Разрешение опеки что это?

Опекунский совет: как получить разрешение на продажу квартиры и не сойти с ума.
Опекунский совет - что это за зверь?
Опекунский совет - это термин неформальный, попавший в оборот с легкой руки риэлторов. Официальное его название - Орган опеки и попечительства, относится к исполнительной власти, по закону чаще всего его функции передаются местному самоуправлению. Т.е., скорее всего, искать орган опеки надо при вашей местной городской администрации. Действуют они на основании Федерального закона №48-ФЗ от 24.04.2008 года "Об опеке и попечительстве" (это, чтобы вам легче было искать, если что).
Создан был этот орган для государственного регулирования опеки и попечительства. А функции по выдачи разрешений на продажу недвижимого имущества, принадлежащего опекаемым и попекаемым, были переданы этому органу в конце 90-х, когда тысячи безответственных родителей продали приватизированное жилье, оставив детей на улице. Появились беспризорники и все связанные с этим странным для нашего времени явлением безобразия. Для благих целей был создан ведь, согласны?
В каких случаях его не избежать, когда речь идет о недвижимости?
Только в одном - вы собрались продавать недвижимость, собственником любой доли которого является несовершеннолетний либо опекаемый. К опекаемым и попекаемым относятся и приемные, и ваши собственные дети, а так же лица, лишенные по суду дееспособности, которым вы были назначены опекуном. Так вот, если у этих людей есть собственность и вы, как опекун, хотите ею распорядиться, добро пожаловать в Орган опеки и попечительства.
Во всех остальных случаях - если опекаемые просто прописаны в квартире, которую вы хотите продать, или вы вообще не продаете, а покупаете на их имя, с опекунским советом вам советоваться (каламбурчик получился) не надо, делайте, как решили.
Чего хочет от вас опека?
Да, в общем-то ничего. Как все чиновники, они хотят, чтобы их меньше беспокоили, поэтому говорим четко и по делу, вопросы готовим заранее, и вообще, готовимся к контакту. Хотя бы эту статью прочтите, ну и стенд перед кабинетом инспектора органов опеки.
Главная их функция - проследить, чтобы несовершеннолетний или опекаемый не уменьшили количество и качество имущества, которым владеют на день обращения в опеку. Т.е. вашему ребенку принадлежит 1/3 доля в квартире 90 кв.м, и оценивается она, например, в 3 млн рублей. Представители органов опеки должны проследить, что взамен ему будет куплено не меньше метров и стоимостью не дешевле, чем в продаваемой. Жизнь несовершеннолетнего или опекаемого не должна ухудшиться вследствие такой сделки, Вроде, все просто, но нюансов миллион!
Что вы должны делать?
Определитесь, для чего вы хотите продать недвижимость.
Определитесь, какой другой недвижимостью вы можете наделить опекаемого взамен продаваемой
На стенде в опеке или непосредственно у инспектора возьмите список необходимых документов (о нем чуть позже расскажу подробнее), соберите все документы по списку (для начала можно в копиях)
Придите на предварительную консультацию к инспектору органов опеки и попечительства. С документами! И подготовленными, а не с коровьими глазами, полными страдания и непонимания, что происходит. Оставьте их дома. Это деловой визит.
Подготовьте вступительную речь, в нескольких словах объясните, что вам нужна эта сделка, чтобы улучшить жизнь своего ребенка. Расскажите, как именно улучшится жизнь ребенка. Например, вы жили с семьей вашего брата в одной квартире, а после сделки будете жить только своей семьей. Например, вы получили высокооплачиваемую работу в другом городе, и хотите купить там квартиру для жизни вашей семьи.
Внимательно выслушайте, что вам скажет инспектор. Не спорьте! Не конфликтуйте. Вообще, настройтесь на приятное общение и конструктивный диалог. Ваша цель выйти из кабинета с понятной и одобренной схемой сделки. Запишите все, что сказала инспектор.
Если инспектор сказала, что так, как вы хотите, не получится, и обосновала, почему, ищите другой вариант.
Если ваша схема сделки нашла у инспектора понимание и одобрение, собирайте все документы в оригиналах, берите супруга, ребенка, если он старше 10 лет, то должен сам давать согласие на сделку, всех остальных собственников квартир, и идите подавать заявление в опекунский совет.
