Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски

Перед приобретением недвижимости продавец и покупатель иногда подписывают предварительный договор купли-продажи. Вместе с экспертами разбираемся в особенностях и рисках оформления подобного документа.
Что такое предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение, которое предварительно фиксирует сам факт наличия договоренности о сделке между сторонами и условия этой сделки. Самое главное, в рамках предварительного договора происходит обеспечение будущей сделки (вносится залог, задаток, аванс и т. д.). Таким образом, каждой из сторон уже есть что терять и их намерения обретают серьезность
Такой договор обычно заключают в случаях, когда право на вещь или недвижимое имущество, которые подлежат передаче, еще не получено. А ПДКП позволяет установить взаимные права и обязанности сторон еще до того, как у них появится возможность заключить и исполнить основной договор.
Обязательства каждой из сторон возникают в случае предъявления другой стороной требования о заключении основного договора. Иногда ПДКП заключает застройщик с покупателями после сдачи дома в эксплуатацию, но до оформления всех документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи. А на вторичном рынке такой договор заключают в случаях, когда стороны готовы выйти на сделку, но еще не собраны все документы или не получены необходимые разрешения.По словам эксперта, ПДКП заключают для представления в органы опеки, когда собственник недвижимости несовершеннолетний. Предварительный договор в таком случае необходимо передать в ведомство, где специалисты принимают решение о возможности сделки.
Сроки в предварительном договоре
- В ПДКП должен быть указан срок, до которого подписывается основной договор.
- Если срок не указан, автоматически считается, что основной договор должен быть подписан в течение года со дня заключения ПДКП.
- Если основной договор не подписан в течение полугода после заключения ПДКП, можно обращаться в суд с требованием оформить основной договор.
Что надо обязательно указать в предварительном договоре купли-продажи:
- срок для возврата аванса при незаключении основного договора;
- условия, при которых стороны вправе расторгнуть ПДКП без санкций;
- штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора;
- срок передачи квартиры после подписания договора.
Общие риски предварительного договора
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.
ПДКП могут признать недействительным,это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде.
Риски покупателя при заключении предварительного договора
- Нет гарантии заключения основного договора, так как продавец может отказаться от его заключения либо у продавца может отсутствовать предмет сделки.
- Продавец недвижимости (квартиры) может умолчать о том, что у квартиры есть обременение: залог, договор найма, договор ренты. При обременении сделку провести нельзя, и покупатель потеряет время.
- Есть риск пропустить срок, прописанный в договоре, для заключения основного договора.
- Банк может не одобрить выбранную квартиру, если покупатель покупает квартиру в ипотеку, а также могут возникнуть иные трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры затянется.
- В случае когда в сделке фигурирует несовершеннолетний, опека может не одобрить продажу жилья.
Риски продавца при заключении предварительного договора
- Покупатель может отказаться от подписания основного договора, есть риск потери потенциальных покупателей.
- Риск пропуска срока для заключения основного договора.
Если в последний момент покупатель откажется от сделки, продавец может потерять время с момента заключения предварительного договора до момента подписания основного. В этом случае вновь начинаются поиски покупателя
Когда предварительный договор не исполнен по вине продавца, то он будет вынужден вернуть покупателю обеспечительный платеж.
Ошибки при заключении предварительного договора купли-продажи
- Недостаточно подробно прописаны условия будущего основного договора.
- Покупатель вносит задаток, но в договоре не отражено, что это именно задаток. Если сделка сорвалась по вине продавца, то тот должен вернуть задаток в двойном размере.
- Отсутствие нотариального удостоверения ПДКП. Если основной договор планируется заверять у нотариуса, то и предварительный должен пройти через нотариат.
- Внесение крупной суммы в рамках ПДКП.
«Если покупатель вносит значительную сумму (например, 1 млн руб. и более), то продавцу надо помнить, что любой суд переквалифицирует такой договор в основной и от сделки будет невозможно отказаться»