Довольно часто собственники объектов капитального строительства – зданий и сооружений сталкиваются с проблемой оформления прав на земельный участок под ними. Известно, что в соответствии с подп.6 п.2 ст.39.3, п.1 ст.39.20 ЗК РФ собственники зданий и сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены данные здания (сооружения), в собственность или аренду без проведения торгов. Однако на практике, собственники зданий часто сталкиваются с проблемами оформления земли, в том числе по причине несоответствия вида разрешенного использования земельного участка с функционалом здания (сооружения) на нем расположенного. Например, в случае если вы являетесь собственником здания, используемого под магазин, торговый или автоцентр, а вид разрешенного использования земельного участка, определенный Правилами землепользования и застройки, не предполагает эксплуатацию здания под эти цели, это еще не означает неправомерность такого владения и пользования. Как быть в такой ситуации? Если вы являетесь законным собственником здания (сооружения) и владельцем земельного участка, права на которые вами правомерно приобретены до утверждения (изменения) градостроительного зонирования территории и градостроительных регламентов, вы имеете право на уважение государством ранее возникшего правового статуса вашего земельного участка с расположенным на нем объектом капитального строительства, поэтому разночтение в виде разрешенного использования земли и строения на нем расположенного не должно быть препятствием для его эксплуатации и должно толковаться в пользу собственника. Такая позиция была поддержана в определениях Конституционного суда РФ от 26.03.2020 № 631-О и от 30.06.2020 № 1491-О, и призвана обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, уравновешивая право органа власти на изменение градостроительных регламентов и право пользования собственником своего имущества. Исключение из этого правила возможно, только если продолжение эксплуатации здания (сооружения) опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия п.4 ст.85 ЗК РФ, ч.10 ст.36 ГрК РФ. Также невозможно будет при разночтениях в виде разрешенного использования земельного участка и здания (строения) на нем расположенного, произвести реконструкцию. В таком случае объект капитального строительства должен будет приведен в соответствии с градостроительным регламентом или путем уменьшения несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства ч.8 и ч.9 ст.36 ГрК РФ. Верховный суд Российской Федерации со ссылкой на позиции Конституционного суда РФ в споре Министерства имущественных и земельных отношений, отказавшего в изменении вида разрешенного использования земельного участка с Обществом с ограниченной ответственностью в определении от 24.11.2020 № 301-ЭС20-10890 встал на сторону последнего. Позиция высшей судебной инстанции категорична, собственник здания, расположенного на земельном участке, не соответствующем градостроительному регламенту, утвержденному Правилами землепользования и застройки, принятыми после возникновения права на объект, вправе использовать землю по прежнему фактическому виду разрешенного использования. Кроме того, в целях оформления права собственности или аренды на спорный участок - подп.6 п.2 ст.39.3, подп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ вид разрешенного использования может быть установлен в соответствии с видом разрешенного использования объекта капитального строительства и Классификатором, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540. Таким образом, собственник вправе эксплуатировать здание (сооружение) в соответствии с его видом разрешенного использования, даже при несоответствии с видом разрешенного использования земельного участка, если изменение возникло после правомерного возникновения права на объект капитального строительства. Также, собственник объекта капитального строительства вправе изменить вид разрешенного использования земли при его несоответствии с Правилами землепользования и застройки, в соответствии с видом разрешенного использования здания (сооружения) для целей оформления собственности или аренды земельного участка под ним расположенного.