Базовые цели
Вообще, любое инвестирование предполагает, что человек будет извлекать доход за счет вложенных средств. И условно, все инвестиции в объекты недвижимости можно разделить на 2 основных направления:

Спекуляция;
Аренда.
В первом случае приобретается квартира. Которая потом перепродается по более высокой цене. Так как со временем ее стоимость увеличивается. Полученная разница и есть доход.

Второй вариант предполагает приобретение объекта недвижимости для того, чтобы потом сдавать его в аренду. Таким образом образуется пассивный доход. Так как владельцу не нужно совершать много телодвижений. При этом, можно эти 2 направления и совмещать. Опять-таки, у таких инвестиций есть ряд преимуществ и недостатков. Давайте начнем с плюсов:

Ликвидность;
Доступность;
Разнообразие;
Окупаемость;
Долгосрочность.
В частности, если вы вкладываетесь в недвижимость в крупном миллионнике, то можете рассчитывать на то, что проблем с клиентами у вас не возникнет. Так как земля в центре города стоит дорого. Как и аренда помещений впоследствии.

Если денежных средств на уже построенное здание не хватает, то можно приобрести его еще на этапе возведения. Кроме того есть варианты с долевой собственностью. Потом можно сдавать имущество арендаторам, которые могут заключать договор субаренды. Если денег нет совсем, то вы можете заняться арендой и субарендой самостоятельно.

Что до разнообразия, то выбрать тут действительно есть из чего. Это не только вложение средств в только строящиеся жилые комплексы. Это еще и коммерческая недвижимость, работа со вторичным рынком и т.п. А при наличии солидного капитала вы можете еще и инвестировать в объекты недвижимости в другой стране. Доход там будет явно выше. Если не брать какой-то конкретный вариант, то в среднем, окупаемость объекта достигается через 7 лет. В более специфичных ситуациях этот срок может увеличиться до 12 лет.

Долгосрочность дохода даже и рассматривать нет смысла. Если вы обладаете квартирой в столице, да еще и в центре города, то только одной арендой вы можете обеспечить себе стабильный доход на десятки лет. Если не случится чего-нибудь плохого. Разумеется, без недостатков дело здесь тоже не обойдется:

Естественные издержки;
Неравномерный спрос;
Высокая цена;
Региональные особенности.
В частности, инвестируя в недвижимость вам придется закладывать расходы на страхование. Плюс к тому, нельзя забывать и о ремонте. Если объект коммерческий, то ему потребуется и охрана. А вот коммунальные услуги не всегда вносятся в основной пакет издержек. Вы можете переложить эту обязанность на арендатора.

В некоторых регионах спрос на недвижимость достаточно низкий. Надо понимать, что если населенный пункт достаточно маленький, то купить недвижимость будет нетрудно.А вот продать потом, крайне сложно. Потому что в таких населенных пунктах обычно условия для жизни мягко говоря не созданы. Речь о комфортной жизни. Попробуйте переехать из миллионника в маленький город без накоплений, поработав на зарплату в 15 тыс. рублей.

Стоимость недвижимости достаточно высокая. А соответственно, масштаб рисков при инвестировании увеличивается в геометрической прогрессии.

Опять-таки, все сильно сосредоточено на внутренней экономике региона. Да и сама ситуация мягко говоря не самая стабильная. Если вы взяли объект недвижимости в небольшом городе с 1 предприятием , а оно резко обанкротилось, то избавиться от него будет потом достаточно сложно. Потому что начнется сильный отток населения. Другие владельцы недвижимости будут пытаться от нее избавляться и выбросят ее на рынок. Цена на коммерческую недвижимость упадет и т.п. В конечном счете вы можете только потерять на таких инвестициях.

А теперь давайте разберемся с доходностью и рисками.

Инвестиционная деятельность с недвижимостью
Эта формула очевидна, и вместе с тем мы ее укажем. Размер прибыли от инвестиций будет зависеть от:

Спроса на покупку или аренду объекта;
Престижности расположения.
Чем выше спрос, тем выше стоимость аренды соответственно. Справедливо и обратное утверждение. Кстати, при долевом инвестировании, доход будет делиться пропорционально между собственниками долей.

Большая часть рисков при инвестировании в недвижимость связана с обстоятельствами, которые нельзя было предугадать. Например:

Изменения в регионе;
Разрушение здания (теракт например);
Что-то еще.
Вы ведь не можете предсказать все форс-мажорные обстоятельства. А бороться с ними порой просто невозможно. На простом примере.

У нас есть миллионный город. А рядом с ним есть поселок. И город расширился до таких масштабов, что просто присоединил к себе этот поселок. Теперь недвижимость уже не в поселке, а в миллионнике. Стоимость соответственно разрастается.

