ЧТО ТАКОЕ СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Складская недвижимость у многих ассоциируется с большими площадями, функциями хранения и промышленными нуждами. Отчасти так и есть, но мы вам расскажем в мельчайших подробностях о том, что собой представляют складские помещения разного вида, как выбрать такие объекты и на что обратить внимание при выборе.
Общее описание и виды складов
Склад — большое помещение, которое необходимо для хранения определенных вещей, а также для оказания складских услуг. Впервые склады появились в одном из городов Боливии. Но тогда они назывались «кольками». Это были помещения округлой формы. Хранилось там продовольствие, оружие и другие вещи, необходимые людям. Диаметр таких складов не превышал 3,5 метра, а высота их была не более 2 метров.
Сегодня известно намного больше видов складской недвижимости. По назначению ее можно разделить на следующие группы:
Для производственных целей. Здесь хранится сырье и комплекты сырья и материалов, цеховые детали, заводская продукция.
Для транзитно — перевалочных целей. Это недвижимость под склады, предназначенная для железнодорожных станций, аэропортов, автомобилей, грузовиков и т. п.
Для таможенных нужд. На таких складах груз хранится временно.
Склады досрочного завоза. Это склады, которые сосредоточены в той местности, куда доставка груза осуществляется в определенное время года.
Склады сезонного хранения.
Для резервных нужд. Здесь хранятся запасы, необходимые в особенном случае.
Оптовые склады. Это склады, которые снабжают товаропроводящие сети.
Розничные. Это склады, которые предназначены для торговых предприятий.
Коммерческие склады. Ими пользуются любые владельцы определенных товаров.
Военные. Склады, предназначенные для нужд вооруженных сил.
В складских помещениях должны быть созданы такие условия, которые необходимы для определенной группы грузов. На большинстве складов имеется специальное оборудование, которое осуществляет расфасовку, упаковку, тестирование и другие операции с грузами. Любой склад является фундаментом для промышленности и торговли.
Чтобы потенциальным покупателям или инвесторам стали более понятны критерии, по которым стоит выбирать такой объект, была введена определенная система деления складских помещений по классам. От наименования класса будет зависеть стоимость объекта. Эти классы применяются совершенно ко всем складам, независимо от их предназначения. Когда складу присваивается тот или иной класс, то сначала рассматриваются такие характеристики, как местоположение склада, наличие круглогодичного подъезда к объекту, отдаленность склада от транспортной развязки, площадь и этажность объекта, высота потолков, наличие охранных средств и другое.
Критерии выбора складской недвижимости
Класс А
Склады класса А характеризуются следующими признаками:
Это одноэтажный объект единого объема. Строительство таких объектов осуществляется из современных материалов, которые отличаются легкостью металлоконструкций. Высота потолков должна быть до 30 метров, чтобы можно было осуществлять хранение грузов в несколько ярусов. Внутренняя конструкция здания, как правило, представляет прямоугольную форму. На полу в таком помещении должен идеальным ровным слоем находиться бетон. Также напольное покрытие должно выдерживать нагрузку не менее пяти тонн на квадратный метр. Для большей надежности на полу должно иметься антипылевое покрытие.
Основное преимущество таких складов состоит в том, что они в обязательном порядке оборудуют системами вентиляции и кондиционирования, выполненными по самым современным технологиям. Такие помещения должны быть хорошо проветриваемыми. Температура на складе также должна быть регулируемой, чтобы можно было задавать тот температурный показатель, который необходим для хранения того или иного груза.
Отдельное слово стоит сказать про системы безопасности. Склады класса А оборудуются только самыми современными системами наблюдения и сигнализации. Должен быть пульт дежурного сотрудника службы безопасности, куда будут приходить сигналы в случае опасности или тревоги. Пожарная система должна иметь в своем функционале систему предупреждения, а также функцию автоматического пожаротушения. Все эти сигналы передаются в чрезвычайные службы.
Склад класса А должен быть оснащен собственной автономной электроподстанцией. Отопление также поступает из собственного узла. На складе такого вида должна быть предусмотрена канализация, а также холодное и горячее водоснабжение.
Обязательным атрибутом склада считаются погрузочно-разгрузочные ворота. Склад А класса должен иметь доковые ворота с расчетом на каждые пятьсот метров. Такие ворота должны быть снабжены площадками для подъезда транспорта и для проведения погрузочных работ.
Наличие собственных небольших офисных и подсобных площадей на таком складе обязательно. Также может иметься помещение для проведения конференций и переговоров, комната отдыха персонала, пункты питания и другие нужные помещения.
Связь осуществляется по оптико-волоконным каналам, а также имеется доступ в интернет. Также склады класса А отличаются наличием систем контроля за деятельностью персонала и движением грузов. Вход на территорию склада осуществляется только по пропускам. На всей территории должна присутствовать круглосуточная охрана, а также прилегающая к складу местность должна быть хорошо освещаемой и благоустроенной. На такой территории должны быть стоянки для большегрузов и легковых машин. Эти стоянки оборудуют отдельно друг от друга.
