УК, ТСН (ТСЖ) или непосредственное управление - что выбрать жителям многоквартирных домов?

Продолжаем тему управления общим имуществом МКД. Начнем с непосредственного управления, на котором до недавнего времени находились все иглинские дома.
✅Непосредственное управление
Собственники имеют право самостоятельно выполнять работы по обслуживанию общего имущества. При такой форме управления вся ответственность за благополучие дома и закрепленных за ним территорий ложится на плечи инициативной группы или распределяется между всеми жильцами. Кто именно и в каких масштабах будет ответственен за управленческую деятельность, решается на общем собрании собственников.
Плюсы:
+ Оплата коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
+ Прозрачные расчеты.
+ Собственники не ограничены в выборе подрядчиков, а при необходимости имеют право в любое время их заменить.
+ Все актуальные вопросы решаются на общем собрании, и вес имеет каждый голос. Таким образом, на процесс управления влияют все без исключения собственники.
Минусы:
- Для успешного ведения жилищно-коммунального хозяйства нужен высокий уровень самоорганизации, который доступен не всем. Необходимо непрерывно в течение круглого года контролировать, как выполняют свои функции ресурсоснабжающие организации и подрядчики.
- Чтобы заключить договор о предоставлении услуг или поставке ресурсов, нужна подпись каждого собственника во всех договорах. Непросто проконтролировать, чтобы каждый своевременно платил деньги на коммунальные расходы.
- Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: ремонт подъездов (наподобие программы "Башкирские дворики" в РБ), обустройство детской площадки и так далее.
- Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
- Каждому собственнику придется уделять время для решения коммунальных вопросов.
- Зачастую простые люди, коими являются собственники, недостаточно компетентны в выборе поставщиков ресурсов и услуг. Потому качество выполнения может быть неудовлетворительным.
✅ТСН/ТСЖ (товарищество собственников недвижимости/жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.
Плюсы:
+ ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).
+ Возникающие вопросы можно решить за день-два, собрав жильцов для голосования, а не доказывая УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта.
+ Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.
+ В ТСЖ вы платите только за реально необходимые услуги, например, в новом доме это может быть вывоз мусора и уборка территории. Когда возникнет потребность в ремонте – тогда и будут собирать на него деньги.
+ Вы сами выбираете подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания вывозит мусор – просто нанимаете другую.
Минусы:
- Активистами ТСЖ могут быть совершенно некомпетентные люди, так что могут быть проблемы и с принятием решений, и с ведением дел.
- Если у нескольких жильцов возникает задолженность, ее обычно раскидывают на остальных. Своего капитала у ТСЖ мало, а для продолжения обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам.
- Некоторые разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ, чем для УК, так как подрядчики часто не заинтересованы в одиночных заказах.
✅УК (управляющая компания) – это коммерческая организация, оказывающая услуги по содержанию и обслуживанию дома на возмездной основе.
Плюсы:
+ Собственникам не нужно самостоятельно вести бухгалтерию: считать квартплату, обеспечивать сбор средств, оплачивать в срок работу подрядчикам, все расчёты берёт на себя УК.
+ Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
+ У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
+ УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
+ Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.
Минусы:
- Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании.
- Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
- За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
- УК не отчитывается о тратах средств.
Как видим, у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Как показывает практика, примерно 75% жилых домов сотрудничают с УК, и только 25% предпочли организовать ТСЖ. Если в доме много занятых людей, которые готовы просто платить и не вникать во все моменты обслуживания – стоит задуматься об УК.
Если много активистов, готовых регулярно собираться для решения вопросов (каждый раз нужно минимум 50% собственников квартир) – можно организовать ТСЖ.