Пресс-конференция генерального директора Томской домостроительной компании Александра Шпетера прошла 8 февраля 2022 года в заочном формате из-за пандемии коронавируса.

Журналисты томских СМИ прислали более полусотни вопросов. Мы сгруппировали их по темам и сегодня публикуем ответы.
50-летний юбилей и достижения компании
– Первое и самое главное достижение ТДСК — то, что предприятие до сих пор живо, и мы празднуем его 50-летие. Как известно, судьба многих строительных организаций исчерпывается судьбой какого-то отдельного проекта – исчезает эта стройка и организация заканчивается вместе с ней. Мы устроены иначе.
Напомню, компания создана 50 лет назад по решению партийных властей и главы Минстроя СССР, а также благодаря настойчивости первого секретаря томского обкома Егора Кузьмича Лигачева. За прошедшие полвека холдинг построил 8,2 млн квадратных метров жилья и примерно 100 тысяч квартир – значит, что сегодня 100 тысяч семей живут в домах ТДСК. А если учитывать регулярные переезды, можно утверждать, что более половины населения Томска живет или когда-то проживало в этих домах.
Основная продукция компании — квартиры, ТДСК – специализированная фирма по строительству жилья. При этом в течение многих лет мы вынуждены заниматься строительством других объектов, в первую очередь социальных. Наша стратегия заключается в создании квартальной и микрорайонной застройки территорий, а микрорайоны состоят не только из домов. Одних детских садов мы построили около 40, в настоящее время компания работает еще над четырьмя садами и уже шестой по счету школой. Школы на 1 100 мест в одну смену являются уникальным проектом ТДСК и защищены патентом.
Численность работников компании находится в диапазоне от 3,5 до 4 тысяч человек. Примерно еще столько же привлеченного персонала занято на объектах ТДСК – это субподрядчики, транспортники, механизаторы, электрики, сантехники и так далее. И все они — жители Томска. Хочу напомнить, ТДСК — это чисто томское предприятие, учрежденное работниками домостроительного комбината. Число акционеров компании около 600 человек, у нас нет иногородних учредителей и участия государства.
За 50 лет через компанию прошло множество людей, в том числе легендарных руководителей. Первым руководителем ДСК стал Евгений Александрович Калугин – к сожалению, его уже нет с нами. Леонид Николаевич Лебедев живет в Москве, и мы передаем ему самые добрые пожелания. Алексей Михайлович Брянский, который некоторое время был начальником ДСК, трудится в Томске, мы виделись на днях и он, безусловно, рад этой дате.
Из-за пандемии компания достаточно скромно празднует юбилей. Но это не значит, что мы кого-то забудем – юбилейным объявлен весь год и каждое торжественное собрание будем начинать с поздравлений.
Карьера строителя Шпетера
– 1 февраля исполнилось 32 года с момента, когда я возглавил компанию. Моя работа в ДСК началась летом 1977 года после окончания ТИСИ, в котором учился после армии. В институт поступил в 1972-м — как раз в год образования комбината. И к завершению учебы это предприятие уже, что называется, гремело – это был партийный проект, о нем много говорили. Мне в числе большой группы выпускников повезло – тогдашний начальник ДСК Евгений Калугин пригласил нас на работу, разговор проходил в этом же здании (речь идет о главном офисе ТДСК). В итоге я сразу же попал в Стрежевой: было сказано, что комбинат продвигает продукцию на север Томской области и нужен человек из тех краев. Я был как раз оттуда, к тому времени в моей семье родилась дочь и нужно было как-то решать бытовые вопросы. До 1990 года работал в Стрежевом – начинал прорабом, последние семь лет занимал должность начальника управления. 1 февраля 1990 года занял главный пост – прошел процедуру выборов, стал начальником ДСК и некоторое время даже был его президентом.
Мое впечатление о причинах назначения такое – в 1990 году ситуация на ДСК уже была крайне сложной, и, по всей видимости, именно мне предстояло ликвидировать это предприятие. Напомню, к началу 90-х годов в России насчитывалось около 400 домостроительных комбинатов, в Советском Союзе порядка 600. И в тот период они исчезали один за другим – так в 1993 году в РФ оставалось всего 16 ДСК, включая томский.
