Что управляющая компания должна бесплатно ремонтировать в квартирах жильцов

Регулирует перечень услуг ЖКХ, которые должны осуществляться управляющей компанией бесплатно, следующие документы:
Статья № 36 Жилищного кодекса РФ,
Постановление Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года.
Именно эти документы обязывают управляющие компании следить за состоянием многоквартирного дома, в частности – за общим имуществом собственников дома.
Слова «вы же собственник» все чаще звучат как приговор, если речь заходит о сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Ну посудите сами: вы же собственник – значит, должны платить за капремонт, покупать и устанавливать счетчики и оплачивать их дальнейшие поверки, отвечать за все, что происходит с вашей квартирой.
И, разумеется, все расходы, связанные с ремонтом жилья, также спешат возложить на собственника. Потому нередко в ответ на заявку отремонтировать что-то в квартире приходится слышать от управляющей компании знакомое: «Вы же собственник!».
Вот только не всегда стоит с ней соглашаться в этом вопросе. В судебной практике накопилось довольно много примеров, когда ссылки на собственника не привели к должному эффекту, и УК все же пришлось делать бесплатный ремонт.
Итак, что же обязана ремонтировать управляющая компания в квартирах жильцов:
1⃣Потолок в квартире
Спор между жильцами и УК по поводу ремонта потолка в их квартире дошел в итоге до Верховного суда. УК категорически отказывалась восстанавливать слой штукатурки на потолках в квартирах, полагая, что это личное дело собственников.
Действительно, если буквально толковать закон, то УК должна ремонтировать только общедомовое имущество – т.е. потолки в подъезде, но не в квартирах.
Однако ни жилищная инспекция, ни суд не разделили позицию УК. Дело в том, что в доме были деревянные перекрытия – поэтому слой штукатурки выполнял в данном случае особые задачи:
- защиту межэтажных перекрытий от неблагоприятного воздействия внешних факторов (воды, огня и пр.).
Поэтому штукатурный слой следовало признать неотъемлемой частью плиты-перекрытия, которая однозначно является общедомовым имуществом. Следовательно, восстанавливать его должна УК (ВС РФ, дело 301-ЭС19-9701).
2⃣ Балкон и лоджия
Неоднократно они выступали предметом споров между жильцами и УК. На данный момент с учетом ряда решений ВС РФ сформировалась такая практика:
балконные плиты, как несущие конструкции многоквартирного дома, относятся к общедомовому имуществу и содержатся за счет УК, а вот внутренняя отделка балкона (оконные рамы и пр.) – это уже сфера ведения самих собственников.
Если балконная плита начинает разрушаться, УК обязана незамедлительно выполнить все необходимые работы для ее восстановления, а не ограничиваться запретом пользоваться балконом.
Суды отмечают, что ремонт балконов и лоджий относится к текущему ремонту – так что УК не вправе тянуть время и ждать, пока собственники примут решение о капремонте дома.
А за несвоевременное выполнение заявки жильца о ремонте балкона УК должна дополнительно компенсировать ему моральный вред (например, решение Красноармейского р-го суда г. Волгограда, дело 2-2202/2017).
3⃣ Полотенцесушитель и батарея
Даже при том, что эти источники тепла находятся непосредственно в квартире, УК не освобождается полностью от их содержания. Она обязана заменить их на новые, если установлено их аварийное состояние и при этом:
- устройства составляют с отопительной системой дома единое целое (т.е. не имеют запорных кранов, позволяющих отключить их от общей сети).
Если УК вовремя не произведет замену и соседей затопит, отвечать придется ей, а вовсе не собственнику.
4⃣ Внутренняя отделка квартиры
УК придется сделать ремонт в квартире за свой счет, даже если имущество вовсе не является общедомовым, но:
- оно повредилось из-за ненадлежащего выполнения обязанностей УК по содержанию общедомового имущества.
Так, например, гражданин добился от УК денег на ремонт, доказав, что по ее вине стены и потолок в его квартире покрылись плесенью.
Много лет межпанельные швы в доме не обрабатывались, образовались щели – стены внутри квартиры промерзали, намокали, и как следствие, «зацвели».
Суд признал, что обработка межпанельных швов входит в состав работ по текущему ремонту дома – значит, УК должна возместить ущерб, причиненный собственнику (Сысертский р-й суд. Свердловской области, дело № 2-1021/2018).
‼ Итак, к имуществу, которое обязаны ремонтировать жилищно-коммунальные службы относятся:
✅ Система газоснабжения – газопровод и отводы от него. Ремонт осуществляется до расположенного на ответвлениях отключающего устройства или запорного крана, ведущего непосредственно к плите.
✅Стояки горячего и холодного водоснабжения и ответвления. До точки первого соединения с отводящим трубопроводом.
✅Стояки отопления, включая ответвления от них до точки, где происходит соединение с отводящими трубами.
✅Водоотводящие стояки и их ответвления (тройники, заглушки, патрубки) до точки первого соединения с отводящими трубами.
Находящиеся в вышеперечисленных сетях счетчики (приборы учета), расположенные до точки первого соединения с запорными кранами, отводами и отключающими приспособлениями.
‼ Оборудование, принадлежащее гражданину на правах частной собственности, ремонтируется за его счет. В этот перечень входят:
✅Плиты газовые и электрические.
✅Батареи центрального отопления.
✅Индивидуальные приборы учета. К ним относятся счетчики газа, воды, электричества.
✅Электрические кабели, потолочные лампы, выключатели и розетки, находящиеся внутри квартир.
✅Сантехника – краны, ванны, смесители, сопутствующая фурнитура, унитазы, нагреватели воды, раковины.
✅Домофоны.
Как видно, далеко не всегда УК права, отказывая нам в ремонте!