Как опознать незаконную стройку?

Незаконное строительство — риск для всех. Инвестор и рабочие бригады могут лишиться денег. Ответственный за нарушение закона — свободы. Покупатель жилья — денег и новой квартиры.
Группы в соц. сетях пестрят новостями о нарушениях, «кидках», уголовных делах и быстром обогащении. Даже несколько часов беглого ознакомления дают понять — в случае возникновения проблем:
• государство будет защищать интересы рядового гражданина-покупателя, однако результатов придется долго ждать;
• застройщик найдет лазейки и «серые» способы избежать ответственности.
Общие рекомендации
С подозрением относитесь к квартирам с низкой ценой. Анализируйте разрешительную документацию. Перепроверяйте застройщиков, которые уклоняются от вопросов или не дают исчерпывающей информации о здании.
Ищите актуальную информацию на форумах. Ищите списки незаконных застройщиков — их время от времени публикуют тематические и новостные сайты.
Причины незаконной застройки
Застройщик имеет право начать работу, не собрав полный пакет разрешительных документов. Застройщик декларирует, но игнорирует права территориальной общины. У общин нет эффективного законного способа контролировать распределение земель. Аудит земель территориальных общин не проводят. Невозможно реализовать право территориальной общины на городскую собственность.
Актуальное положение дел
Кадастр выявил и задокументировал 100 объектов незаконного строительства в столице. Половина — жилые здания. Чиновники приостановили возведение части сооружений. Но в некоторые уже вселились жильцы, несмотря на отсутствие законного права и документов, подтверждающих право владения. Благодаря «стандартизации» «черного» строительства, потенциальные покупатели могут обезопасить себя, если обратят внимание на типовые проблемы.
Типичные проблемы
1. Застройщик берет в работу территорию, с которой не работают другие компании (около ЖД или автомагистрали, над канализационными коллекторами, на охраняемых территориях и заповедниках, вместо памятников архитектуры).
2. Истек срок хранения аренды участка, на котором возводят жилое здание.
3. В процессе строительства к объекту добавляют не задокументированные этажи и секции (если не разбираетесь в документах — найдите и попросите о помощи друга-архитектора).
4. Нестандартные элементы (этажи разной высоты; смещение секций шахты лифта. Входные конструкции на разном расстоянии от стены в однотипных помещениях). 5. В портфеле компании есть замороженные, запрещенные стройки и объекты под следствием. 6. Стоимость квадратного метра на 15–50% ниже рыночной стоимости.
Как избежать покупки квартиры в незаконном объекте
Определите, соответствует ли целевое назначение участка типу возводимого сооружения.
Определите, есть ли у застройщика договор аренды или право собственности на участок. Застройщик должен передать такие данные в свободный доступ. Нормальный срок аренды для постройки жилого дома — от 5 лет. Меньший срок аренды — большой риск не успеть завершить проект, согласование и стройку.
Договор купли-продажи должен учитывать ответственность застройщика при нарушении даты сдачи в эксплуатацию или срока стройки.
Убедитесь, что проектировщик — сертифицированная компания.
Застройщик должен передать в свободный доступ: — свидетельство внесения в госреестр юрлиц;
• ИНН;
• устав;
• адрес центрального офиса;
• отчет экспертов о проекте;
• декларацию начала строительства;
• документы присвоения адреса горсоветом;
• проектную документацию;
• тех. условия коммуникаций.
Опубликованные документы должны дать исчерпывающую информацию об: — этапах застройки;
• этажности;
• квадратуре;
• строительном объеме;
• числе квартир.
Запросите в городском управлении архитектуры и градостроительном кадастре соответствие проекта здания градостроительным нормам.