ДОЛЖЕН ЛИ Я ПЛАТИТЬ ДОЛГИ ПРОШЛОГО СОБСТВЕННИКА ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ?

ВОПРОС
Купил квартиру, не проверив, есть ли долг по коммунальной плате у прежнего хозяина. Оказалось – долг есть. Должен ли я платить долги прошлого собственника квартиры? Как проверить долг по коммуналке?
ОТВЕТ
При совершении сделки купли – продажи жилья покупателю нужно быть особенно внимательным ко многим вещам, к таким, в частности, как задолженность по квартплате прежнего собственника. Чтобы обезопасить себя Вы можете попросить у собственника выписку из ЖЭУ об отсутствии задолженности или самостоятельно проверить информацию на официальном сайте Системы город.
Однако, очень часто бывает, что купив квартиру, вы не проверили состояние коммунальных платежей, а у прошлого собственника были задолженности.
Сразу отметим, что новый владелец никакого отношения к прежним долгам не имеет, если только это не было оговорено в договоре купли-продажи. Управляющая компания должна обратиться в суд с иском о взыскании задолженности на основании договора с предыдущего владельца жилого помещения в случае, если этот владелец не хочет оплачивать задолженность мирным путем.
Итак, если в договоре купли-продажи квартиры нет пункта о передаче задолженности по «коммуналке» новому собственнику, то платить за потребленные ресурсы предусмотрено после государственной регистрации прав на имущество (статья 153 ЖК РФ). В указанной статье сказано, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Как видим, новый владелец не обязан выплачивать накопившиеся долги прежнего хозяина. А управляющая компания в свою очередь не имеет законного основания взыскивать эти долги с нового владельца в судебном порядке.
Единственное исключение предусмотрено в пункте 3 статьи 158 ЖК РФ где указывается, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Однако, встречаются сделки купли-продажи с договорными отношениями, при которых все прежние долги (в частности коммунальные платежи) переходят к новому владельцу квартиры. При этом составляется договор с обременением задолженностью по оплате за коммунальные и прочие услуги. Здесь обязанность платить задолженность наступает с момента государственной регистрации прав собственности. Денежный долг переводится с одного лица (прежнего собственника жилого помещения) на другое лицо (нового хозяина квартиры) в соответствии со статьей 391 ГК РФ. При этом требуется письменное согласие не только владельцев квартиры, но и кредитора — управляющей организации.
Ознакомиться со списков наиболее часто встречающихся вопросов-ответов по оформлению недвижимости вы можете на сайте Центра оформления - http://c-of.ru/1000_voprosov_i_otvetov_po_ofo/ Получить более подробную информацию, а также бесплатную юридическую консультацию вы можете по телефону - 970-975, либо через сайт http://c-of.ru/contact/contact_priem/