Придите за готовым решением. Обычно оно выдается в срок до 14 дней с момента подачи.
Решение приложите к пакету документов, который будете подавать на регистрацию перехода права.
В указанный в решении срок принесите в опеку документы, подтверждающие его исполнение.
Разрешение опеки, страница 1
Что делать, если сделка не состоялась?
Ничего не делайте, решение утратит свою силу.
Можно ли как-то обойти органы опеки и попечительства?
Пока собственником любой доли в недвижимости, которую вы решили продать, является ваш несовершеннолетний ребенок, общения с опекой вам не избежать. Ну или не продавайте, подождите, когда ребенку исполнится 18 лет.
Какие документы собирать?
Копии паспортов всех собственников продаваемой недвижимости. Сами собственники с оригиналами паспортов для ключевого визита в опеку тоже понадобятся. Где брать - понятно.
Правоустанавливающие документы, т.е. свидетельство о праве собственности (или выписка ЕГРН) и основной документ, записаный как документ-основание в свидетельстве или в выписке. Как правило, это какой-то договор (купли-продажи, дарения, передачи и т.п.) или, например, свидетельство о праве на наследство. Где брать - должны храниться у вас, в обиходе их зовут (документами на квартиру). Выписку ЕГРН надо получать свежую в МФЦ по заявлению. Готовится несколько дней, в МФЦ скажут точнее.
Технический паспорт (в некоторых случаях достаточно бывает выписки из техплана с поэтажным планом и экспликацией)
Придите на предварительную консультацию к инспектору органов опеки и попечительства. С документами! И подготовленными, а не с коровьими глазами, полными страдания и непонимания, что происходит. Оставьте их дома, слезы тоже. Это деловой визит.
Подготовьте вступительную речь, в нескольких словах объясните, что вам нужна эта сделка, чтобы улучшить жизнь своего ребенка. Расскажите, как именно улучшится жизнь ребенка. Например, вы жили с семьей вашего брата в одной квартире, а после сделки будете жить только своей семьей. Например, вы получили высокооплачиваемую работу в другом городе, и хотите купить там квартиру для жизни вашей семьи.
Внимательно выслушайте, что вам скажет инспектор. Не спорьте! Не конфликтуйте. Вообще, настройтесь на приятное общение и конструктивный диалог. Ваша цель выйти из кабинета с понятной и одобренной схемой сделки. Запишите все, что сказала инспектор.
Если инспектор сказала, что так, как вы хотите, не получится, и обосновала, почему, ищите другой вариант.
Если ваша схема сделки нашла у инспектора понимание и одобрение, собирайте все документы в оригиналах, берите супруга, ребенка, если он старше 10 лет, то должен сам давать согласие на сделку, всех остальных собственников квартир, и идите подавать заявление в опекунский совет.
Придите за готовым решением. Обычно оно выдается в срок до 14 дней с момента подачи.
Решение приложите к пакету документов, который будете подавать на регистрацию перехода права.
В указанный в решении срок принесите в опеку документы, подтверждающие его исполнение.
Что делать, если сделка не состоялась?
Ничего не делайте, решение утратит свою силу.
Можно ли как-то обойти органы опеки и попечительства?
Пока собственником любой доли в недвижимости, которую вы решили продать, является ваш несовершеннолетний ребенок, общения с опекой вам не избежать. Ну или не продавайте, подождите, когда ребенку исполнится 18 лет.
Какие документы собирать?
Копии паспортов всех собственников продаваемой недвижимости. Сами собственники с оригиналами паспортов для ключевого визита в опеку тоже понадобятся. Свидетельство о рождении ребенка/ детей. Где брать - понятно.
Правоустанавливающие документы, т.е. свидетельство о праве собственности (или выписка ЕГРН) и основной документ, записанный как документ-основание в свидетельстве или в выписке. Как правило, это какой-то договор (купли-продажи, дарения, передачи и т.п.) или, например, свидетельство о праве на наследство. Где брать - должны храниться у вас, в обиходе их зовут "документами на квартиру". Выписку ЕГРН надо получать свежую в МФЦ по заявлению. Готовится несколько дней, в МФЦ скажут точнее. Стоит рублей 400 или около того.
