Налог с продажи квартиры в 2016 году: как вычислить и уменьшить?

---
Нюансы вычисления на вторичном рынке и новостройке.
Рассмотрим налогообложение при переходе права собственности.
Налог на недвижимость исчисляется с кадастровой стоимости, которая из года в год изменяется и его легко вычислить самостоятельно.
Старые правила исчисления налога с продажи квартиры до 2016 года
1. Квартира более 3 лет в собственности:
- нет налога на прибыль, декларацию подавать не надо.
2. Квартира менее 3 лет в собственности:
- 13% от разницы между ценой покупки и продажи + заполняем и сдаем декларацию.
Например, квартира при покупке стоила 4 млн. рублей, вы продали ее за 5 млн. рублей. Разница составит 5 – 4 млн = 1 млн – 13% = 130 тыс необходимо заплатить налог. В декларации отражаем все эти суммы и подаем в местный налоговый отдел до окончания апреля следующего года от даты продажи.
- если продаем по цене, по которой купили – нет налога и сдаем декларацию с нулевыми данными по прибыли. Если не подаете декларацию, можете заплатить штраф 1000 рублей.
Налог с продажи квартиры в 2016 году: изменения с 2016.
Что изменилось:
- срок владения квартирой, который после перехода права не облагается налогом стал 5 лет.
Исключение: приватизация, рента, наследство.
Количество квартир в собственности не влияет на размер налогообложения при переходе права собственности.
В случае с налогом на владение недвижимостью, есть льготы на первые 30 кв.м., дальше исчисляется согласно установленным тарифам.
Как исчисляется срок, от какой даты платить налог при продаже квартиры:
1. ДДУ, приватизация, дарение – получение Свидетельства, где указана дата внесения записи в ЕГРП (с этой даты)
2. ЖСК – от дня взноса последней оплаты за квартиру. Т.е. вы можете полностью оплатить за квартиру еще на стадии котлована и с этого дня происходит отсчет срока владения квартирой. Это более удобно, чем, например, в ДДУ.
3. В случае с наследством – дата открытия наследства (когда наследодатель умер).
Как рассчитывать налог при продаже квартиры в 2016 году.
К расчетам налога при переходе права собственности добавляется кадастровая стоимость квартиры. Она определяет нижнюю границу цены квартиры для расчета налога при переходе права собственности, а не рыночная стоимость.
Кадастровая стоимость обновляется 1 января каждый год в Кадастровом реестре.
Формула расчета налога при переходе права собственности:
Кадастровая стоимость квартиры (с 01.01) х (коэффициент) = сумма, с которой отчисляется 13% налога.
Если купили квартиру дешевле, а продали дороже.
Например, купили квартиру после 31.12.2015 за 3 млн рублей, через 3 года продали за 5 млн. Кадастровая стоимость квартиры 6,5 млн х 0,7 = 4 550 000 рублей.
Вычисляем с этой суммы налог 13% = 4 550 000 – 3 000 000 = 1550 000 = 201 500 рублей
Если продали квартиру по той же цене, что и купили.
Купили в 2016 году за 3 млн рублей, продали за 3 млн в 2018, а кадастровая стоимость 2,6 млн рублей х 0,7 = 1820 000 рублей. В результате прибыли нет. Разницы тоже, т.к. получается, что от меньшей суммы вычитаем бОльшую.
Какие могут быть варианты начисления налога в 2016:
1. Нет разницы, нет прибыли – налога быть не должно!
2. Могут насчитать на сумму, которая больше 1 млн. эта практика сохраняется. В данном случае на 1820 000 – 1 млн = 820 000 рублей
3. Как превентивная мера: повысят кадастровую стоимость, чтобы она всегда была выше цен на рынке недвижимости и люди платили налог.
Почему надо смотреть свежую кадастровую стоимость – она постоянно меняется (может, как соответствовать рынку недвижимости, может быть выше, чем рынок) и есть риск неправильно вычислить и оплатить налог. Поэтому можете недоплатить или переплатить. при неправильном вычислении.
Долевое строительство
При строительстве дома какие сделки могут быть:
- участие в долевом строительстве (если по ФЗ214), договоре инвестирования (если по ЖСК)
- переуступка права собственности
В новостройке, пока ее не сдали нет кадастровой стоимости, т.к. нет кадастрового паспорта – он будет после регистрации права собственности, а пока только проектная документация.
Следовательно, есть только цена, указанная в договоре – иных вариантов нет.
Например, по переуступке купили за 3 млн и при переуступке продали за 4,5 млн, но, как и принято, указали в договоре первоначальную цену – 3 млн рублей.
Новая формула не работает, т.к. нет кадастровой стоимости. Следовательно, расчет будет происходить по старой схеме.
Какие минусы нового налога с продажи в 2016 году.
Схема, которая работала раньше «покупаем, например, за 3 млн и продаем за 3 млн = не платим налог» — теперь не работает! Добавление в расчеты кадастровой стоимости сделало эту схему бесполезной.
Если при вычислении разницы между ценой покупки и продажи получится сумма меньше 1 млн рублей – платим в любом случае 13% от получившейся суммы.
Как оптимизировать налог в 2016.
Продажа квартиры на первичке.
При переуступке пая или права собственности по ДДУ – указываем ту же стоимость, за которую приобретали пай или квартиру. Следовательно, налогов никаких не платим.
Перепродаем по переуступке в период от сдачи дома (когда ключи у вас на руках) до получения документов о праве собственности. Это справедливо для ДДУ, так и ЖСК, если пайщик внес не всю сумму пая.
Нюанс: переуступка у застройщика в сданном доме может стоить дороже, чем налог. Т.е. надо смотреть на ситуацию.
Продажа квартиры на вторичке.
Находим актуальную кадастровую стоимость, коэффициент, в вашем регионе. Рассчитать по формуле и понять, есть ли очевидная разница между покупкой и продажей, с которой надо платить налог.
Как можно решить это за счет покупателя: например, покупатель ипотечник, ему необходима полная сумма в договоре, поэтому вы ее указываете, а он отдельно, вне договора оплачивает за вас налог (предоставляет вам сумму налога отдельным платежом в виде наличных)
Если есть – платите или откладываете продажу на неопределенный срок, когда обстоятельства изменятся в лучшую для вас сторону.
Если после вычислений получилось, что разницы нет (пример разбирали выше). Можно продать квартиру и есть вполне реальный шанс не попасть под налогообложение, т.к. на эту ситуацию в законе нет никаких инструкций.
По материалам http://www.habrealty.ru/nalogi/ #налог