Как продать квартиру в ипотеке?

Часть 1.
Жизнь непредсказуема, и может возникнуть продать ипотечную квартиру до того, как кредит будет выплачен полностью и жилье перейдет в вашу собственность окончательно. Рассмотрим все варианты решения этой задачки.
Продавать имущество, которое находится в залоге, законом не воспрещается. Поэтому не стоит пытаться скрыть факт ипотечного обременения – тем более, что выявить его совсем несложно.
Какие варианты есть у продавца?
- Досрочно погасить ипотеку и избавиться от обременения. Это можно сделать двумя способами.
1) Покупатель вносит в счет цены квартиры сумму, которая равна остатку долга перед банком. Продавец закрывает кредит, погашает в ЕГРН запись об ипотеке. Дальше осуществляется обычная продажа квартиры, а покупатель доплачивает остальную часть суммы продавцу. Проблема тут в доверии: по сути, нужно найти покупателя, согласного внести изрядные деньги, не получая сразу ничего взамен.
2) Заключается трехстороннее соглашение с участием банка. Покупатель закладывает деньги в две банковские ячейки: в первую – сумму на погашение кредита, а во вторую – оставшуюся часть стоимости жилья. После снятия обременения подписывается договор купли-продажи, и только после регистрации перехода права собственности на покупателя открываются ячейки. Так вся ситуация оказывается под контролем, и никому не приходится рисковать.
- Перекредитоваться в другом банке, погасить свою ипотеку, снять обременение, продать квартиру.
Если речь идет о квартире в новостройке, даже еще недостроенной – ее тоже можно перепродать. Только в процессе будет участвовать еще и сторона застройщика. Передача прав требования происходит по договору цессии, предварительно нужно разобраться с долгами по одной из вышеприведенных схем.
Для любого из решений очень важно правильно составить договор.
Если квартира продается с сохранением обременения, то в сделке всегда участвует еще и банк.