::: Зачем молодые семьи покупают комнаты в коммуналках :::

Комнаты - один из самых ликвидных объектов недвижимости на рынке. Их покупают либо для сдачи в аренду, либо как способ сохранения капитала, либо для личного проживания.
Сегодня мы поговорим о последнем варианте.
У большинства людей, которые приходят к нам на бесплатные консультации есть план-минимум: купить двухкомнатную квартиру. Двушки - это удобно. В первую очередь - для молодых семей, которые планируют в скором времени завести ребенка и предполагают, что лет через пять этому ребенку уже желательно будет выделить отдельную комнату.
В однокомнатных квартирах с детьми старше 5-6 лет - жить всем вместе в одной комнате уже тяжело. У родителей, как минимум, должна быть своя выделенная спальня, что в однокомнатных квартирах реализовать практически невозможно. Именно поэтому многие люди сразу ставят долгосрочные цели именно на двухкомнатные квартиры. И мы считаем такое поведение правильным и очень разумным и стараемся его поддерживать.
Но вот в чем беда. Для покупки двухкомнатной квартиры в ипотеку крайне желательно иметь первоначальный взнос в размере хотя бы 400.000 рублей. Накопить такую сумму, проживая постоянно в съемном жилье, практически невозможно. К тому же, даже если такую сумму все таки получилось раздобыть (в 90% случаев это подарки родителей или замена автомобиля на более дешевый, либо его продажа), то остается еще ежемесячный платеж на 26-28 т.р., к которому нужно прибавить оплату к.у. за двушки (зимой часто 5-6 т.р.), а для многих эта сумма существенно превышает половину от общего дохода молодой семьи и банки необходимую для покупки сумму так просто в ипотеку выдавать уже не готовы. И даже если мы получаем для такой семьи одобрение на нужную сумму - у этой семьи просто физически может не быть возможности такую сумму каждый месяц "откусывать" от своего "семейного бюджета". Особенно если планируется уход в декретный отпуск в ближайшем будущем.
К большим целям идти нужно постепенно. Не пытаться сразу запрыгнуть на верхнюю ступеньку лестницы, рискуя расшибиться. Не проглатывать сразу весь пирог, а есть его по частям. Начинать движение к "заветной двушке" с покупки в ипотеку однокомнатной квартиры, квартиры-студии или комнаты в коммунальной квартире.
У вас есть возможность купить сразу однокомнатную квартиру в ипотеку, когда доход вашей семьи превышает 50.000 рублей на двоих. В этом случае у вас есть все шансы выплатить ипотеку за эту однушку досрочно до того момента, когда назреет серьезная необходимость переезда в двушку, либо по крайней мере закрыть большую часть этой ипотеки, чтобы потом несложно было продать эту квартиру из под залога и все таки переехать в долгожданную двушку.
Если доход семьи на двоих меньше и колеблется от 40.000 до 50.000 рублей, то возможно стоит рассмотреть для себя вариант с квартирой-студией, которая тоже может быть ступенькой к двухкомнатной квартире.
Если же финансовая ситуация не такая стабильная, существуют серьезные перепады в доходе у одного из супругов, либо если у вас неполная семья - в таком случае возможно стоит всерьез задуматься о покупке в ипотеку комнаты, как ступеньки к двухкомнатной квартире.
Комнаты - это такой же объект права, как квартира. Это не доля. Это именно комната. На нее приходит (если все правильно оформлено) отдельная квитанция за коммуналку. За комнатой закреплены определенные места на кухне, в коридоре и других местах общего пользования. Как правило в коммунальных квартирах (2-х, 3-х, 4-х и более комнатных) у каждой комнаты свой собственник, там нет такого привычного для рынка аренды понятия, как "комната с хозяевами или без хозяев". Если вы купили комнату - вы уже собственник этой комнаты, и никто не имеет права распоряжения этим имуществом кроме вас.
Сегодня комнату можно купить, имея сбережений всего на 100.000 рублей. В эту сумму включен первый взнос за ипотеку и все доп.расходы, которые несет покупатель при покупке, включая расходы на риэлтора. Обязательный платеж за ипотеку на такую комнату будет в среднем 10-12 т.р. (по ставке 14% на 20 лет). Комм.услуги в комнатах стоят - летом в районе 800 рублей, зимой в районе 1500 рублей. Если вы будете вносить в банк не 10-12, а 25 т.р. в месяц, вы через четыре года уже закроете этот кредит, именно так работает досрочное погашение. И останетесь с комнатой, которую можно продать примерно за миллион рублей и взять уже заветную двушку с первым взносом в размере этого миллиона и ежемесячным платежом в размере примерно 20.000 рублей, что уже не так бьет по карману. Либо, подкопить еще денег и взять в кредит еще меньшую сумму, ведь проживая в собственной комнате - копить деньги проще, чем когда вы живете в арендованной однушке.
У этой схемы есть ряд плюсов и минусов. Сначала минусы. Проживание в комнате в коммуналке - это определенный дискомфорт. Места общего пользования приходится делить с соседями. Гостей к себе особенно не позовешь - места в комнате немного. Да и с маленьким ребенком в комнате жить не так просто, как кажется на первый взгляд.
Но преимуществом этой схемы является ее финансовая выгода. Все таки, стесняя себя в условиях проживания - вы экономите. Не зря же аренда комнат всегда дешевле, чем аренда квартир. Еще один плюс данной схемы заключается в том, что обязательный минимальный платеж в случае с комнатой у вас составляет 10-12 т.р. И даже если кто-то в семье совсем потеряет работу - такую сумму вы, как правило, найти все же сможете. Понятно, что в этом случае кредит вы закроете уже не за 4 года, а чуть позже, но и стрессов сильных у вас в этой ситуации не будет.
Ну и самое главное - это будет уже ваше жилье. Вы можете делать в своей комнате все, что вам заблагорассудится в рамках жилищного законодательства. Никто вас из нее не выгонит на улицу, если конечно не забывать платить банку за кредит. Но банк не собственник, комната ваша и ему все равно что вы в ней делаете и в каком состоянии она находится. Лишь бы платили исправно.
Снимать жилье и ничего не предпринимать, разумеется, проще. Отложить, перенести, в надежде, что ситуация станет получше. Это поведение разумно, но не стоит забывать, что это "лучше" зависит в первую очередь от вас и ваших усилий, и уже потом от состояния экономики в целом. Мы знаем людей, которые даже в кризис, пользуясь снижением цен на рынке, покупают комнаты в ипотеку с небольшими платежами за кредит, сдают их в аренду, усиленно выплачивают за эти комнаты ипотеку, а сами еще при этом продолжают снимать одно- или двухкомнатные квартиры и сохранять свой уровень комфорта на неизменном уровне. При этом у этих людей все таки идет приближение к их цели - "к собственной двухкомнатной квартире когда-нибудь пусть и не быстро", в отличие от тех, кто просто снимает и ждет. И, также, у этих людей всегда есть свой собственный угол, куда они могут перебраться если совсем прижмет по жизни. Иметь такую возможность в наше время - очень важно.