Технический паспорт (в некоторых случаях достаточно бывает выписки из техплана с поэтажным планом и экспликацией). Где брать - это документ, который изготавливает Бюро Технической Инвентаризации. Там, где есть МФЦ, заказывать в нем. Если в вашем городе многофункциональный центр отсутствует, идите в БТИ. Стоимость зависит от сроков изготовления, чем дольше готовы ждать, тем дешевле выйдет. В среднем от 2,5 до 15 тысяч рублей.
Выписка из домовой книги. Где брать - получите ее у вашей паспортистки, это та тетенька, которая ведает пропиской-выпиской в вашем доме. Бесплатно.
Финансово-лицевой счет и справка об отсутствии задолженности. (Задолженности, кстати, быть не должно) Где брать - это в вашей бухгалтерии, там, где квартплату насчитывают. Встречались мне места, где за ФЛС брали 50 рублей, но в основном дают даром.
Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости от независимой оценочной компании. Где брать - заказать в оценочной компании (гугл в помощь). Стоимость - в среднем 5 тысяч рублей в Москве и области, что с ценой в регионах, не знаю.
Если вы переезжаете в другой город, ваш орган опеки и попечительства может назначить осмотр покупаемой квартиры в другом городе инспектором местного опекунского совета. Как действовать в этом случае, вам объяснит ваш инспектор.
Такой же комплект документов вы должны будете предоставить и на покупаемую недвижимость тоже. Запросите его у покупателя еще до внесения аванса/ задатка, убедитесь, что он хочет и может предоставить вам все по списку. Возможно, вам придется оплатить техпаспорт за покупаемую недвижимость (это вопрос ситуации и переговоров) и совершенно точно вы заплатите за оба отчета об оценке. В общем, запасайтесь терпением и деньгами. Оценочные отчеты можно изготовить только тогда, когда вы на 99% уверены в сделке, готовятся они 1-3 дня, а стоят достаточно дорого. Важно - обеспечить единоразовый доступ оценщика в квартиру, ему нужно сделать фото для подготовки отчета.
Разрешение опеки, страница 2
Что, скорее всего, не получится?
Опека не даст разрешение на продажу квартиры, если взамен вы хотите купить с использованием ипотечного кредита. Раньше были такие программы у банков, сейчас я не встречаю банков, разрешающих наделять несовершеннолетних собственностью в закредитованных квартирах.
Опека не даст разрешение на то, чтобы продать квартиру, а долю денег, причитающихся несовершеннолетнему, положить ему на счет до 18 лет. Раньше разрешали, сейчас чаще всего нет.
Вы не можете по закону наделить своего ребенка долей в другой, принадлежащей вам или другим близким родственникам ребенка, недвижимости взамен продаваемой. К близким родственникам относятся - мама, папа, бабушки, дедушки, сестры и братья. Тети, дяди и прочие колена не будут близкими, делайте с ними сделки сколько хотите. Я бы, честно говоря, при необходимости рискнула и брата с бабушкой задействовать, но только, если у них другая, не та, что у ребенка, фамилия, и установить родство по предоставленным документам будет сложно.
Новостройку купить взамен можно, но не всякую.
Но все эти 4 пункта - это не точно. В вашем городе, может, что-то из этого и пройдет, пробуйте.
В общем, дело не простое, но реализованное мною лично много раз. У вас теперь тоже получится. Кроме моей инструкции возьмите с собой правильный настрой: доброжелательность и готовность сотрудничать с органами опеки и попечительства (помните, они просто выполняют свою работу - защищают права тех, кто не может сам за себя постоять, и это не против вас, это для детей безответственных родителей), терпение, внимание и гибкость в принятие решений. А тем, у кого нестандартная ситуация, не похожая на то, что описано, или вы уже в тупике с опекой, напишите свой вопрос в личку, попробуем разобраться вместе.
Помните о цели и все получится! Удачи!
Ваш Элит эксперт . #продатьквартирусерпухов #купитьквартирусерпухов #недвижимостьсерпухова #опекасерпухов