Что такое Zwangsversteigerung

Чаще всего для приобретения своего жилья рассматриваются две возможности: строительство нового или же покупка готовой недвижимости. Третьей возможностью, до сих пор малоизвестной для переселенцев в Германию, но в тоже время чаще всего более дешевой альтернативой является приобретение недвижимости через аукцион, или как это называется на немецком: Immobilien-Ersteigerung.
Сегодня, мы хотим немного углубиться в эту тему и дать несколько советов интересующимся этой темой. Как подготовить себя к аукциону получше. На что обратить внимание…
Приобретение жилья через Zwangsversteigerung имеет свои особенности, и для неопытного человека может обернуться не просто финансовым фиаско, а принести с собой лишние головные боли.
Многие, рассчитывают покупкой через аукцион сэкономить деньги. И это совершенно справедливо. Ведь чаще всего покупаемая таким образом недвижимость обходится на 20, а то и на 40% дешевле, чем приобретение похожей недвижимости на свободном рынке. К тому же большая экономия, на премии маклерам минимум 3,75 процента и на нотариусе при оформлении сделки, добавляет еще больше привлекательности этому виду покупки. Серьезным недостатком аукциона является полное отсутствие каких-либо гарантий. Приобретя, таким образом, объект своего желания и найдя позже какие-нибудь недостатки, вы не сможете предъявить требования по их удалению или отказаться от покупки.
Это означает, после огласки проводящим аукцион ответственным лицом, чаще всего судьёй, вы не сможете вернуть всё назад, и передумав, просто так отказаться от покупки. В случае отказа вы должны будете заплатить штраф в размере: 10 до 25 % от вашей последней ставки.
Прежде чем вы решите участвовать на аукционе и прежде чем вы решитесь на ставку, узнайте как можно больше об интересуемом объекте. Подробный отчёт (Gutachten) доступен в окружном суде (Amtsgericht) к которому относится объект. Обязательно попросите копию этого отчёта или если в выносе копий отчёта отказано, захватите с собой побольше времени и почитайте его в самом суде. Из этого отчета, который составлен независимыми экспертами, на который вы можете положиться, вы узнаете не только какая настоящая цена объекта на рынке, но и информацию о доходах, которые может он принести, а также о различных дефектах самого объекта. Одновременно вы сможете подробно рассмотреть схематичное внутреннее расположение комнат и чаще всего цветные фотографии внутренних помещений. Обязательно рекомендуется самостоятельно посетить сам объект для визуального осмотра, а при возможности договорится о внутреннем осмотре, сделать это обязательно. В этих вопросах вам может помочь инстанция, которая выставила объект на продажу — Gläubiger (чаще всего банк), редко, но иногда удаётся договориться с нынешним владельцем о посещении и осмотре объекта.
Если недвижимость, исходя из отчёта полученном в суде, сдаётся внаём, обязательно стоит посетить жилищное управление города или общины — Wohnungsamt и узнать о возможных существующих долговых обязательств на аренду объекта (Mietpreisbindung). Обратите во внимание, что у объектов, которые на момент продажи сданы в аренду, цена на много ниже чем у объектов стоящих свободными и готовых к заселению. Так как все договора на аренду вы, как будущий новый хозяин должны перенять на себя полностью.
Важно знать, что покупая квартиру, вы соглашаетесь с правилами, действующими среди сообщества владельцев квартир заданного дома (Gemeinschaftsordnung). Поэтому рекомендуется заранее узнать о правилах принятых в этом доме. В этом вам могут помочь: продавец недвижимости, нынешний владелец квартиры или другие владельцы квартир из этого общества. В любом случае попытайтесь узнать об этом заранее.
Перед самим аукционом вы должны предъявить как минимум 10 процентов рыночной цены желаемого объекта (сумма стоит в отчёте). Это можно сделать следующим образом: перевести на конто суда проводящего аукцион (его дадут вам по запросу в суде) или же получить от вашего банка специальный банковский чек. Без этого вы не сможете принять активное участие в аукционе. Приготовьтесь к тому, что длительность аукциона, в зависимости от количества желающих длится от получаса до часа. В таком стрессе вы можете сделать опрометчивый шаг и сделать в разгаре аукциона слишком большую для вас ставку. Еще при подготовке к аукциону установите для себя лимит, до которого вы можете себе позволить повышать цену и ни в коем случае не превышайте его. Ведь речь может идти о десятках или сотнях тысяч Евро! Не рекомендуется брать с собой партнера, который обладает качествами азарта. Это может и вас самих подвергнуть риску перейти свою установленную планку в цене.
Совет: прежде чем вы решитесь на участие в аукционе, посетите для пробы несколько других аукционов и понаблюдайте за происходящим со стороны. Одновременно, вы сможете более точно спланировать свою тактику поведения.
Еще раз 3 золотых правила для успеха:
1. Узнать о присмотренном объекте как можно больше
2. Посетить пробные аукционы для тренировки
3. Заранее обговорить с банком условия кредитования объекта
Информация предоставленна сайтом www.diros.de