ИЖС как гостевой дом: что разрешено после позиции Верховного суда?

🧑‍⚖️В июне 2025 Верховный суд РФ рассмотрел «дело Шерегеша» о запрете размещать туристов в жилом доме на участке ИЖС. Прокурор настаивал, что это «гостиница», и добился запрета в нижестоящих судах. ВС РФ отменил запрет.
Суть правовой позиции
• Краткосрочная сдача жилого дома по договору найма — это не гостиничные услуги (ГК РФ, гл. 35: ст. 671–688; ЖК РФ, ст. 17).
• Гостиница — это когда собственник предоставляет сервис: уборку, питание, ресепцию, регулярную смену белья и т. п. Без этого — это законный найм.
• ИЖС остаётся жилым использованием, если дом не переводится в нежилой фонд и не меняется вид разрешённого использования участка.
Нормативная база и кейс
• Определение ВС РФ № 81-КГ25-2-К8 от 17.06.2025 (дело о Шерегеше): краткосрочная аренда жилого дома законна и не равна гостиничным услугам.
• Сдавать дом/часть дома посуточно без статуса гостиницы.
• Размещать объявления, брать предоплату, заключать простой договор найма (краткосрочный).
• Работать как самозанятый (НПД: 4% с физлиц, 6% с юрлиц/ИП) или как ИП — платить налоги с дохода от найма.
Что рискованно/нельзя
• Организовывать «сервис как в отеле» (ресепция, ежедневная уборка, питание) — это уже гостиничные услуги с иными требованиями и, возможно, иным ВРИ.
• Переводить дом в нежилой без процедуры или строить отдельные корпуса «под отель» на ИЖС.
Практические нюансы
• Соблюдайте тишину и права соседей (ЖК РФ, КоАП регионов).
• Пожарная безопасность: автономные дымовые извещатели, огнетушитель; соблюдение Техрегламента о пожарной безопасности (123-ФЗ).
• Иностранные гости — уведомление по миграционному учёту (109-ФЗ).
• Проверьте ПЗЗ и местные регламенты: запреты на гостиницы к ИЖС не относятся к найму, но вывески «отель» и иное позиционирование могут навредить.
Итог: гостевые дома на ИЖС могут работать в формате краткосрочной аренды без статуса гостиницы — ключевой критерий отсутствия гостиничных услуг.
🤔Как вы считаете: гостевой дом — это «мини-отель» или обычный найм жилья?