Государственный заказ рухнул, всё исчезло, и нам предстоял переход к рыночной экономике, о которой никто не имел представления. Однако мы собрали управленческую команду работников ДСК, не захотевших, чтобы предприятие исчезло, и сумевших добиться своего.
Преимущества формата, выбранного в начале нулевых
– Они совершенно очевидны. Наша продукция – например, те же обычные с виду индустриальные дома – представляют собой сложные инженерные сооружения. Многие думают, что ТДСК всего лишь складывает панели, но на самом деле все не так просто. Это работа состоит из множества операций: нужно спроектировать объект, произвести сборный железобетон, смонтировать здание и сдать его в эксплуатацию. Поэтому очень хорошо, когда все звенья появления нашего продукта собраны под одной крышей.
«Старый» ДСК создан на основе идеи соединить производство сборного железобетона и строительную организацию. Нам пришлось добавить проектный институт, обслуживающие организации, научное подразделение и т. д. Сегодня в компании в рамках единой технологической цепочки функционируют 23 предприятия.
Итоги 2021 года
– Во многом это был необычный год. Вышло так, что 2020-й завершился очень удачно – причинами стали новая система финансирования и льготные ипотечные ставки, в результате спрос попросту зашкаливал. А вот 2021 год начался уже совсем в другом ключе, и мы считали, что он будет достаточно скромным в плане результатов. Однако потом поставили себе задачу построить сразу восемь детских садов – компания приняла решение об участии в соответствующих аукционах, где стало очевидно, что кроме нас это сделать некому. Процедура была рыночной и заявиться могли компании со всей страны, но мы стали единственными ее участниками.
Сама по себе задача построить восемь детских садов являлась для компании избыточной, но мы взялись – и уже в середине года пришлось корректировать директивный график, то есть уменьшить план по квадратным метрам жилья и нарастить усилия для возведения детсадов.
И в то же самое время мы работали еще на нескольких сложных объектах: на хирургическом корпусе онкодиспансера, реконструкции взлетно-посадочной полосы (ВПП) томского аэропорта, кернохранилище «ТомскНИПИнефть» и очень интересном здании областного суда на подъезде к площади Соляной (за этот проект также не брался никто). Прошлый 2021 год действительно выдался необычным и очень сложным.
Из-за пандемии начались нешуточные проблемы с кадрами – люди болели у нас, у субподрядчиков, у многочисленных поставщиков. Пандемия действительно нанесла заметный урон строительной отрасли. В частности, нарушились цепочки поставок – организации, производящие для нас элементы вентиляции, стекло, алюминиевые профили и многое другое, в основном, расположены вдали от Томска. То есть заказы нужно было размещать сильно заранее, при этом поставщики начали работать строго по предоплате. А где ее брать, если ты получаешь деньги только после того, как закончишь объект?
Тем не менее, компания справилась с основными задачами 2021 года. Как я уже говорил, летом мы скорректировали план – в итоге запланированный объем ввода жилья снизился до 60 тысяч кв. м. Мы посчитали, что с учетом нагрузки по детсадам и прочим непрофильным объектам, компания сможет ввести именно такой объем жилья.
В итоге год закончился неплохо, мы ввели в строй 180 тысяч кв. м жилья (из них 20 тысяч в Новосибирске и еще 15 тысяч в Северске) и четыре детских сада. Еще четыре детсада были в принципе построены, но не введены в строй из-за некоторых незавершенных операций – из-за пандемии нам попросту не хватило людей. Сейчас работы по садам находятся на финишной стадии, думаю, по итогам I квартала все будут введены в эксплуатацию.
Схожая история произошла с хирургическим корпусом. Его проект был изготовлен в 2013 году, а период между 2013 и 2021 годом — это бурное развитие медицины, вплоть до изменения идеологии. В результате проект заметно устарел и перед нами встал вопрос о том, что делать дальше – по старому проекту строить нельзя, а нового не существовало в природе. Решили делать все «по ходу пьесы», хотя по понятным причинам это крайне сложное занятие. Различные согласования идут до сих пор, но объект будет достроен и Томск получит еще один уникальный объект. Напомню, несколько лет назад рядом мы построили радиологический центр с уникальным оборудованием.