Теперь возьмем другой пример. Предположим, что в вашей местности решили построить химический комбинат. При том, что раньше у вас был экологически чистый, и даже привлекательный район. Тут сценарий можно разделить на 2 истории. Первая:

Хим. комбинат запускается;
Экология резко ухудшается;
Стоимость квартир резко падает.
Потом с хим. комбинатом происходит что-то веселое. Он закрывается например. Изгадив всю местность на 50 квадратных километров в радиусе. Вот тут начинается вторая часть марлезонского балета. Хим. комбинат был единственным производством в вашей местности. Теперь у вас есть "все условия":

Исчезло предприятие;
Экология хуже чем в Чернобыльской Зоне отчуждения.
Разумеется, на такую недвижимость не позарится даже сумасшедший. Ее будут скупать за бесценок. Потому что с закрытием комбината стоимость недвижимости "просядет" еще сильнее. Ну и последний вариант. Застройщик собрал деньги, и отгрохал несколько "муравейников". А вы там купили квартиру. Проблема в том, что ничего рядом нет. Инфраструктура отсутствует. Ваши инвестиции не окупятся до тех пор, пока не будут построены:

Больницы;
Детсады;
Школы;
Магазины и т.п.
Только в этом случае квартиры начнут дорожать. Но не надо обольщаться. В долгосрочной перспективе не отобьется и это. Многоквартирные дома в таких районах постепенно превратятся в гетто. Мы как раз сейчас идем по европейскому сценарию. О чем говорят урбанисты.

Квартиру вы скорее всего окупить успеете. И вместе с тем, держать ее пол-века в таких "гетто" - идея очень сомнительная.

Опять-таки, есть вариант со строящимся объектом. Например с жилым комплексом. Проблемы начинаются тогда, когда застройщик прекращает строительство. Выбирать застройщика для подобных инвестиций нужно крайне тщательно:

Проверять репутацию;
Проверять прошлые объекты;
Изучать обязательства перед кредиторами;
Проверять целевое назначение участка земли, на котором строится дом и т.д.
Рисков тут достаточно много. Одним из них является гибель имущества, по исключительной причине. Это ситуации, когда страховщики отказывают возмещать потери. И в этом случае собственник останется без всего:

Без недвижимости;
Без денег.
Даже инвестиции в недвижимость связаны с рисками. Не забывайте в какой стране мы живем. Здесь обманутые дольщики могут жить 10-летиями на съемных квартирах.

В какую недвижимость выгодно инвестировать сейчас?
Несмотря на то, что риски по инвестированию в недвижимость тоже достаточно высокие, они куда ниже чем в случае, если вы будете вкладывать деньги в:

Чей-то бизнес;
Стартап;
Ценные бумаги и т.п.
Недвижимость считается одним из самых консервативных направлений для инвестирования. Разумеется, речь о профессиональных инвестициях. А обыватель способен погореть вообще при любых инвестициях. Можно инвестировать в коммерческую недвижимость. Но вам нужен опыт, который получить достаточно трудно. Для этого вам потребуется:

Не меньше 5 миллионов рублей;
Профессиональный юрист.
Даже если вы планируете заниматься долевым вложением-вам все-равно нужна эта сумма в свободных средствах. Брать кредит под это дело мы не рекомендуем. В принципе, если вы сможете купить выгодный объект с перспективами, то все должно получиться. А именно:

Приобретаем объект недвижимости;
Привлекаем арендаторов;
Организуем разделение по площадям.
Со временем вы сможете передать дела агентам по недвижимости. Они сами будут искать вам арендаторов. А вы будете заниматься лишь техническими моментами и обслуживанием здания. И все-таки, начинать нужно с инвестиций в жилую недвижимость. Если с коммерческой все достаточно сложно, то вот с жилой проблем обычно не возникает. Со временем вы обучитесь:

Методам сбивания цен при пересдаче/перепродаже;
Нюансам в сделках покупки или аренды;
Стратегии правильного выбора.
Выбрать объект недвижимости-тоже задача не из простых. Ведь далеко не все таунхаусы годятся для последующей перепродажи например. Учитывая то, как у нас сейчас строят. А для того, чтобы не прогореть на инвестициях в жилую недвижимость вторичного рынка вам придется выработать собственное чутьё. Прямо как у лабрадора в аэропорту, который унюхает наркотики даже в закрытой сумке.

В частности, вам придется научиться:

Проверять ликвидную недвижимость (и сам факт ликвидности);
Грамотной подготовке и оформлению документов;
Расчетам между участниками сделки.
А вот все юридические аспекты лучше доверить профессионалу. Так как со стороны мошенников юрист присутствует почти всегда. И как показывает практика, у мошенников юристы всегда с наивысшей квалификацией. Так как они отыскивают бреши и пробоины в законодательстве. Порой находят так, что ни один законодатель даже в наркотическом опьянении бы такого не придумал.

Вообще, мошенничества в этом деле очень много. Поэтому юрист вам будет нужен практически для всех операций и процессов.

Другие виды инвестиций в недвижимость
Вы можете поступить следующим образом:

Заключить договор с застройщиком;
Приобрести еще строящуюся недвижимость.
Но надо четко осознавать, что риски здесь куда выше. Потому что даже при должной проверке всегда есть риск того, что у застройщика появятся проблемы с кредиторами. И те просто затормозят строительство или вовсе его остановят.

