Нельзя продать здание отдельно от земельного участка под ним

Предприниматель купил склад в ходе реализации имущества банкрота. И попросил в договор купли-продажи включить участок земли под складом. Продавец ему отказала, а затем отказали и суды. ВС дело направил на пересмотр, напомнив о принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости.
Имущество компании-банкрота (далее — ответчик), включая мебельный склад, продавали для погашения долгов. Бизнесмен Р. (далее — истец) купил этот склад на аукционе. При оформлении сделки Р. просил включить в договор купли-продажи участок земли, на котором располагался склад, но ему отказали.
Р. подал иск в суд, так как считал, что действующее законодательство определяет принцип единства земельного участка и связанного с ним здания. В заявлении предприниматель настаивал, что ему должны передать в собственность участок, находящийся под зданием, и участок, необходимый для проезда, прохода и соблюдения правил противопожарной безопасности. Площади и границы участков были определены в результате экспертизы.
Что решили суды?
Суд первой инстанции, апелляция и кассация отказали Р. в удовлетворении исковых требования. Основание:
Договор купли-продажи склада не является безусловным основанием для возникновения права собственности на земельный участок под ним. Право собственности на участок предпринимателю не передавалось.
Предметом договора купли-продажи был только склад, стоимость земельного участка не входила в условия договора.
Право пользования на часть земельного участка, занятого складом, возникает на основании покупки или аренды земельного участка и является возмездным. Истец не заявлял требование о покупке или аренды спорного земельного участка.
Бизнесмен подал жалобу в ВС.
Мнение ВС
ВС пояснил, что нижестоящими судами не учтено следующее:
Принцип единства земельного участка и связанного с ним строения закреплен в Земельном кодексе. Отчуждение здания, находящееся на земельном участке и принадлежащее одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением ряда случаев, указанных в действующем законодательстве. Таким образом, при продаже здания, находящегося на земельном участке и принадлежащем продавцу на праве собственности, покупателю здания переходит и земельный участок на праве собственности.
Если здание и участок принадлежат одному лицу, а сделка предполагает только продажу здания без соответствующего земельного участка или участка без расположенного на нем здания, то такая сделка является ничтожной.
В данном случае нет доказательств, что при заключении договора купли-продажи воля продавца и покупателя была направлена на продажу здания без расположенного под ним участка. Нет такого условия и в договоре. Если здание и участок под ним принадлежат одному лицу, то в обороте эти объекты выступают совместно.
ВС пришел к выводу, что поскольку на момент продажи склада и склад и земельный участок принадлежали одному лицу, то эти объекты в обороте участвовали совместно. Закон о банкротстве, на который ссылается ответчик, не предполагает в ходе банкротных процедур реализацию здания и участка, принадлежащих одному лицу, раздельно (т.е. разным покупателям).
Таким образом, при регистрации права собственности на здание покупателю переходит и право собственности на расположенный под ним участок. А установленная в договоре цена здания включает и стоимость соответствующей части участка, передаваемой с этим зданием. После передачи права собственности на здание одному лицу, продавец не может продать расположенный под ним участок другому лицу.
Что касается требований бизнесмена о признании права собственности на другой земельный участок для проезда и прохода, определенные в заключении специалиста, ВС пояснил:
истец должен уточнить свои требования, с учетом процедуры выделения и оформления доли участка в собственность;
рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле других собственников объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке
судам необходимо рассмотреть вопросы о возможности выделения земельного участка в счет доли истца; проверить, не нарушает ли это интересы других собственников имущества.
ВС отменил судебные решения в части отказа в иске и отправил дело на новое рассмотрение.
Определение ВС № 305-ЭС23-24901 от 10.06.2024 г.
Источник: https://ceur.ru/news/zakony_sudy/nelzya-prodat-zdanie-otdelno-ot-zemelnogo-uchastka-pod-nim/