Спрос, тенденции рынка и динамика ипотечной ставки
– ТДСК – коммерческая организация, мы кормим себя сами. Поэтому вся наша работа, включая политику реализации, связана с изучением и пониманием спроса. В структуре холдинга функционирует торговый дом, который проводит большую работу в этом направлении. К тому же за годы работы на томском рынке в компании накопили определенную статистику. Все это позволяет вовремя улавливать тенденции и понимать перспективы рынка.
Если говорить о существующем спросе, то, конечно, все проблемы и потребности томского рынка жилья мы не закроем – ТДСК и не ставит перед собой такую задачу. У нас, конечно, есть и проекты комфорт-класса, но это, что называется, отдельная тема. Мы предлагаем продукт сугубо в нашей нише — это относительно недорогое и при этом комфортное жилье стандарт-класса, спрос на которое достаточно стабилен.
О стабильности спроса на индустриальное жилье свидетельствует появление в этой нише других игроков. За возведение панельных домов на ул. Войкова, например, взялась новая для Томска компания.
Реалии рынка ипотечного кредитования таковы, что времена льготной ставки уже прошли. Мы говорили об этом, прогнозируя период конца 2020 – начала 2021 года. Сейчас речь идет о неуклонном росте ставок: в конце прошлого года произошло повышение ключевой ставки Центробанка, в феврале ожидается новое повышение и, как следствие, двузначные ставки ипотечных кредитов. Инфляция не унимается, что, конечно же, скажется на спросе – в итоге он станет ниже.
Адаптация к реформе строительного комплекса
– В ходе реформы произошел переход от долевого участия к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов, что якобы решило проблему с появлением обманутых дольщиков. Должен сказать, что проектное финансирование и строительство с использованием эскроу-счетов – это тоже долевое участие, только модернизированное и с участием банков.
ТДСК отказалась от долевого участия вообще и задолго до этой реформы, мы строим и продаем только готовое жилье. Что касается участия в этой напористой реформе – мы, скажем так, оставили этот механизм про запас. Со временем холдинг, конечно, будет применять инструменты эскроу, но пока мы обходимся без них. ТДСК предпочитает работать без риска для клиентов: нравится готовая квартира – вы ее берете, не нравится – не берете. Все просто и предельно прозрачно.
«Южные Ворота - II»
– Несколько лет назад мы приобрели земельный участок площадью 100 гектаров в районе Зональной Станции, инвестиции направлялись в развитие направления «Южных Ворот». До этого мы также приобрели 70 гектаров у местных собственников.
Решением Думы Томского района этот участок переведен из земель сельхозназначения в категорию, предназначенную для строительства жилья. Впереди еще ряд мероприятий.
В качестве предложения мы разработали эскизный проект, демонстрирующий возможное наполнение участка, ознакомиться с ним мог любой желающий. Однако, эскизный проект это всего лишь вариант, на практике все будет зависеть от рынка. Разумеется, этот район будет отличаться от «Южных Ворот» – хотя бы потому, что строительная наука и архитектура не стоят на месте и движутся вперед.
Концепция, которая здесь обязательно будет, — квартальная застройка и дворы без машин. Возможно, мы построим подземные паркинги, часть автомобилей разместим по внешнему периметру, но внутри дворов будет благоустроенное пространство только для жителей.
Концепция проекта, который мы демонстрируем сегодня, несколько изменилась. Совершенно очевидно, что там будут дома, которые мы еще не строили. ТДСК заканчивает разработку новой домостроительной системы, адаптированной к изменившимся требованиям безопасности (в том числе пожарной). Все это потребовало новых конструктивных решений, сверенных с запросами потребителей.
Да, это тоже индустриальное жилье, но глубоко модернизированное. Мы спроектировали развитый холл: просторный входной узел с местами для хранения велосипедов и другого минитранспорта, с возможностью оборудовать санитарную зону. Такой холл обеспечивает сквозной проход на другую сторону дома, в благоустроенный по новым стандартам двор. В этом случае мы пользуемся опытом, полученным в ходе строительства жилого комплекса на Комсомольском, 48 – там реализован свежий подход к благоустройству, принципы которого планируем применить и в «Южных Воротах-II».
