственности на само нежилое помещение, то есть на объем, ограниченный стенами, полом и потолком. Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН будут содержа...ЕщёЕсли коротко: при покупке подвального помещения общедомовые коммуникации, скорее всего, НЕ перейдут в собственность владельцу.
Теперь разберем подробно, почему это так и какие здесь нюансы.
1. Главный принцип: Общее имущество МКД
Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 36), инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме (МКД), являются общим имуществом всех собственников помещений в этом доме.
К такому общему имуществу относятся:
· Системы отопления и водоснабжения (стояки).
· Системы канализации.
· Электрические сети, выходящие за пределы одного помещения.
· Системы вентиляции.
· И т.д.
Вывод: Даже если коммуникации физически расположены в вашем подвале, юридически они принадлежат всем жильцам дома на праве общей долевой собственности.
2. Что именно вы покупаете?
При покупке подвала вы приобретаете право собственности на само нежилое помещение, то есть на объем, ограниченный стенами, полом и потолком. Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН будут содержать информацию именно об этом помещении.
Коммуникации, проходящие через это помещение, в состав вашей собственности не входят.
Аналогия:
Представьте, что вы покупаете квартиру. Через вашу квартиру проходят стояки отопления и водоснабжения. Вы не становитесь их собственником и не можете их демонтировать или отключить от общей системы. Вы лишь предоставляете доступ к ним для управляющей компании для ремонта. То же самое и с подвалом.
3. Ключевые последствия этого разделения
Ваши обязанности:
· Вы обязаны обеспечивать доступ к этим коммуникациям для представителей управляющей компании (УК), ТСЖ или подрядных организаций для проведения осмотров, ремонтов и обслуживания.
· Вы не можете самовольно перекрывать, переносить, модифицировать или отключать эти коммуникации. Это будет нарушением прав всех остальных собственников.
Обязанности УК/ТСЖ:
· Управляющая компания или ТСЖ обязаны содержать и ремонтировать эти коммуникации за счет средств, собранных с собственников в виде платы за содержание и ремонт.
· Они несут ответственность за их техническое состояние.
4. Возможные исключения и "подводные камни"
Ситуация может измениться, если:
1. Коммуникации являются частью вашего помещения. Это почти невозможно для общедомовых систем, но может касаться, например, ответвления от общего стояка, которое было сделано исключительно для обслуживания вашего подвала (если там был сделан отдельный санузел и т.п.). Но это нужно доказывать и иметь соответствующую техническую документацию.
2. Ошибочное оформление в Росреестре. В очень редких и ошибочных случаях при кадастровом учете части коммуникаций могли быть учтены как часть подвала. Это серьезная ошибка, которую можно оспорить.
3. Покупка не просто подвала, а "технического подполья". Если помещение изначально имеет целевое назначение "техническое подполье" и вся его площадь предназначена для размещения инженерного оборудования, то правила могут быть иными, но и сама сделка по его продаже как обычного нежилого помещения будет сомнительной.
Итог: Покупая подвал, вы покупаете "коробку", сквозь которую проходят "артерии" всего дома. Распоряжаться этими артериями вы не можете, но обязаны предоставлять к ним доступ. Все расходы на их содержание и ремонт лежат на УК/ТСЖ и оплачиваются всеми жильцами, включая вас (как собственника помещения в МКД).