Мнение эксперта.

Статусы объектов недвижимости.
Квартира, жилое помещение, апартаменты: отличия и преимущества.
Так же смотрите видео ниже.
При покупке недвижимости человек обращает внимание на несколько факторов. В основном это стоимость, документы и месторасположение. Все это зависит от того, к какому статусу относится данный объект: квартира, жилое помещение или апартаменты.
Подобные объекты существуют и на рынке недвижимости Сочи. В чем преимущества каждого из них и отличается ли ценовая политика? На эти и другие вопросы порталу недвижимости Вестум.RU ответили представители ведущих агентств недвижимости Сочи.
Вестум.RU: Почему важно знать статус объекта недвижимости? Что это такое?
Специалист по недвижимости АН «Винсент недвижимость» Ованес Нагабедян: Статус объекта недвижимости – это юридическое понятие объекта недвижимости, которое любой покупатель видит в свидетельстве на право собственности. В городе Сочи в частности есть такой специфический объект недвижимости, как помещение с назначением жилое. Также стандартны классические квартиры и апартаменты. Почему это важно знать? Любой покупатель задает специалисту по недвижимости некие условия по подбору недвижимости. А специалист, в силу своего профессионализма, должен заранее до подбора недвижимости объяснить человеку, что существуют данные три статуса. У каждого из них разные ценовые сегменты, разные юридические документы, разные назначения земельных участков. Каждый объект имеет свою специфику.
Вестум.RU: В чем разница между статусом квартира, жилое помещение и апартаменты?
Специалист отдела продаж АН «ЛЕТО» Марианна Шмигирилова: Рассмотрим каждый объект в отдельности. Квартиры. Изначально они строятся на земле с назначением под многоквартирный жилой дом. Такой объект возводится на основании разрешения на строительство и проектной документации. Все сети – газ, свет, вода - подключаются на этапе строительства. Дом строится в соответствии с проектом, бывает, в него вносятся изменения. Потом объект вводится в эксплуатацию. При этом присутствует контролирующие органы. И у вас на основании разрешения на ввод возникает право на объекты, которые строились в этом доме. При этом покупку можно совершать в течение строительства. Если мы возьмем статус жилого помещения, такой объект возводится в другой зоне застройки, с разрешением под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). На этой земле собственник строит дом, потом делит его на помещения, ставит на кадастровый учет и получает документы на собственность. И только после этого осуществляет продажу. Если взять статус апартаменты. Чаще всего, это самые лучшие зоны в Сочи, например, у моря. Поскольку там прибрежная зона, не имеющая разрешенного вида использования под многоквартирный жилой дом. Здесь допускается строительство дома, в котором застройщик продает апартаменты. По документам это нежилое помещение, в котором нельзя прописаться. Но вы точно так же им владеете и распоряжаетесь, как и частной собственностью.
Вестум.RU: Какой сегмент на сочинском рынке занимает каждый из объектов?
Руководитель отдела АН «Real недвижимость» Сергей Еганов: На самом деле, если взять всю недвижимость Сочи, 20-30% занимает статус квартир на сегодняшний день. Около 50-60% занимают жилые помещения. У нас мало муниципальной земли, которая выделяется под многоквартирные дома. 10-15% это апартаменты. Это дорогая элитная недвижимость, которая продается уж с ремонтом и мебелью, на берегу моря.
Вестум.RU: Меняет ли что-то данный статус при сделках с объектом в будущем?
Марианна Шмигирилова: Процедура купли-продажи в дальнейшем проходит точно так же, как и в первичной сделке. То есть предыдущая запись в едином Госреестре гасится и делается новая запись на другое лицо. Это если покупателем выступает гражданин России. Если проходит купля-продажа недвижимости иностранными гражданами, то вот тут есть свои нюансы. В законах РФ есть запрет на отчуждение земли в собственность иностранным гражданам. Поскольку в жилом помещении вместе с самим помещением по договору дарения отчуждается часть земельного участка, в данном случае возникает определенное «нет» по отношению к иностранным гражданам. Такого рода сделки они не могут осуществлять.
Вестум.RU: Что из вышеперечисленных объектов пользуется спросом у покупателей?
Сергей Еганов: Самый большой сегмент в продажах Сочи занимают жилые помещения. Каждый житель страны хочет жить на берегу моря за 1,5-2 миллиона рублей. Жилые помещения позволяют людям сделать это. Также они дают возможность прописаться в городе Сочи. Пользуются спросом и объекты со статусом квартиры. По ценовой политике они немного дороже жилых помещений. Но это дома бизнес-класса, где есть консьерж, придомовая территория, паркинг. Большинство из них находятся в Центральном районе. Апартаменты на сегодняшний день, с учетом политики и курса валют, охотно приобретают иностранные граждане. У них есть возможность приобретать апартаменты, когда земля не привязана к продаже недвижимости.