Транспортная доступность южного направления
– В «Южных Воротах-II» транспортная инфраструктура будет строиться как минимум одновременно c жильем, а может и с небольшим опережением. Томск приступает к строительству малого транспортного кольца – МТК и развязка, уже построенная на 76-м километре, это звенья одной цепи, обеспечивающей выход на Транссиб через Тайгу. К настоящему времени область решила вопросы по финансированию проекта, думаю, уже в этом году начнутся строительные работы.
К тому же в ближайшее время планируется реконструкция Транспортной площади. Там и сейчас все относительно неплохо с организацией движения, использование светофоров и разделительных полос решено достаточно грамотно. А если там появится двухуровневая развязка, до центра можно будет добраться за 10-15 минут.
«Радонежский»
– Мы завершаем работы на этой площадке. Заканчивается сборка последних двух домов, остается возвести паркинг и мы оттуда уйдем. Компания обращалась к руководству Томска с предложением о подготовке соседних участков – тем более, что уже развернутая строительная площадка позволяет нам двигаться дальше без затрат по времени и прочим ресурсам.
В ответ мы не получили ничего определенного, поэтому сейчас перспективы этого направления под вопросом. Да, в позапрошлом году мы купили небольшой участок вблизи «Радонежского», где когда-то размещалось предприятие строительной индустрии. Работы уже начались, разрабатываем котлованы для двух жилых домов. Но пока это все. Есть вероятность, что принятие закона о КРТ позволит изменить сложившуюся ситуацию.
На мой взгляд, перспективы у этого направления есть. Нужно двигаться к центру города, попутно облагораживая берег реки – в этом и заключалась наша идея, мы не раз озвучивали идею о создании большой набережной в северной части города. Сегодня этот вопрос все еще рассматривают.
Академгородок и поселок «Наука»
– Речь идет об участке земли возле технико-внедренческой зоны. Сейчас он не является первостепенным для компании.
Первая попытка перевести его в соответствующий статус завязла. И не потому, что люди проголосовали против – на самом деле это не так, абсолютное большинство проголосовало за. Просто в тот момент мэр по разным причинам решил не выносить этот вопрос на заседание Думы. Разумеется, мы будем там работать — это наша собственность и территория, требующая освоения. Однако время для этого еще не пришло.
Переулок Целинный
– Одно из подразделений компании – СУ ТДСК – приняло участие в аукционе и выиграло его. Речь шла почти буквально о строительстве коробки, и эту задачу мы выполнили, хотя в конце 2021 года там все-таки решился вопрос о благоустройстве. Сейчас временем завершения проекта считается август 2022 года, работы в самом здании практически закончены.
Нужно понимать, что речь идет о месте, с очень сложной, скажем так, инженерной обстановкой. На Черемошниках нет ливневки, да и много чего другого нет. По сути это относительно небольшой десятиэтажный дом, однако мы вынуждены строить для него сразу две канализационно-насосных станции. Одна из них находится на глубине около 10 метров, вторая – шести метров. То есть это болото, требующее постоянной откачки.
Если всерьез заниматься Черемошниками, то вариант КРТ — лучший. Это будет огромный проект –придется поднимать всю территорию, отводить воду, дренировать участки и т.д. И на примере этого дома можно понять, что придется делать в рамках реновации площадки.
Комсомольский, 48
– В эксплуатацию сданы первые пять подъездов, два уже заселены. Будет ли продолжение этого проекта на площадке, расположенной буквально через дорогу? С одной стороны, спрос на такое жилье в городе есть. Да, стоимость высокая, но люди его берут и даже образуют очереди. С другой, здесь есть сложности, связанные с характером участка.
Когда мы разрабатывали проект Комсомольского-I(в нашей терминологии), то сразу предложили и концепцию Комсомольского-II на пересечении пр. Комсомольского и ул. Сибирской. Она разработана с участием того же голландского архитектурного бюро. Речь не идет о повторении первого проекта, по сути это еще один шаг вперед в развитии городской архитектуры и комфорта. Например, ближе к реке здесь спроектированы городские виллы с выходом на пляж Ушайки.
В итоге мы получили одобрение руководства города и области, но приступив к проработке земельного участка поняли, что он чрезвычайно сложный — огромное количество частных домов, муниципальная собственность лишь частично. Но без администрации города данный вопрос не решить. Сейчас перед ними стоят другие задачи, но мы вернемся к этому вопросу, когда придет подходящее время.
