Как оформить договор аренды жилья

Покупка жилья – это отличная инвестиция, ведь недвижимость постоянно растёт в цене. Кроме того, приобретённую квартиру можно сдавать в аренду и получать стабильный доход. Однако прежде чем вручить ключи от своей собственности посторонним людям, нужно убедиться в том, что ваши интересы надёжно защищены, а именно – составить договор аренды.
Налоги
Сдача в аренду недвижимости предполагает, что владелец жилья должен декларировать эту часть своего дохода и платить налоги – 13 % от полученной за год арендной платы. Есть и другой вариант – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить по упрощённой системе налогообложения 6 % с дохода.
Увы, мягко говоря, не каждый собственник недвижимости готов делать отчисления в государственную казну. Для примера, в Москве легально сдаётся около 1 % всего арендного жилья. Рынок так называемой «серой аренды» широко развит не только в столице, но и во всех регионах. Договор в таких случаях, если и заключается, то на 11 месяцев – это считается краткосрочной арендой, поэтому такой документ не надо регистрировать в государственных органах. От обязанности платить налоги он не освобождает, но, если нет регистрации, найти и доказать факт незаконной сдачи жилья внаём гораздо сложнее.
Сложнее, но всё-таки возможно. Ключевую роль в этом процессе играют соседи, которые могут «сообщить куда надо». На основании их же показаний потом будет доказываться факт правонарушения. Кроме того, сам жилец (арендатор) может «заложить» своего наймодателя или шантажировать его – например, с целью улучшения условий аренды.
Долгосрочная аренда
Долгосрочный договор найма жилья заключается на срок от года до пяти лет – более длительный период законодательством не предусмотрен. Такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и наделяет нанимателя некоторыми привилегиями по сравнению с арендой на короткий срок (до года).
1. Договор долгосрочной аренды позволяет нанимателю безвозмездно вселять в квартиру временных жильцов на срок до полугода.
2. Наниматель может с согласия собственника пересдать снятое им помещение и его часть другому человеку на срок, не превышающий первоначальный договор найма. При этом ответственным по последнему также остаётся первоначальный наниматель.
3. Арендатор имеет преимущество в вопросе продления договора найма. Собственник жилья обязан предложить ему заключить новый контракт не позднее, чем за три месяца до истечения действующего. Если же собственник проигнорировал это обязательство, договор будет автоматически считаться продлённым на тот же срок и на тех же условиях.
4. Преимущество есть у арендатора и в вопросе расторжения договора. По своей инициативе он в праве разорвать его в любое время, а вот наймодатель с такой инициативной выступить может только в суде. Для этого, разумеется, нужны веские основания – такие, как невнесение арендной платы в течение шести месяцев, разрушение или порча помещения, его использование не по назначению или нарушение прав соседей. И то, суд предоставит нанимателю срок до одного года (!), чтобы исправиться, и вынесет
решение о расторжении договора, только если этого не произойдёт.
Краткосрочная аренда
При найме жилого помещения на срок до года наниматель лишается нескольких описанных выше прав. Так, он не может вселять временных жильцов и заключать договоры поднайма. Кроме того, он лишён преимущества в заключении нового договора и права на срок для устранения нарушений (при обращении собственника в суд).
Общие положения
Как бы там ни было, каждый конкретный договор составляется индивидуально, и по желанию сторон может быть дополнен, а также лишён различных пунктов, касающихся взаимных прав и обязанностей. Договор аренды жилого помещения, независимо от того, на какой срок он заключается, должен содержать в себе важнейшую информацию по взаимоотношениям собственника и арендатора. И чем подробнее он будет, тем более уверенно будут чувствовать себя участники соглашения.
В частности, в договоре найма следует указать, что помещение должно использоваться нанимателем только для проживания и содержаться в надлежащем состоянии. Далее нужно оговорить порядок оплаты – сроки с суммы. Если помимо арендного платежа жилец должен будет отдельно оплачивать какие-либо коммунальные услуги, это также должно быть отражено в договоре.
Часто договором аренды предусмотрено внесение залогового платежа, сумму которого определяет собственник. Этот платёж возвращается нанимателю по истечению срока аренды, если помещение и находящееся в нём имущество передано в целости и сохранности. В противном случае ущерб вычитается из суммы залога.
Кроме того, по вашему желанию, договор может содержать другие пункты. Например, будет ли кто-то проживать вместе с вашим арендатором? Можно ли ему содержать в квартире домашних животных? Как часто вы намерены посещать квартиру? Не лишним будет прикрепить к договору опись имущества, а также фотографии обстановки, которые зафиксируют текущее состояние помещения, мебели и бытовой техники.
Хотя договор аренды жилого помещения не требует заверения нотариусом, и готовый шаблон этого соглашения можно найти в интернете, в таком важном вопросе предпочтительно довериться специалистам. Грамотный риелтор сохранит вам драгоценное время и с учётом ваших пожеланий составит максимально полный договор, который защитит вас и ваше имущество. А в случае невыполнения обязательств агентство недвижимости станет надёжным защитником ваших прав и посредником в переговорах.