С другой стороны, повышенный риск оправдывается увеличенной прибылью. Дело в том, что разница между стоимостью только строящейся квартиры и уже готовой в новостройке, огромная. Стартовых инвестиций тут потребуется намного меньше.

Для приобретения недвижимости таким способом вам придется:

Проверить все соглашения с потенциальным застройщиком от начала и до конца;
Найти привлекательный и перспективный жилой комплекс или единичный дом;
Все грамотно просчитать.
Ведь в расходы войдет также ремонт, и предварительная подготовка. А если вы собираетесь сдавать квартиру в аренду, то придется еще и покупать мебель, бытовую технику и т.п. Говоря об инвестициях в землю, мы подразумеваем следующие преимущества:

Мошенников тут намного меньше;
Дополнительных расходов обычно нет;
Процедура купли-продажи упрощена до безобразия.
Но есть и недостаток. Участок с требуемым целевым назначением крайне затруднительно. Плюс, востребованы обычно участки земли под строительство. Такая земля приносит прибыль в краткий срок. Если же вы предпочитаете "играть в долгую", то выбирайте участки земли для:

Промышленности;
Сельского хозяйства.
Есть вариант и с загородными объектами недвижимости. Наверняка вы заметили, как уже больше 15 лет крупные города все чаще обстраиваются коттеджными поселками. В принципе, тут тоже есть деление:

Приобретение готовых объектов;
Спекуляции с земельными участками;
Скупка готового жилья.
Скупка таунхаусов и коттеджей на этапе строительства мало чем отличается от того же, но с квартирами. Правда, как показывает практика, риски здесь все-таки ниже. Опять-таки, все будет зависеть от транспортной доступности местности. А так же от местоположения объекта.

Но и тут есть одна хитрость. Выбирайте направления с жилищным строительством. Инвестировать в садовые и дачные дома точно не самая разумная идея. С точки зрения окупаемости уж точно.

Ну и закончим этот раздел парковочными местами. Тут доход значительно ниже. Плюс к тому, не везде эти парковки нужны. Но рисков значительно меньше. А значит, и стабильность выше.

Как извлекается прибыль от инвестирования в недвижимость?
Мы с вами рассмотрели основные направления. Но не все понимают, как же на это зарабатывать деньги. Все достаточно просто:

Спекуляции со строящимися квартирами или домами;
Аренда.
Предположим, что у вас есть лишние деньги. Но на готовую квартиру или полноценный особняк вам денег не хватает. В этом случае вы приобретаете строящийся. И таким образом экономите средства.

К моменту сдачи объект уже будет стоить дороже. Если застройщик не мошенник, то впоследствии район обрастет инфраструктурой. А квартира прибавит в цене серьезно. Пока вы ожидаете нужного ценового барьера, вы попутно можете сдавать квартиру. А можете осуществить сразу несколько сделок по купле-продаже. Тут уже все зависит от того, какую цель преследует инвестор.

Но уравнивать квартиры и таунхаусы например - не очень то разумно. Последние приносят больший доход в виде арендной платы. Но спрос на аренду подобных домов куда ниже, чем на квартиры. Да и приобретать подобные объекты нужно рядом с крупными миллионниками. Вкладывать деньги в таунхаус в городе на 50 тыс. населения-затея достаточно бессмысленная.

Плюс к тому, есть даже схема, позволяющая жить в доме и одновременно его сдавать. Иными словами, собственник будет жить в 1 половине дома. А сдавать другую. Но надо понимать, что в этом случае вам придется обеспечить удобство для арендатора:

Разделение конструкций;
Отдельные выходы и т.п.
Плюс к тому, подобная схема в России еще не адаптирована. А вот в США и некоторых Европейских странах-вполне. Опять-таки, заниматься всеми проблемами в доме придется собственнику. Учтите, что такой объект нужно подбирать без учета собственных удобств. Спрос на ваш коттедж будет выше, если рядом есть:

Дорога;
Транспортная развязка;
Магазины, образовательные учреждения и т.п.
Тут в принципе, схема в точности такая же, как и с коммерческой недвижимостью. С разницей лишь в том, что отгрохать особняк в центре Москвы точно никому не дадут.


Как правильно заниматься инвестированием в недвижимость?
Универсального рецепта нет. Но мы рекомендуем взять за правило обычную аксиому: все хотят вас обмануть. Поэтому терять бдительность и проникаться излишним доверием точно не стоит. Инвестиции это про окупаемость и результативность. И исходить вы должны только из этого. Все остальное постигается путем проб и ошибок. Но ошибок вы совершите меньше, если у вас будет собственный юрист.

Все кто смотрит статью или видео, обязательно подпишитесь на канал, поставьте лайк и прокомментируйте. Вам не сложно нажать на кнопку и ни чего не стоит. Мне приятно, что канал развивается и много кто сможет посмотреть и ознакомиться с материалом. Может кому-то помогут данные, что излагаются.