Вестум.RU: Одинаковы ли условия оформления ипотеки для квартиры, жилого помещения и апартаментов?
Ованес Нагабедян: Как правило, помещения со статусом жилые не подходят под ипотеку на этапе строительства. Они проходят по договорам инвестирования, где не действует ФЗ №214, как в объектах бизнес-класса и элитных домах, которые по этому закону строятся. Там изначально банк передает кредитные средства застройщику. И, соответственно, банк разрабатывает пакет ипотеки для клиентов. Даже апартаменты проходят по ипотеке, несмотря на то, что это нежилые помещения. Обычно это также разрабатывают банки, которые, как я уже говорил, изначально финансируют этот проект. То есть они уверены в данном объекте на 100%, в том, что здесь практически нет рисков.
Вестум.RU: Правда ли, что в последнее время у банков возросли требования к объектам со статусом жилое помещение?
Сергей Еганов: На сегодняшний день банки пересмотрели процентную ставку. Она была поднята. Также некоторые банки стали жестче относиться к этажности здания, в котором они дают возможность приобрести жилое помещение в ипотеку.
Марианна Шмигирилова: Критерии выдачи кредитования объектов ужесточились ко всем объектам рынка в принципе. Поскольку у многоквартирных жилых домов есть проект, разрешение на строительство, конечно, им проще сотрудничать с банками. Жилые помещения – это более мелкие объекты, это малоэтажные дома, им труднее конкурировать на рынке с многоквартирными домами. Можно сказать, что требования увеличились ко всем, но конкурировать сложнее стало жилым помещениям по отношению к квартирам.
Ованес Нагабедян: На самом деле это связано с общей политико-экономической ситуацией. Это не связано с конкретным объектом. Я знаю застройщиков, которые занимаются малоэтажным строительством, жилыми помещениями, и которые уже отстроили по 15-17 домов. И банки охотно предоставляют там ипотеку. Потому что они уверены в надежности этих застройщиков-инвесторов. Что касается крупных игроков, тут вообще банки без сомнения кредитуют. Это их прибыль, это их деньги.
Статус квартиры или жилое помещение в Сочи и как быть с апартаментами в Сочи?
Недвижимость в Сочи бывает нескольких типов:
1. Статус Квартиры (СК) - обычная квартира в домах советской постройки или новостройках на землях под строительство многоквартирных домов.
2. Статус Жилого Помещения (ЖП) - дома построенные на садовых участках или ИЖС, сданные как правило по решению суда или постановлению администрации.
3. Статус Апартаментов (СА) - жильё на первой береговой линии где раньше располагались гостиницы и санатории, из минусов отсутствие прописки и выше коммунальные платежи.
4. Статус Не жилого помещения (НЖП) - как правило цокольные или мансардные этаже, отсутствие прописки и более дорогое потребление ЖКХ.
5. Жилые гаражи (ЖГ) - отдельная особенность Сочи, документы бывают разные начиная от вступления гаражных кооператив и правом собственности на все этажи.
6. Доля в жилом доме. Их почти не строят, а при перепродаже нужно получать согласие на продажу от всех остальных дольщиков, что нереально, так как они в разных городах и многим будет просто лень что-то подписывать. Можно долю продать по договору дарения, но это тоже не очень удобно. Также есть проблемы с выделением доли в натуре - это ещё одна головная боль.
Лучше всего Статусы №1 и №2, квартиры и жилые помещения наиболее юридически корректны и безопасны, есть прописка, свидетельство собственности и кадастровый и технический паспорта.
Статус №3 - нет прописки в апартаментах и низкая ликвидность - перепродать не так просто, большая доля покупателей апартаменты не рассматривает.
Статус №4 - это очень подозрительно - так как признать мансарду и цоколь жилыми этажами стоит от 5 000 до 10 000 рублей с квадратного метра, поэтому любой приличный застройщик их переведёт в ЖП, чтобы была прописка и подороже их продать, т.е. потратил 8 000 рублей с квадрата на признание жилым, продал на 15 000 рублей на квадрат дороже, при средней площади этажа в 400 квадратов лишние 2 800 000 руб прибыли с каждого. Кто этого не делает - или денег нет или мозгов, в любом случае лучше не рисковать.
Самые нежелательные - это Статус №5 - жилые гаражи - они законодательно непригодны для постоянного проживания и их невозможно узаконить - даже те кто надавав взяток их "как бы узаконил" всё равно находится на птичьих правах и в любой момент проявления политической воли лишится всего надстроенного поверх гаражного бокса. https://www.youtube.com/watch?v=qFhSjtVqDoE