«Долёвке» остался год: поправки в закон о долевом строительстве изменят ситуацию на рынке жилья👇

В течение ближайшего года Россия окончательно откажется от долевого строительства в том виде, в котором оно существует сегодня. С 1 июля вступил в силу очередной блок поправок в ФЗ №214: теперь застройщикам будет сложнее получить разрешение на строительство, а их деятельность должен будет сопровождать банк. «Областная газета» попыталась разобраться, как нововведения скажутся на деятельности застройщиков и что изменится для простых покупателей жилья.
✏ПРОБЛЕМА
Тем временем правительство региона продолжает заниматься решением проблем дольщиков, которые остались без жилья и были признаны обманутыми. Согласно дорожной карте минстроя области, в настоящий момент идёт строительство 21 дома-долгостроя на 16 площадках, где ждут квартиры более 3,5 тысячи человек. 16 домов на 2,7 тысячи человек планируется ввести в эксплуатацию до конца текущего года. Ещё 5 домов для 611 граждан введут в эксплуатацию в 2019–2020 годах. В числе последних – скандально известная «Бухта Квинс». Несмотря на то, что степень готовности жилкомплекса оценивается как высокая, оперативно завершить строительство не удаётся – возникла сложность в подключении жилкомплекса к очистным сооружениям, поскольку сети нуждаются в модернизации.
Помимо поиска инвестора для завершения строительства домов практикуется ещё один способ решения ситуации – обмен недостроенных помещений на готовые квартиры в домах, находящихся в собственности Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования. На обмен согласились часть дольщиков долгостроя на Щербакова, 20 и ЖК «Кольцовский дворик». Но есть и проблемные объекты, которые в дорожную карту не попали. Например, дольщикам ЖК «Золотая горка» в Среднеуральске пока приходится своими силами бороться за квартиры в судах – строительство коттеджного посёлка не завершено, застройщик ООО «Золотая горка» признан банкротом.
📌ДЕНЬГИ ОТДАДУТ НА СОХРАНЕНИЕ
Пожалуй, главное изменение – появление эскроу-счетов, на которых банки будут хранить деньги, поступившие от покупателей квартир. Покупатели квартир будут заключать договор долевого участия и с девелопером, и с банком. Договор будет регистрироваться в Росреестре. Деньги покупателей застройщик получит только после того, как будет завершено строительство дома. Использовать такие эскроу-счета девелоперы начнут с 1 июля текущего года. С 1 июля 2019 года строительные компании перестанут продавать недостроенные квартиры покупателям напрямую.
Кроме того, как пояснил «Облгазете» зампредседателя комитета Госдумы РФ по транспорту и строительству Сергей Бидонько, теперь каждый застройщик должен открывать отдельный банковский счёт, с которого будет вести все расчёты. Банк в свою очередь будет оценивать целевое назначение этих платежей, и в случае подозрения на нецелевое использование сможет остановить проведение таких расчётов.
– Такие поправки в закон о долевом строительстве вполне можно рассматривать как эффективную меру для решения проблем обманутых дольщиков. Они являются приоритетными для российских граждан и исключают саму возможность появления новых обманутых дольщиков, – считает Сергей Бидонько. – Вместе с тем не исключаю, что они со временем приведут к серьёзным изменениям на рынке.
📌ВЫЖИВЕТ СИЛЬНЕЙШИЙ
Жёсткий отбор застройщиков предполагает ещё один блок ограничений, прописанный в законе о долевом строительстве.В частности, с 1 июля для того, чтобы получить разрешение на строительство, нужно иметь опыт работы в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика не менее трёх лет. Новым компаниям, прежде, чем браться за собственные проекты, придётся его наработать. Предполагается, что теперь они будут вкладывать в строительство больше собственных средств, как минимум 10 процентов от планируемой стоимости проекта.
Естественно, что в таких условиях застройщики старались начать новые проекты до того, как вступят в силу новые требования законодательства. По данным Свердлстата, за пять месяцев текущего года построены 624 тысячи квадратных метров жилья – это почти в полтора раза больше, чем за аналогичный период 2017 года. По данным областного министерства строительства и развития инфраструктуры, с начала года выдано 40 разрешений на строительство вновь начинаемых объектов – это 64 дома.
– Многие сейчас стараются начать строительство домов в «долёвку», потому что с середины 2019 года такие договоры заключать будет нельзя, и условия работы для крупных застройщиков и небольших компаний будут серьёзно отличаться. Если УГМК и Атомстройкомплекс скорее всего не будут испытывать проблем с финансированием, то мелким компаниям банки попросту не дадут кредиты, а значит, они по новой схеме работать не смогут. Со временем на рынке смогут остаться только крупные застройщики, – объяснил «Облгазете» директор Союза предприятий стройиндустрии области Юрий Чумерин. – Конечно, эскроу-счета дают дольщикам больше гарантий, но нельзя забывать и то, что все эти изменения в конечном итоге скажутся на стоимости квадратного метра будущего жилья.
📌ЦЕНА ВОПРОСА
Как сообщила первый замдиректора департамента государственного жилищного и строительного надзора области Лилия Карпухина, из общего числа многоквартирников, которые сейчас строятся в Свердловской области, 85 процентов домов возводятся с привлечением средств дольщиков. На территории региона работает 131 застройщик. Прогнозировать, как изменится ситуация на строительном рынке региона, в департаменте пока не берутся – ссылаясь на то, что процесс реформирования законодательства о «долёвке» ещё не завершён.
В разговоре с «Облгазетой» руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимостиМихаил Хорьковотметил, что в течение ближайшего года существенное изменение объёма предложения и цен на первичном рынке жилья не ожидается.
– Сейчас в Екатеринбурге выставлены на продажу более 20 тысяч квартир. Рост объёма предложения наблюдается с конца прошлого года – девелоперы активизировались, запущено много новых проектов, выбор на рынке достаточно большой. Цены заметно растут только в отдельных сегментах – в среднем за последние пять месяцев рост цен на квартиры на первичном рынке жилья символический, около 1 процента. Скорее всего, в ближайшие годы рынок дифференцируется. Но чёткое понимание, как изменится ситуация, будет только после того, как застройщики полностью перейдут на новую модель финансирования, – отметил Михаил Хорьков. https://www.oblgazeta.ru/economics/38789/