Такие склады считаются прекрасным средством для инвестиций. Многие инвесторы приобретают такие объекты, а затем сдают их по частям разным арендаторам.
Класс В
Склады класса В характеризуются следующими признаками:
Склады класса В предназначены или перестроены под хранение грузов. Обладая прекрасными показателями, такие склады сдаются намного дешевле, чем представители предыдущей категории. Такие помещения могут быть переоборудованы из промышленных зданий. Они имеют прямоугольную площадь, где высота потолков не должна быть меньше 8 метров. Это нужно для расстановки стеллажей для хранения грузов в несколько уровней. На полу должно быть нанесено антипылевое покрытие, которое также препятствует скольжению. Нагрузка на напольное покрытие должна выдерживать не менее пяти тонн.
Практически всегда такие склады оснащены системами вентиляции и кондиционирования. Температура должна регулироваться при помощи систем отопления. Также, ка и в предыдущем классе, здесь должен соблюдаться специальный микроклимат, необходимый для хранения конкретных грузов.
Системы противопожарной безопасности считаются обязательными для складов класса В. В случае возникновения пожара, должны срабатывать функция автоматического тушения специальным порошком. На территории склада должна иметься собственная система отопления, канализации и водоснабжения. Электричество подводится к объекту при помощи автономной системы, либо за счет общих источников.
Погрузочные работы должны облегчаться наличием пандуса для машин. Ворота докового типа должны находиться на расстоянии не менее тысячи метров друг от друга.
Офисные и подсобные помещения могут располагаться либо на территории склада, либо в пристройках. В качестве подсобных помещений должен быть сан узел, душевая, комната отдыха. К складскому помещению класса В должны быть подведены телефонные коммуникации.
На таком объекте обязательно должен действовать контрольно-пропускной режим для сотрудников. Прилегающая территория должна быть хорошо освещена. Здесь может и не быть специальной стоянки под легковые автомобили, но для грузовых авто специально оборудованное место должно быть в любом случае.
Склады класса В также характеризуются тем, что к их территории круглый год должен осуществляться беспрепятственный подъезд, дороги должны быть хорошими.
Класс С
Склады класса С характеризуются следующими признаками:
Это чаще всего утепленный ангар или производственное помещение, где высота потолков должны быть не меньше четырех метров. Такие здания могут быть любой этажности.
Если предполагается, что здание многоэтажное, то главное, чтобы в нем был грузовой лифт. Полы сделаны из бетона, но уже без антипылоевого покрытия.
Обязательное условие для таких складов — наличие ворот на нулевом этаже, куда осуществляется подъезд грузового транспорта. Климатические условия в помещении должны поддерживаться системой отопления и вентиляции.
В большинстве случаев на таких складах имеется собственная канализация и водоснабжение. Также не исключено наличие пожарной системы и охранной сигнализации.
До склада класса С должна проходить хорошая дорога, по которой осуществляется подъезд круглый год. Поблизости от склада должна иметься стоянка грузового транспорта.
Этот вариант склада больше всего подходит тем арендаторам, кто не обладает большим количеством средств на аренду. Условия в таких помещениях, в принципе, пригодные, а арендная плата небольшая.
Класс D
Склады класса D характеризуются следующими признаками:
Это самый непритязательный вид складской недвижимости в плане оснащения дополнительными функциями и коммуникациями. Такими складами могут быть даже подвальные помещения, объекты гражданской обороны, ангары и прочие нежилые объекты.
Требования здесь практически отсутствуют, за исключением того, что здесь должен быть проведен свет, и проверяться уровень влажности. Наличие ворот также обязательно.
Такие объекты приобретаются в основном для осуществления в них хранения на недлительные сроки. Основным плюсом таких помещений считается небольшая арендная плата.
Подведение итогов
Если складское помещение относится к классу D или С, предполагается, что оно будет небольшой площади, а такие склады не просто сдать в аренду.
Чтобы в помещении оборудовать полноценный склад, он должен иметь в своем функционале все необходимое оборудование, а также круглосуточно находиться под охраной и быть отапливаемым.
Если склад находится в хорошем месте, то его вполне возможно переоборудовать, например, под автомойку или автосервис. Но здесь необходимо сразу рассчитать, окупится такое вложение или нет.
В любом случае, в отличие от жилой недвижимости, складские помещения имеют неширокий круг потенциальных арендаторов, то есть этот вид недвижимости считается нерентабельным с точки зрения вложения инвестиций.
Из всех классов коммерческой недвижимости, склады имеют самые низкие показатели арендных ставок, следовательно, и доход с такой недвижимости будет не высоким.