КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ КВАРТИРЫ

Популярность первичного жилья (квартиры в новостройках) объясняется достаточно легко. Во-первых, можно приобретать недвижимость с любыми вариантами отделки, во-вторых, сумма вложений в благоустройство многократно меньше, чем при ремонте вторичного жилья после покупки. Можно приобрести жилье еще на этапе строительства: этот вариант является прекрасной инвестицией (на этапе строительства условный квадратный метр жилья на 10–20% дешевле, чем после сдачи дома в эксплуатацию), но очень часто при покупке такой недвижимости фигурирует понятие не покупка, а «переуступка» квартиры. В чем смысл и особенности такого способа приобретения квартиры?
Что такое переуступка квартиры
Переуступка квартиры (цессия — на юридическом языке) — это уступка права собственности на недвижимое имущество: право собственности должно подтверждаться соответствующим документом — договором между строительной компанией и дольщиком (частным инвестором). В таком договоре оговорены права и обязанности сторон, в том числе, и право (возможность) передачи этих прав и обязанностей новому дольщику (инвестору). Если строительная компания такого разрешения на передачу (переуступку) жилья не дает, квартиру на этапе строительства продать невозможно.
Рассматривая, что такое переуступка квартиры, нужно понимать — почему собственник продает недвижимость до завершения строительства. Причин для этого может быть несколько:
У собственника изменились инвестиционные планы: проект перестал интересовать, и он нашел более выгодное вложение денег (изначально квартира рассматривалась как выгодное капиталовложение, но не как объект проживания в дальнейшем).
Собственник достиг основной цели: рост цен на рынке первичного жилья позволяет получить ту финансовую выгоду, которая была запланирована.
Собственник увидел недочеты в строительстве (например, есть риск замедления темпов строительства, «замораживание» объекта на неопределенный срок), и собственник стремится вернуть вложенный капитал.
Срочно потребовались деньги для других целей.
В большинстве случаев приобретение квартиры с целью дальнейшей переуступкой прав на нее — это способ заработать на такой сделке: многолетний рост цен на жилье в новостройках гарантирует капитализацию первоначальных вложений. Поэтому приобретение такой недвижимости не должно настораживать: крайне редко встречаются случаи обмана, которые не сложно избежать, если знать — как оформлять переуступку квартиры, и на что обращать внимание.
Особенности процедуры переуступки квартиры
Особенность 1
Первая особенность, которая отличает обычную покупку квартиры от переуступки, это содержание договора между строительной компанией и старым дольщиком (продавцом, у которого вы приобретаете права на строящуюся квартиру). В нем должны быть оговорены:
Какой документ оговаривает переуступку квартиры
Возможность переуступки по срокам, размер оплаты по договору и порядок расчетов
Какие потери (затраты) продавца и покупателя предусмотрены в случае переуступки
Схема возвращения вложенных средств, если вы планируете расторгнуть в будущем договор с компанией-застройщиком.
Почему на эти пункты важны: договор переуступки несет определенные риски. Например, при расторжении договора второй инвестор (дольщик, собственник) получит только ту сумму, которая была внесена первым дольщиком. Более того, застройщик может оговорить в своем договоре о штрафных санкциях, если расторжение договора произойдет по вашей инициативе (вине).
Особенность 2
Договор переуступки прав на квартиру необходимо заверять нотариально и регистрировать. Это и требование законодательства, и надежная страховка для себя. Третья особенность — обеспечение прозрачной и надежной схемы расчетов с продавцом: наличный расчет или банковская ячейка — не самый лучший способ подтвердить передачу денег. Юристы и риелторы рекомендуют переводить деньги на расчетный (или банковский) счет продавца: вы всегда сможете доказать, что являетесь законопослушным гражданином.
Особенность 3
При переуступке квартиры новый собственник получает в полном объеме не только права, но и обязанности прежнего владельца (продавца). Застройщики это оговаривают в своих договорах, и новый дольщик вынужден выполнять все существующие до переуступки условия договора с застройщиком.
После того, как разобрались с тем, что такое переуступка квартиры и особенностями процедуры, будущему покупателю следует знать о порядке оформления квартиры, которая находится в строящемся доме.
Оформление переуступки квартиры
Как оформлять переуступку квартиры? Правильным и грамотным действием в этом случае будет обращение к юристам и риелторам, которые работают в этом направлении: вам помогут решить те проблемы, с которыми сталкивается покупатель впервые.
Сам алгоритм действий достаточно простой, но требует определенных знаний и внимания. Если вы собрали о застройщике максимум информации (опыт строительства предыдущих объектов, отзывы собственников квартир на таких объектах), вас устраивает сама квартира и район, необходимо выполнить несколько основных шагов.
Шаг первый
Изучаете договор между застройщиком и собственником приобретаемой квартиры. Это лучше поручить юристу: без знания особенностей законов и хитростей юриспруденции, вы можете оказаться в невыгодном положении.
В договоре могут быть нюансы. Например, первый дольщик (продавец) возложил на покупателя максимум финансовых обязательств, и в инвестиционном договоре оговорено, что штрафные санкции или расходы за переоформление документов лягут на нового владельца квартиры. Если договор изучаете вместе с юристом, такие затраты могут быть предметом торга с продавцом — их можно разделить в соотношении 50/50 между сторонами, участвующими в переуступке (между продавцом и покупателем).
Шаг второй
Заблаговременно ставите в известность застройщика о своих намерениях. В противном случае, застройщик может вас оштрафовать за несвоевременное уведомление, а при приемке квартиры — создать массу проблем.
Шаг третий
Запросите у застройщика всю документацию, которая подтверждает факты оплаты (полной или частичной) предыдущим дольщиком (продавцом). Такими документами являются акты сверок или взаиморасчетов. Это поможет определиться с вашими обязательствами перед застройщиками в будущем и материальными расчетами с продавцом.
Достаточно часто на квартиры в строящихся домах оформляют ипотечные договора. В этом случае в процесс переуступки включается и банк, который выдал кредит: вы столкнетесь с тем, что имущественные права на жилье принадлежат банку. Это не является препятствием для переуступки, если:
есть генеральный договор или соглашение (и они в полном объеме выполняются) между банком и застройщиком
в договоре переуступки будет указано три стороны, одной из которых будет застройщик (вы получаете гарантию, что недвижимость не находится в залоге).
Шаг четвертый
Подготовьте и подайте нотариусу необходимые документы, а договор переуступки изучайте с юристом: это поможет избежать неприятностей в будущем (например, расторжения договора или судов).
Шаг пятый, и очень важный
Зарегистрируйте договор в управлении государственной регистрационной службы: без государственной регистрации договор не имеет юридической силы. Застройщик без зарегистрированного договора просто не передаст вам в собственность готовую квартиру после завершения строительства.
Вывод
Не следует пугаться необычной формулировки «переуступка квартиры»: процедура вполне законная, хотя и сопровождается определенными особенностями механизма осуществления такого действия. Воспользуйтесь услугами юристов и риэлторов — они возьмут на себя весь груз забот, и помогут в оформлении квартиры на ваше имя.