Планы по вводу объектов в 2022 году
– Как я уже говорил, в I квартале будут введены четыре детских сада. К середине года завершится строительство хирургического корпуса онкодиспансера. Мы продолжим работу на взлетно-посадочной полосе томского аэропорта. Реконструкция взлетки завершится, но останутся другие работы. Сейчас там строят новый аэровокзальный комплекс, и это делаем не мы. После завершения всех начатых работ томский аэропорт превратится в самый современный объект, способный принимать практически все типы самолетов.
Продолжим работать в районах ТДСК. Так «Южные Ворота» получат дополнительный импульс – наши работники вернутся со строительства детских садов и хирургического корпуса к своей основной работе.
Также в 2022 году начнем освоение нового района, который пока носит условное название «Супервосток». Он расположен в продолжении улицы Демьяна Бедного, там, где строится школа. По условиям контракта, она должна быть введена в конце 2022 года.
В целом 2022 год будет напряженным. Пока он остается переходным – нам не удается полностью вернуться к основной работе по жилью, так как мы заканчиваем социальные объекты.
Участие компании в строительстве школ и детских садов
– Мы регулярно слышим, что ТДСК забрала все деньги по нацпроектам и озолотилась на этом деле. На практике все социальные объекты – в особенности, возводимые по бюджетным контрактам – как минимум малорентабельны, а зачастую и попросту убыточны. И строим мы не потому, что рассчитываем на прибыль – хотя как коммерческая организация ТДСК нацелена именно на это.
Но ведь и без прибыли нельзя – она нужна не для того, чтобы рассовать по карманам. Нам нужно жить и развиваться. Необходимо покупать земельные участки, а они стоят сотни миллионов рублей. Поэтому на вопрос, будем ли мы дальше заниматься этим направлением или нет, отвечаем: компания будет тщательно изучать условия аукционов и конкурсов, и если условия будут приемлемыми, то, наверное, будем участвовать. Однако скажу сразу – большого энтузиазма по этому поводу нет. Предложенная система финансирования очень сложная и во многом еще недоработанная, в финансовом отношении эти объекты строить крайне тяжело.
Если бы не финансовая помощь головного общества, наши строительные подразделения, работающие над социальными объектами, столкнулись бы с большими проблемами. Сама идеология «Сначала построй, а оплата будет потом», является неверной — сегодня объекты так не построить. Строителям нужно купить материалы, построить сети и т. д, а это не делается бесплатно. Сейчас оплата по бюджетным контрактам осуществляется только после того, как работы выполнены. Я знаю, что над изменением условий контрактов уже работают, и, наверное, в этом плане что-нибудь модифицируется. И тогда мы будем думать, что делать дальше.
Строительный кризис в Томске
– Многие – в том числе и в органах власти – осознали наличие градостроительного кризиса в Томске только сейчас. А ведь профессионалы говорили об этом давно – например, в области прошло уже несколько отраслевых съездов, на которых я выступал с докладами о том, что мы имеем дело с системным кризисом. Земельного ресурса нет, инженерии нет, транспортная схема неудачная, генеральный план устарел и со всем эти нужно срочно что-то делать, иначе строители попросту уйдут из Томска. Так в итоге и произошло.
Что нужно предпринять? То же самое, о чем мы уже говорили. Безусловно, необходимо определиться с исторической зоной центра города. По моей информации, нынешней весной (ближе к лету) это решение все-таки будет принято – оно зависит от Минкультуры, и мне опять же непонятно, почему ведомство, которое находится в Москве, должно определять границы чего-либо в других городах. Разве это нельзя сделать на месте?
Затем нужно будет немедленно корректировать генеральный план. Сейчас мы застраиваем окраины города, а также занимаем площадки остановленных предприятий – но в самом генплане они значатся как существующие. За этим следует внесение изменений в базовый документ и прочая бюрократическая волокита. Понятно, что городу необходимо принять новые реалии и привести генплан в соответствие с ними.
Это, что называется, программа минимум, но начать следует именно с нее.
