Ответственность застройщика перед потребителем

Отношения между девелопером и дольщиком скрепляются ДДУ, положения которого должны четко соответствовать законодательным нормам. Застройщик не может прописывать условия, противоречащие закону и ущемляющие интересы и права дольщиков, как потребителей услуг. В соответствии с законодательством застройщик должен выполнять все условия ДДУ, заключенного между ним и дольщиком, а именно:
• построить и передать объект участнику ровно в срок, указанный в договоре;
• качество и характеристики квартиры должны соответствовать ДДУ и проектным документам.
При невыполнении этих условий, к застройщику применяются санкции, предусмотренные 214 ФЗ и ЗОЗПП. Строительная компания должна выплатить дольщику неустойку по ДДУ, возместить его убытки, компенсировать моральный вред и оплатить штраф.
Правовые последствия обнаружения потребителем недостатков в объекте строительства (квартире) регламентируются ст. 7 Закона о долевом строительстве.
Так, в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора или обязательных требований (технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, потребитель, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Несмотря на то, что ДДУ и закон о защите прав потребителей тесно связаны, не все его положения применяются при рассмотрении споров дольщиков. В частности по ЗОЗПП неустойка за несоблюдение сроков работ составляет 3% от суммы договора за один день, в то время, как неустойка за задержку строительства рассчитывается по формуле, приведенной в 214 ФЗ.
В силу 15 статьи ЗОЗПП дольщик может требовать со строительной фирмы возмещения ему морального вреда, под которым подразумеваются страдания (физические и/или нравственные), причиненные гражданину вследствие нарушения его прав, как потребителя. Судебная практика показывает, что компенсация редко превышает 30 тысяч рублей, как правило, ее сумма составляет от 5 до 15 тысяч рублей.
Согласно статье 13 ЗОЗПП, частный инвестор, как потребитель, может получить с застройщика 50% штраф от полной суммы своего искового заявления. При судебном решении, вынесенном в пользу дольщика, штраф взыскивается в силу закона, независимо от того, заявлял истец такое требование или нет. Однако если участник не отправлял в строительную фирму досудебную претензию, суд может отказать во взыскании штрафа, поскольку по ЗОЗПП штраф присуждается, только если потребителем был соблюден претензионный порядок.
Вместе с тем, если по условиям ДДУ без направления претензии невозможна подача иска в суд, данное положение можно оспорить, сославшись на Постановление Пленума ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года, в котором сказано, что досудебная претензия является обязательной только в спорах с организациями, осуществляющими пассажирские и грузовые перевозки, а также с компаниями, предоставляющими услуги связи. Поэтому суд обязан принять и рассмотреть заявление дольщика, даже если последний не направлял в адрес строительной компании досудебную претензию.
Другое дело, что такой порядок рекомендуется соблюдать, поскольку суд обычно более благосклонно относится к гражданам, сделавшим попытку мирно урегулировать спор. Претензия повышает шансы выиграть дело и получить с застройщика максимально возможную компенсацию.