ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ТЕХНИЧЕСКИЙ ПОДВАЛ ОТЧУЖДЕН?

http://www.pr-tsj.ru/index.php/2011-12-15-14-53-12/71-2011-07-21-19-33-19/370-2011-07-21-20-03-26 Рекомендации практика-оптимиста

«Хочешь мира, готовься к войне»
Римский историк Корнелий Непот.
«Действие равно противодействию»
Закон физики
От редакции. Оптимист-практик БЕЛЯКОВ Сергей Леонидович - бизнесмен, директор управляющей компании, преподаватель. И еще общественный деятель в лучшем смысле этого слова. Сотрудничает с общественными организациями, участвует в конференциях, комиссиях по вопросам реформы ЖКХ, защиты прав собственников и развития жилищного самоуправления.
Что делать, если администрация или кто-то с ее попустительства завладел техническим подвалом? Главное, не опускать руки. Обращаться в соответствующие инстанции, надзорные органы, которые должны требовать от администрации, другого собственника помещения, устранить имеющиеся нарушения. А нарушений, если технический подвал используется в коммерческих целях, будет столько, что устранить их практически невозможно, либо «за очень дорого». Надо бороться с чиновниками их же методами. Направляем заявления в МЧС, Роспотребнадзор, Трудовую инспекцию.
Нарушения правил пожарной безопасности:
1. Отсутствие пожарного выхода.
(Требования по СП 1.13130.2009 п.4.2.1. Условия к эвакуационным выходам исполнить нереально, без согласия собственников).
2. Отсутствие пожарной сигнализации.
(Требования по СП 7.13130.2009. Требуйте исполнения в полном объеме, вложения денежных средств огромные. Ссылайтесь на безопасность собственников жилых помещений).
3. Отсутствие знаков выхода, схемы эвакуации.
4. Отсутствие средств пожаротушения, подъездных путей и т.д.
5. Проверяйте соответствие использования помещения заявленному в пожарной декларации. (Например, нельзя складировать в подвалах химикаты, горючие материалы - краску, шины и т.д.).
МЧС осуществляет специальные, разрешительные, надзорные и контрольные функции за выполнением федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями и гражданами установленных требований по гражданской обороне и пожарной безопасности, а также по защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций.
Нарушение прав сотрудников предприятия, размещенного в подвальном помещении:
1. Отсутствует инсоляция в помещении - необходимо прорубить окна в фундаментах. Согласие 67 процентов собственников на изменение фасада обязательно. Если такого согласия нет, то прорубать окна нельзя. Устранить данное замечание без согласия собственников невозможно. (Требования СанПин 2.2.1/2.1.1.1278-03. п.2.2.1. с приложением).
2. Отсутствует вентиляция (Требования СанПин 2.1.2.2645-10 п. 4.8, содержание радона превышает допустимые нормы (3-ФЗ от 23.07.2008 г.) – необходимо вывести из подвала вентиляцию по фасаду здания, либо присоединиться к существующей системе. Чаще все эти требования не соблюдались (для старых зданий), и без согласия собственников провести реконструкцию вентиляционной системы невозможно.
3. Отсутствие санузла - тоже требуется провести реконструкцию помещения. Но изменение проекта прокладки сантехнического оборудования возможно только после согласования с собственниками. Без санузла работа любой организации должна быть приостановлена до устранения замечаний.
4. Отсутствует шумоизоляция, что мешает жильцам первых этажей.
Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека осуществляет функции по контролю и надзору в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения Российской Федерации, защиты прав потребителей на потребительском рынке.
Основными задачами органов федеральной инспекции труда являются: обеспечение соблюдения и защиты трудовых прав и свобод граждан, включая право на безопасные условия труда.
Акты надзорных органов о нарушениях могут быть использованы в суде в качестве доказательств технического характера спорного помещения и невозможности его использования в качестве иного помещения. Отличным дополнением к данным актам может быть решение общего собрания о запрете реконструкции вентиляции, изменения дизайна фасада, о запрете на прокладку вентиляции и прорубку окон, изменения сетей канализации, водопровода и теплоснабжения. А если эти изменения уже собственником нежилого помещения произведены, то надо требовать все восстановить в соответствии с первоначальным проектом, в связи с отсутствием согласования собственников жилых помещений на реконструкцию.
