‼В первую очередь, покупателя заинтересуют право устанавливающие документы на квартиру.

То есть те, на основании которых продавец получил право собственности на объект.
Самые распространенные их виды – договор купли-продажи, передачи в собственность в ходе приватизации, мены, дарения – или права на наследство. Существуют и такие «экзотические» правоустанавливающие документы, как судебное решение, если именно в результате его продавец стал собственником квартиры.
‼Еще один документ, который наверняка проверит покупатель, – это свидетельство о регистрации права собственности в Росреестре. Стоит учесть, что ФЗ № 122 «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» начал действовать лишь в 1998 году, так что у ряда собственников, вступивших в права до этого времени (к примеру – приватизировавших квартиру раньше) такого документа просто не будет. Более того, и в самом Росреестре информация о приватизированном объекте может отсутствовать.
Если документ о приватизации у продавца на руках, то особых проблем не будет, необязательно даже заранее получать свидетельство о регистрации права – регистрирующий орган выдаст его уже покупателю как новому собственнику квартиры. Правда, в этом случае наш «идеальный» пакет документов, подаваемый в Росреестр, увеличится как минимум на один пункт: в него придется включить то самое свидетельство о приватизации.
Процедура значительно усложнится, если этот документ утерян. Тогда придется обращаться в органы местного самоуправления за дубликатом, оформление которого может занять месяц и более.
‼Продавца, который состоит в браке или состоял на момент вступления в право собственности на квартиру, закон обязывает представить в регистрационный орган нотариально заверенное согласие супруга на продажу объекта. Форму этого документа можно найти на сайте любого нотариуса, а стоимость нотариального удостоверения сегодня составляет тысячу рублей.
Впрочем, даже если супруга у продавца никогда не было, визита к нотариусу все равно не избежать: Росреестр потребует заверенное заявление, что на момент получения права собственности продавец в браке не состоял.
Надо учесть, что супругу, который будет выдавать согласие, придется лично явиться к нотариусу с паспортом и свидетельством о заключении брака. Последний документ на данной стадии обязателен – штамп в паспорте во внимание принят не будет.
Согласие супруга (или указанное выше нотариально заверенное заявление) не требуется лишь в нескольких случаях: когда квартира получена в наследование или в дар и когда единственный собственник продает приватизированное имущество.
Теоретически не нужно оно и в том случае, если имущественные отношения мужа и жены регулировались брачным договором, где было прописано, что права на квартиру принадлежат нынешнему продавцу. Практически же, по словам экспертов, даже при наличии такого договора Росреестр может потребовать приложить к пакету не только данный документ, но и пресловутое согласие супруга.
Если продаваемая квартира частично или полностью принадлежит несовершеннолетнему, то продавцу придется получать разрешение от органов опеки и попечительства (ООП) администрации МО. Этот документ оформить бывает крайне непросто, а пакет справок, который в свою очередь могут запросить ООП, иногда существенно превышает объем всех остальных необходимых для сделки бумаг. В разных отделениях ООП требования различаются, поэтому продавцу, для которого этот вопрос актуален, в первую очередь следует нанести визит в администрацию муниципального округа и выяснить, в какие сроки и на каких условиях он может получить данное разрешение.
‼Получение продавцом нотариально заверенного согласия на продажу квартиры от супруга сегодня необходимо в большинстве сделок
‼Представители Росреестра не устают напоминать, что на сегодняшний день при подаче пакета документов на регистрацию не требуются ни выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), ни кадастровый паспорт. Но при этом покупатели с высокой долей вероятности эти документы у продавца попросят.
Актуальность такого документа большинством экспертов вообще ставится под сомнение. Выписка содержит сведения обо всех собственниках квартиры и действующих в отношении недвижимости обременениях, однако эти сведения фактически актуальны лишь на момент непосредственного получения выписки. Документ не дает покупателю никаких гарантий, что продавец, к примеру, не взял кредит под залог квартиры сразу же после получения выписки.
Тем не менее многие агенты, представляющие покупателя, будут настаивать на том, чтобы им эту выписку показали. Очевидно, что чем ближе к дню заключения сделки она получена, тем актуальнее содержащаяся в ней информация.
‼Кадастровый паспорт – намного более информативный документ. Он содержит общую техническую информацию о квартире, благодаря которой покупатель может убедиться, что объект соответствует заявленным параметрам. Этот документ, безусловно, лучше всего иметь на руках.
‼Еще один паспорт на квартиру – технический, содержащий намного более полный перечень характеристик квартиры, – по заверениям экспертов, сегодня требуют нечасто, так что заранее заказывать его нет необходимости.
‼Зато продавцу наверняка придется получить информационную справку «О регистрации», так называемую форму № 9. Она содержит сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении.
При визите в паспортный стол нелишним будет взять и форму № 12. Этот документ, в частности, содержит данные о бывших прописанных. На его основании покупатель сможет убедиться, что в квартире, уже ставшей его собственностью, вдруг не появится посторонний человек (без вести пропавший, отбывающий наказание в пенитенциарных учреждениях и т. д.), который имеет законное право здесь проживать.
‼Несмотря на то, что Росреестр сегодня не требует предоставлять выписку из ЕГРП и кадастровый паспорт, эти документы, скорее всего, захочет увидеть покупатель квартиры
Безусловно, все перечисленное не полностью отражает перечень бумаг, которые могут потребоваться для проведения конкретной сделки. Так, при покупке квартиры за счет банковского кредита список документов заметно расширится.
Если речь идет о старом фонде и ветхих домах, то квалифицированный агент, скорее всего, попросит покупателя представить справку о техническом состоянии здания. Справка нужна для того, чтобы выяснить коэффициент износа объекта, наличие в здании снижающих цену факторов, таких как деревянные перекрытия.
А если продавец – пожилой человек, то с высокой долей вероятности покупатель попросит его представить справку из психоневрологического диспансера, чтобы подстраховаться на случай попыток объявить сделку недействительной по причине недееспособности контрагента.