Кто и как должен управлять жилыми домами в современной России?

Должно быть, два вида управления жилыми домами без права выбора. Это
- непосредственное управление (НУ) – для одно- и малоквартирных домов;
- симбиоз ТСЖ и управляющих компаний (УК) под контролем государства – для действительно многоквартирных домов (МКД).
Законом «О ТСЖ» непосредственное управление предусматривалось лишь для 2 – 4-х квартирных домов. ЖК РФ это ограничение снял. Что сути дела не изменило: НУ возможно лишь в одно- и малоквартирных домах. Здесь соседи либо вообще не зависят друг от друга, либо эта зависимость минимальна: у них есть общие стены, но у каждого свой подвал, чердак, входная группа и земельный участок.
В таких домах собственность должна быть долевой, выделенной в натуре, а не общей долевой как в МКД.
Владельцам помещений при НУ следует заключать прямые договора с поставщиками коммунальных услуг, услуг связи и на вывоз ТБО.
Содержание своей доли – это их личное дело. Исключение составляют ситуаций, когда бесхозяйственность одного может негативным образом отразиться на других. Например, если в двухквартирном доме одна квартира жилая и, следовательно, отапливаемая, а в другой никто не живет и, следовательно, не отапливает. И тогда общая не утеплённая стена начинает промерзать, создавая неудобства соседям.
Таким образом, для одно- и малоквартирных домов выбора способа управления быть не должно, единственно приемлемым здесь может быть только НУ.
А в МКД НУ невозможно. Сочетание НУ с доверительным (ДУ), когда собственники помещений доверяют управление домом одному из них – это утопия. Дело в том, что до 20% квартир еще не приватизировано, еще до 20% квартир пустуют. Найти собственников пустующих квартир и договориться с ними о ДУ – нереально. Но если они и договорятся, кто даст гарантию, что новый собственник, купивший квартиру в МКД, проникнется доверием к доверительному управляющему, с которым он еще не знаком?
ДУ требует согласия всех собственников. А без доверительного управления НУ не работает даже в двухэтажном доме: у одних будут проблемы с протекающей кровлей, у других – с парящими подвалами и нечистотами, фонтанирующими из унитазов. Жильцов промежуточных этажей в домах большей этажности не волнует ни то, ни другое.
Еще одна проблема заключается в том, что собственники помещений в МКД в основной своей массе до демократии еще не доросли. Зачастую протоколы собраний по выбору способа управления МКД сфальсифицированы. Но ни самих собственников, ни надзорные органы это не волнует.
Более того, когда отдельные собственники обращаются в надзорные органы и просят помочь им разобраться, их посылают на три буквы, то есть в суд. Суд же нередко принимает решения, не основанные ни на здравом смысле, ни на законах. Благодаря имеющимся в законах пробелам и противоречиям суды по однотипным делам принимают совершенно разные решения.
Считаю, что для МКД должен быть единственный способ управления. Это симбиоз ТСЖ (ЖСК) и управляющей компании. Для этого в каждом МКД должен быть создан представительный орган – правление, избранное собственниками помещений. При отсутствии такого органа функции правления должен взять на себя муниципалитет, ежегодно инициируя собрания по выбору правления.
Права и обязанности этих структур в муниципалитетах, так же как и представительного органа управления домом должны быть регламентированы федеральным законодательством.
Представительный орган должен иметь банковский счёт, на котором будут аккумулироваться деньги, собираемые собственниками на содержание дома, капремонт и другие нужды.
Ведение счета следует поручить специализированной сертифицированной организации, типа Единого расчетного центра (ЕРЦ). Права и обязанности ЕРЦ, а также гарантии по сохранности средств, в том числе со стороны государства, должны быть детально регламентированы федеральным законодательством. Перечисление средств со счёта кому-либо допустимо только за подписью председателя правления. Надзор за законностью использования этих средств должен вести как председатель, так и ЕРЦ.
Договора на управление многоквартирным домом председатель подписывает со специализированной сертифицированной организацией (исполнительный орган), типа УК. Последняя осуществляет профессиональную деятельность по управлению общим имуществом многоквартирного дома, его надлежащему содержанию и использованию в интересах собственников помещений. Она же в судебном порядке разрешает проблемы с неплательщиками с нерадивыми поставщиками коммунальных и иных услуг.
Законность договоров с последними в интересах собственников помещений должно контролировать общее собрание, правление и ЕРЦ, действуя в соответствии с инструкцией, утверждённой федеральными органами власти.
Функции, права и обязанности исполнительных органов, а также гарантии по возмещению собственникам убытков, нанесённых ненадлежащим управлением домом, в том числе со стороны государства также должны быть регламентированы федеральным законодательством.
Договора с поставщиками коммунальных услуг, услуг связи и ряда жилищных услуг, например, по содержанию лифтового хозяйства, вывозу ТБО и другие заключает председатель представительного органа по согласованию с правлением, исполнительным органом и ЕРЦ. Типовые договора на такие услуги, договора с ЕРЦ и УК, с выделением обязательных и рекомендательных разделов должны утверждаться федеральными органами власти.
Надзор за законностью этих правоотношений должен быть возложен на специальный федеральный орган. Этот же орган должен утверждать и согласовывать тарифы на жилищные и коммунальные услуги, услуги связи, размеры отчислений в ЕРЦ и УК. В том числе – премиальные при эффективном использование общего имущества в интересах собственников, например, при сдаче этого имущества в аренду, а так же размеры выплат и премиальные председателю представительного органа и членам правления. Этот орган (или его региональные подразделения) должен осуществлять надзор за своевременностью проведения муниципалитетами собраний по выбору состава правления и председателя представительного органа.
Вопросы финансовых гарантий и компенсационных выплат должны быть регламентированы федеральным законом «Об обязательном страховании общего имущества в многоквартирных домах», а капитального ремонта – соответствующим федеральным законом. Законом должно быть предусмотрено, что деньги на капремонт собственникам помещений должны приносить дивиденды.
Вывоз ТБО из жилищных услуг следует исключить, возложив эту обязанность на муниципалитеты. Для этого следует увеличить налог на недвижимое имущество, поступающий в местные бюджеты, чтобы покрыть издержки, связанные с обращением ТБО.
В градостроительное законодательство необходимо внести изменения в части ввода в эксплуатацию МКД, учитывающие особенности жилищного законодательства (избрание правления, внесение сведений в единый реестр об общем имуществе, включая границы земельного участка, организация эксплуатации внутриквартальных проездов, коммунальных сетей, сетей наружного освещения и т.д.).