Действия городских властей по стимулированию строительства
– Мне видится, что создание земельного банка и прочие инициативы муниципалитета в части решения строительного кризиса это движение в правильном направлении. Но если взять конкретику, выясняется, что речь идет об участках с небольшой площадью, по факту это земля под точечную застройку. В последних аукционах мы даже не участвовали, потому что на предлагаемых участках можно построить одиночные и относительно небольшие дома. Наши коллеги их, конечно, построят, но для ТДСК разворачивать стройку из-за одного дома — не вариант.
Изменение норматива парковочных мест у МКД
– Сейчас это решение оценивают как огромный шаг вперед. Это и в самом деле шаг вперед: городская земля очень ценная, и тратить ее на асфальтовые поля вокруг даже небольших домов, мягко говоря, неразумно. Однако нужно понимать, что речь идет о самой настоящей полумере. Проблема с хранением автомобилей гораздо шире и глубже, и касается она не только Томска.
Определяться с тем, где собственник будет хранить машину, нужно еще при покупке автомобиля. Эта практика действует в Германии – если у вас нет такого места, то и автомобиль вам никто не зарегистрирует. С вводом таких правил людям сразу становится понятно, что дом и двор — это пространство для человека, а для машин есть гаражный комплекс. А у нас сегодня все находится в куче: я живу здесь, значит и моя машина должна «жить» под моим окном, хотя ваших соседей это может и не устраивать. Я думаю, в дальнейшем для решения проблемы с парковками должны последовать более серьезные шаги, потому что нынешняя полумера не решает проблему хранения автомобилей.
Почему внутри микрорайонов не ходит общественный транспорт
– Дело в том, что автобусы внутри микрорайонов — это нонсенс. Внутренние проезды согласно существующим нормам не предназначены для общественного транспорта, поэтому его там нет и не будет. Существующие нормативы рассчитаны так, чтобы человек, выйдя из дома в любой части микрорайона, мог достаточно быстро дойти до остановки.
Да, некоторые жители хотят, чтобы автобус останавливался прямо возле их подъезда. И кстати, столько же – против. Мы уже отвечали на этот вопрос и подробно рассказывали, что проезды проектируются не для общественного транспорта, однако все равно периодически слышим: «Давайте сделаем их шире и пустим здесь автобус».
Большинство – и я в этом уверен – будет против того, что под их окнами начнет ездить еще и общественный транспорт. И главное, этот норматив утвержден государством, и мы не можем строить нечто, противоречащее нормативам.
Оценка существующего механизма комплексного развития территорий (КРТ)
– Сама идея комплексного развития территорий присутствовала в Градостроительном кодексе и раньше – за это отвечал такой термин как комплексное и устойчивое развитие территорий или КУРТ. Так или иначе, но закон принят, и все считают его чем-то вроде палочки-выручалочки, я же отношусь ко всему этому несколько по-другому. С одной стороны, выходит так, что существующий закон перекладывает все проблемы на застройщика, с другой – они были переложены на него и до принятия этого закона.
Понятно, что главную скрипку в вопросе комплексного развития территорий должна играть местные власти. И пока они не начнут создавать условия для создания инженерной и транспортной инфраструктуры, эта идея будет буксовать.
К тому же в существующем законе пока плохо проработано развитие территорий, застроенных индивидуальными домами – например, теми же «развалюхами». В рамках закона — это белое пятно. То есть комплексно осваивать можно муниципальную землю или участки, принадлежащие застройщикам, а вот район вроде того, что находится на пересечении Комсомольского и Сибирской – для его застройки нужно договариваться с каждым частником в отдельности. Проблема в том, что с таким количеством собственников договориться практически невозможно. И если у нас появится закон, позволяющий распространить механизм КРТ на такие территории, это станет шагом вперед. Этот закон нужно дорабатывать.
Строительство среднеэтажных домов по «скандинавскому» проекту
– В ТДСК действительно создали проект домов скандинавского типа. Мы планировали начать строительство трех таких домов уже в нынешнем году – площадкой для пилотного проекта могли бы стать «Южные Ворота» или Зональный. Но пока компания заканчивает работу над социальными объектами, мы перенесли реализацию на следующий год. Квартиры в новых домах должны получиться очень комфортабельными – и уже понятно, что речь пойдет о несколько иной ценовой категории.
Пресс-служба ТДСК