Можно обратиться и в органы прокуратуры с требованием приостановить деятельность фирмы до устранения предписаний собственником нежилых помещений.
И еще: важно вовремя предъявлять счета за содержание общего имущества и коммунальные платежи. Собственник (администрация) должен понять: владение техническим подвалом сопряжено с большой ответственностью и с большими расходами. Ситуация может дойти до абсурда: «стоимость владения» помещением превысит получаемые от него доходы (плату за аренду).
ТСЖ (как управляющей организации) необходимо обратиться к администрации (как к собственнику нежилого помещения) со следующими требованиями:
1. Перечислять в фонд капитального ремонта дома соответствующую сумму со ссылкой на решение общего собрания собственников, на котором утвержден план работ на год, на основании сметы рассчитаны суммы ежемесячных перечислений в фонд капитального (текущего) ремонта.
Представьте: жильцы определяют перечень необходимых работ по дому - установить новый теплообменник, полную автоматику на тепловой узел, частотные регуляторы на насосы, автоматическое управление светом и светодиодные лампы, а также шлагбаум, ограждение территории дома, новую крышу, сделать хороший ремонт подъездов с установкой колонн, видеонаблюдения, заменить почтовые ящики, все трубы, старые лифты на новые - всего на общую сумму 12 миллионов рублей. Дом, к примеру, 9-этажный, подвал, находящийся в собственности у администрации, составляет 10 процентов от общей площади. Администрация должна заплатить 1,2 миллиона рублей. А что она получит с этих вложений? Ничего!
Само собой разумеется, администрация должна участвовать в расходах по содержанию всего общего имущества: лифта (письмо Минрегионразвития РФ №6177-АД/14 от 06.03.2009 г.), домофона, уборщиц в подъездах, цветов на придомовой территории. Всего, что жильцы сочтут для себя нужным. Любые ваши прихоти, оформленные решением собрания собственников, будут софинансированы собственником подвального помещения (статья 30 пункт 3 ЖК РФ).
И что еще радует, собственник нежилого помещения обязан оплатить свою долю в общих расходах до момента перехода права собственности (фактическое получение услуги).
В решении собрания обязательно укажите, что оплата производится в течение 6 месяцев с даты принятия решения, но в случае продажи недвижимого имущества оплата должна быть произведена до оформления купли-продажи помещения. Укажите штрафные санкции и безакцептный порядок получения задолженности.
Для острастки нежелательных собственников подвала можно направить в их адрес проект решения до проведения собрания - есть вероятность, что одумаются, все взвесят и откажутся от такого имущества-обузы сразу. Приглашение на собрание вручить администрации нужно через приемную с отметкой на втором экземпляре, который останется у вас.Решение собрания передавать таким же образом.
2. Оформить договор материальной ответственности за последствия аварийной ситуации в случае ограничения допуска в нежилое помещение. Собственник нежилого помещения, в котором расположены домовые сети, запорная арматура и т.д., обязан предоставлять круглосуточно доступ к общему имуществу. Ключи от нежилого помещения на случай аварийной ситуации должны находиться в управляющей (обслуживающей) организации в опломбированном контейнере для принятия срочных мер по ее устранению.
3. Обеспечить (еще до 1 января 2011 года!) нежилое помещение приборами учета в рамках Федерального закона РФ № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности». И здесь потребуется согласовать технические условия с собственниками. И здесь стоимость работ будет немалой.
Процедуры оформления заявлений достаточно просты.Понятно, что каждая служба будет тянуть время - ссылайтесь на установленный законом срок, отправляйте запросы и жалобы через депутата вашего района, проверяйте сроки через прокуратуру. В случае положительного судебного решения организуйте громкую публикацию в газете, поделитесь опытом с коллегами и предупредите потенциальных арендаторов и собственников о том, что проблемы у них будут те же самые, и возникнут в более короткие сроки - прецедент уже создан.
Хотя, в каждом городе свое «суверенное» правосудие…Инициатива не наказуема.
А отсутствие результата указывает ближайший путь к цели.
#ЕслиТехнПодвалОтчужден