КАДАСТРОВЫМ ИНЖЕНЕРАМ: ВОПРОС - ОТВЕТ.

Вопрос: "Площадь реконструированного здания(нежилое), сооружения не соответствует площади, указанной в проектной документации и разрешении на строительство. Необходимо ли внесение изменений в проектную документацию и разрешение на строительство для осуществления государственного кадастрового учета?"
Заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управление Росреестра по Ростовской области, секретарь апелляционной комиссии Крупина Елена Захаровна: " В соответствии с частями 8, 11 статьи 24, частями 1, 4 статьи 71 Закона № 218-ФЗ сведения о здании указываются в техническом плане на основании проектной документации, а также в установленных законом случаях – на основании исполнительной документации, декларации об объекте недвижимости, технического паспорта, выданного до 1 января 2013 года или акта о приемке в эксплуатацию. Исключение составляют сведения о местоположении здания на земельном участке и площади здания, которые определяются кадастровым инженером самостоятельно.
Требования к количеству этажей и соотношению площади здания, определенной кадастровом инженером в ходе кадастровых работ, и соответствующих характеристик, указанных в разрешении на строительство или проектной документации такого объекта недвижимости, законом № 218-ФЗ не установлены. Статья 26 Закона № 218-ФЗ, содержащая полный перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не предусматривает соответствующего основания в случае, если количество этажей и (или) площадь жилого дома, указанные в разрешении на его строительство или проектной документации, отличаются от значения полученных в результате кадастровых работ и отраженных в техническом плане.
Вместе с тем следует учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) здания, строения, 3 сооружения, возведенные с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, могут признаваться самовольными постройками, в отношении которых у правообладателей соответствующих земельных участков не возникает право собственности (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки устанавливаются: 1) предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений; 2) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка. Согласно статье 32 ГрК РФ правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.
На основании вышеизложенного, если в представленных для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав документах полученные в результате кадастровых работ значения площади здания – объекта индивидуального жилищного строительства отличаются от значений характеристик объекта, указанных в разрешении на его строительство или проектной документации, орган регистрации прав направляет в орган местного самоуправления муниципального образования по месту расположения объекта строительства запрос о соответствии построенного объекта предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны. При этом, если запрошенные органом регистрации прав по межведомственному запросу документы (сведения, содержащиеся в них) в установленный статей 16 Закона № 218-ФЗ срок не представлены (не поступили), осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав (пункт 9 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).
При этом необходимо учитывать, что в соответствии со статьями 26 и 27 Закона № 218-ФЗ решение о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также решение об отказе в осуществлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав принимается государственным регистратором самостоятельно в каждом конкретном случае, исходя из формы и содержания представленных заявителем документов.