Как не стать владельцем квартиры в доме под снос: признаки многоквартирного дома на ИЖС

Законодательством установлено, что такое индивидуальные жилые дома, а что – многоквартирные жилые дома: индивидуальный жилой дом не должен превышать трех этажей, и в нем должны проживать родственники, то есть дословно: объект предназначен для проживания одной семьи. Это главные признаки. Такой дом должен быть расположен на земельном участке, вид разрешенного использования которого относится к индивидуальному жилому строительству (ИЖС). В отношении земельных участков устанавливаются виды разрешенного использования и в других целях использовать их нельзя, ответственность за это предусмотрена статьей 8.8 КоАП РФ.
В отношении строительства многоквартирных жилых домов на территории города Омска на участках с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» за период с 2014 года по настоящее время Администрацией города Омска принимаются меры в судебном порядке в отношении незаконного строительства. По улице Дергачева в Кировском административном округе на основании исковых требований департамента архитектуры в период с 2016 года по 2018 год снесены два трехэтажных многоквартирных дома, в отношении третьего объекта исполнительное производство не окончено. В настоящее время службой судебных приставов по Омской области осуществляются исполнительные производства в отношении сноса многоквартирных домов по улице 1-я Садовая в Кировском административном округе, по улице 4-я Северная угол улицы Осоавиахимовская в Центральном административном округе. Кроме того, на основании исковых требований граждан, проживающих в многоквартирном жилом доме по улице 8-я Комсомольская в Ленинском административном округе были оспорены сделки купли-продажи и дарения квартир в незаконном возведенном доме с наложением ареста на доли в жилом доме с целью предотвращения повторного перехода прав по объектам.
В порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешений на строительство указанных многоквартирных жилых домов департаментом архитектуры не выдавалось. При строительстве указанных объектов допускаются серьезные нарушения санитарных норм и правил, фактически отсутствует техническая возможность водоснабжения, сброса и приема хозяйственно-бытовых стоков, отсутствует необходимая инсоляция индивидуальных жилых домов и участков, ухудшаются условия проживания смежных землепользователей. К настоящему времени накопилось порядочно разъяснений и судебной практики, чтобы перечислить основные признаки, по которым суды определяют дома как многоквартирные и предписывают их снос.
Что делать, чтобы не стать собственником такого жилья?
Напоминаем, это может быть сделкой повышенной опасности. Что должно насторожить в первую очередь, так это цена. Квартиры на несколько порядков дешевле рынка чаще всего встречаются в малоэтажных многоквартирных домах, возведенных с нарушениями законодательства. Достаточно высока вероятность того, что такой объект согласно действующему законодательству могут признать самовольной постройкой и вынести решение о сносе. Конечно, можно будет через суд требовать возврата денег и компенсацию убытков. Поэтому обязательно проверяйте законность возведения дома и продажи квартир, а также полномочия продавца на отчуждение недвижимости.
Порядок действий при покупке квартиры в малоэтажном доме:
1. Запросите и тщательно изучите всю документацию от застройщика: свидетельство о регистрации и устав юридического лица, разрешение на строительство, договор аренды земельного участка или документы о праве собственности.
2. Обратите внимание на тип договора, который вам предлагается заключить: это договор на участие в долевом строительстве или покупка доли? Последний вариант однозначно должен вас насторожить: именно такой формат используется в сделках с незаконно возводимыми многоквартирными домами.
3. Проверьте целевое назначение участка, на котором ведется строительство – это самое главное. Это можно сделать, заказав выписку из Управления Росреестра по Омской области.