Как продать квартиру, обремененную ипотекой.

Продать квартиру в ипотеке не очень сложно, главное знать как.
Жизнь непредсказуема, и у заемщика может многое произойти за те годы, на которые он взял кредит. Обычно ипотека берется на срок от десяти до двадцати лет, и бывает, что заемщику оказываются нужнее деньги, чем готовая или строящаяся жилплощадь.
Суть обременения
Стоит знать, что купленная с помощью ипотеки недвижимость будет находиться в залоге у банка до момента полного погашения взятого кредита. Поэтому собственник квартиры, в том числе и уже проживающий в ней, не может свободно продать ее, о чем есть информация в заключенном кредитном договоре.
Причины продажи могут быть разными: желание заработать на разнице закупочной и рыночной цены квартиры, трудные жизненные обстоятельства, пополнение в семье, развод или вынужденный переезд на новое место.
Квартира в ипотеке – это обременение, то есть права владельца жилплощади ограничиваются до полного погашения задолженности по обязательствам перед банком. Соответственно, купить, подарить, завещать или продать квартиру не так-то просто. Для того чтобы продать квартиру, обремененную ипотекой, необходимо написать заявление на имя управляющего банком, получить его согласие, затем можно начинать оформлять документы по квартире и искать покупателей. Лучше заранее уточнить у банка возможные условия сделки.
Способы продажи
Один из способов продажи квартиры, обремененной ипотекой, – это оплата покупателем квартиры задолженности по кредиту, конечно, через заключение договора о взаимных обязательствах. После этого кредит считается погашенным, на руки заемщику выдается закладная об отсутствии кредитной задолженности, и заемщик может зарегистрировать снятие обременения с квартиры и спокойно заключать сделку купли-продажи. Иногда для погашения задолженности необходимо участие банка, тогда для перевода средств открывается специальный банковский счет.
Другой способ продажи – оформление старой ипотеки на нового владельца (покупателя). Получается, что покупатель перекупает ипотеку со всеми правами и обязательствами по квартире. Для этого он должен возместить продавцу квартиры средства, уже уплаченные за нее. Таким образом, происходит передача долга с одного лица на другое, при этом квартира продолжает оставаться залоговым имуществом до полного погашения задолженности перед банком.
Необходимо найти покупателя, готового купить квартиру, обремененную ипотекой, и выплатить нужную сумму независимо от способа продажи. Покупатель имеет некоторые риски, например, в том случае, когда он берет на себя обязательства по погашению долга, но прав на квартиру еще не имеет. Лучше, когда банк-залогодержатель сопровождает сделку, при этом он открывает свою ячейку для внесения средств в уплату долга, а разницу между остатком по кредиту и ценой квартиры вносят во вторую банковскую ячейку. Заключение предварительного договора по погашению долга до перечисления денег значительно снижает риски для покупателя.
Бывает, что ипотека есть и у собственника, и у потенциального покупателя, тогда все упирается в размер свободных денег в кармане у покупателя. В идеале средств должно быть достаточно для погашения долга продавца. После снятия обременения квартира переходит в залог к банку покупателя. Если ипотека у обеих сторон взята в одном и том же банке, это упрощает сделку. Сделка невозможна, если у потенциального покупателя квартиры нет средств на погашение долга.
Стоимость квартиры с любым обременением, в том числе с ипотекой, должна быть ниже стоимости аналогичных «чистых» квартир, иначе ее будет очень сложно продать. Не каждый покупатель согласится на затянутые сроки сделки и повышенные риски, поэтому цену лучше снизить на 50-200 тысяч рублей в зависимости от рыночной стоимости квартиры и необходимых сроков продажи. http://www.bkn.ru