Балконы, перекрытия, кровельные покрытия и террасы: кто несет ответственность за их содержание?

В Италии тема поддержания в надлежащем виде непокрытых частей здания (и распределения соответствующих расходов) часто бывает актуальна для жильцов многоквартирных домов и для администраторов. Cталкиваясь с законодательством и юридической практикой, которые не всегда ясны, они часто вынуждены обращаться за помощью к адвокату. В этом кратком обзоре мы рассмотрим некоторые типичные ситуации и их решения,указанные законодательством и общей юридической практикой, которые, в сущности, приходят к общему знаменателю: расходы по содержанию ложатся на плечи субъекта, который использует нуждающуюся во вмешательстве структуру, или того, кому она (структура) приносит пользу. Если речь идет о структуре, которая приносит пользу жильцам в различной степени, то расходы по содержанию тоже распределяются пропорционально использованию (статья 1223 Гражданского Кодекса Италии, третий абзац).
Начнем наш экскурс с рассмотрения случаев, которые напрямую регулируются гражданским кодексом, и, следовательно, не нуждаются в излишних толкованиях. Это касается кровель зданий (lastrico solare), которые обычно являются собственностью кондоминиума (статья 1117 Гражданского Кодекса Италии), но также могут быть собственностью одного из жильцов, при наличии у него соответствующих прав. В первом случае, как вы уже догадались, стоимость обслуживания делится между всеми жильцами, которым служит данное кровельное покрытие. Во втором же, когда зона покрытия предоставлена в эксклюзивное использование одному из жильцов, расходы на содержание делятся по-другому: на прямого пользователя ложится одна третья часть расходов, а оставшиеся две трети делятся между всеми жильцами, квартиры которых располагаются под этой зоной покрытия (статья 1126 Гражданского Кодекса Италии).
С расходами на поддержание в надлежащем состоянии перекрытий между этажами (внутри многоэтажного дома) тоже все достаточно ясно: вопрос регулируется Гражданским кодексом, который подразумевает, что они являются общей собственностью владельцев квартир непосредственно над перекрытием и под ним. Следовательно, они и делят поровну затраты на ремонт, но с оговоркой, что владелец сверху понесет затраты на ремонт своего пола, а снизу – потолка (статья 1125 Гражданского Кодекса Италии). Как видим, принцип «кто пользуется структурой, тот и платит за техническое обслуживание» в этих случаях сохраняется.
Есть также много других ситуаций, которые не регулируются законом напрямую, но решения могут быть найдены, консультируясь с юриспруденцией, которая в этой области обширна и детализирована. Например, множество дел в этой области связано с выступающими балконами (то есть балконами, выходящими из фасада здания). Решения Кассационного суда, в том числе очень недавние, установили, что эти балконы, «являясь продолжением соответствующей единицы недвижимости, принадлежат исключительно владельцу этой недвижимости» (Cass. Civ., 12 января 2011 г., № 587; Cass. Civ., 30 апреля 2012 г., № 6624; Cass. Civ., 2 марта 2018 г., № 5014). То есть, чаще всего расходы ложатся на плечи владельца квартиры с балконом, потому что именно этот человек пользуется данным балконом. И ни владелец балкона снизу (Cass. Civ., 30 июля 2004 г., № 14.756), ни кондоминиум не обязаны тратиться на его починку. Однако есть исключения: например, передняя часть балкона, украшения, фризы, специфические покрытия и все декоративные элементы фасада, которые способствуют созданию эстетически привлекательного образа здания, должны поддерживаться за счет кондоминиума, то есть всеми жильцами/владельцами дома (Cass. Civ., 14 декабря 2017 г., № 30.071, Cass. Civ., 25 октября 2018 г., № 27.083). Как мы видим, даже в этом случае усматривается принцип «кто пользуется структурой, тот и платит за техническое обслуживание»: владелец, который пользуется самим балконом, оплачивает расходы на его ремонт, а кондоминиум (то есть в данном случае все жильцы) оплачивает расходы на поддержание гармоничного вида всего здания.
Для так называемых лоджий (балконов, которые не выступают из фасада) действует статья 1125 Гражданского Кодекса Италии (та, которая регулирует расходы касательно перекрытий), то есть расходы делятся поровну между владельцами квартир сверху и снизу, за исключением тех расходов, которые связаны с полом и потолком: эти расходы понесут те, кто непосредственно пользуется этими полом и потолком (Cass. Civ., 21 января 2000 г. № 637). Также, статья 1125 применяется к случаям, когда речь идет о внутреннем дворе или проходе к дому, под которыми находится подземный гараж или складское помещение (подвал), принадлежащие отдельному владельцу (Cass. Civ., 14 сентября 2005 г., № 18.194). http://www.legalebordoni.ru/novosti/sovety-advokata/item/25-balkony-perekrytiya-krovelnye-pokrytiya-i-terrasy-kto-neset-otvetstvennost-za-ikh-soderzhanie #АдвокатВИталии #ЮристВИталии #РусскоязычныйЮрист #РусскоязычныйАдвокат #НедвижимостьВИталии #КондоминиумВИталии #МногоквартирныйДом