Когда вы занимаетесь ремонтом, вы делаете:

- перепланировку, если меняете внутренний вид помещения.
Например, сносите перегородку между туалетом и ванной;
- переустройство – вы меняете инженерные сети.
Например, переносите розетки или меняете трубы;
- переоборудование – это уже серьезные изменения, когда вы меняете назначение помещения.
Например, из кухни делаете жилую комнату.
- реконструкция – вы меняете фасад здания.
Это если вы вдруг решили увеличить окно.
Или построить себе еще один балкон.
Вдаваться в юридически тонкости не будем, главное запомнить – переоборудование и реконструкцию узаконить практически невозможно.
Например.
Вы решили объединить комнату и лоджию или увеличили оконный проем в комнате.
Или - очень частый случай - отгородили предбанник в подъезде на пару с соседом.
Опустим всевозможные нормативы и акты, возьмем только основной закон – жилищный кодекс.
По нему это все изменение общедомового имущества.
Для его легализации необходимо собрать уйму документов.
В том числе - 100% согласий от собственников жилья в вашем доме.
Насколько это реально – думайте сами.
Если обратиться к судебной практике – такие изменения не согласуются.
В ответ на это многие скажут – но ведь люди делают, и их за это не наказывают. Наказывают.
Достаточно в соседях иметь доброжелателя, и к вам может прийти проверка из жилищной инспекции.
И выявив нарушения, вам могут назначить штраф, затем может грозить суд.
По решению суда вас могут обязать вернуть в квартире «все как было».
При невыполнении решения суда может дойти и до выселения вас из квартиры, а ваша недвижимость пойдет с молотка.
И такие судебные прецеденты есть.
Хоть их и не много.
Но это самый крайний случай.
Чаще возникают проблемы при продаже квартиры, особенно в ипотеку, при попытке взять кредит под залог недвижимости и других юридических действиях.
Но как все сделать по закону?
Для начала забываем про переоборудование и реконструкцию.
Делаем только перепланировку и переустройство.
Пошаговая инструкция: как узаконить перепланировку и переустройство
Сразу предупредим – это будет не быстро.
В среднем процесс занимает 2,5 месяца.
1. Собираем документы: в том числе проект, заказанный у организации с допуском СРО (проект нужен в случаях, если вы собираетесь менять инженерные сети, делать проемы в несущих стенах.
Если вы планируете простую перепланировку, то можно сделать так называемый «эскиз» - нарисовать планируемые изменения самостоятельно).
Подробный перечень документов можно посмотреть на сайте ЦМУ.
Тем более, что документы вы будете сдавать именно туда (можно в МФЦ, но ЦМУ быстрее).
Обратите внимание, что вы должны будете прийти на сдачу документов вместе со всеми собственниками жилья.
Или же приложить письменное согласие от них, заверенное нотариусом.
2. Сдаем документы в ЦМУ. Ждем максимум 45 дней.
Получаем разрешение.
3. Делаем ремонт.
4. Вводим обновленное жилье в эксплуатацию: вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров и фиксации изменений, получаем от них акт и подписываем его у проектировщиков, УК и в администрации.
У тех, кто занимался обмерами, берем техплан на диске.
5. Снова собираем пакет документов и подаем его в ЦМУ.
Можно напрямую обратиться в Росреестр или сделать это через МФЦ.
И, наконец-то, получаем выписку с новой планировкой!
Есть еще один вариант.
Планировку можно узаконить постфактум, через суд.
Тут действовать надо будет так:
1. Идем в архитектурный отдел администрации с заявлением,
в котором пишем, что перепланировка уже есть.
2. Вызываем сотрудника БТИ для замеров.
3. Самое сложное: получаем разрешения от СЭС, пожарных и управляющей компании.
4. Опять же – заказываем проект у организации с допуском СРО (тут уже эскизом не обойтись).
5. Обращаемся в суд.
6. Далее в зависимости от решения суда.
При одобрении перепланировки – опять БТИ, акт приемки и далее Росреестр.
В случае отказа – квартиру придется вернуть в исходное состояние.
И, кстати, в не зависимости от решения суда, придется заплатить штраф за самовольную перепланировку.
В общем, желание все сделать «под себя» в новой квартире может обернуться долгими хождениями по инстанциям или же оплатой услуг тех, кто это сделает за вас.
Но не все так уж страшно.
Что разрешено делать во время ремонта, а что нельзя
Далеко не все ремонтные работы требуют этой процедуры.
Поэтому сейчас перейдем к практическим вопросам:
что можно делать при ремонте, а что нельзя.
Можно без оформления перепланировки:
- естественно, можно менять обои, потолки, напольные покрытия (последние можно менять без согласования только если они не тяжелее предыдущих),
- можно заменить старую сантехнику,
- тоже самое касается электроплит и газовых плит. Но тут оговорка. Электроплита без согласования может перемещаться по всей кухне, а газовая должна остаться на месте,
- можно снести старые встроенные шкафы, если они не пронумерованы на кадастровом плане. Можно построить новые,
- не возбраняется поменять двери и окна. Последние не должны стать больше или меньше предыдущих,
- можно установить легкие перегородки, не доходящие до потолка и не образующие отдельное помещение,
- поменять батареи, не наращивая их количество и без прокладки новых подводящих систем,
- установить кондиционер, остеклить балкон – тоже можно, если только ваша квартира не находится в памятнике архитектуры.
Можно, но надо оформить перепланировку:
- объединить туалет и ванную.
Можно даже захватить часть коридора или кухни, но только не жилой комнаты! Ну или, наоборот, разделить санузел,
- снести перегородки или построить их.
Перегородки могут даже образовать новое помещение, например, гардеробную,
- сделать арку или дополнительный проход в ненесущих стенах.
Обратите внимание, если у вас в квартире газ, то объединять кухню и комнату категорически запрещено!
Можно только сделать дополнительный проход из комнаты на кухню с дверью,
- теплые полы, если они не связаны с основной системой теплоснабжения,
- опустить/поднять розетки, увеличить, уменьшить их количество,
- переместить газовую плиту.
Что практически невозможно узаконить:
- в первую очередь это, конечно же, снос несущих стен. Мало того, что вам это не разрешат, так еще и следить будут, чтобы вы этого не сделали,
- объединение комнаты и кухни с газовой плитой,
- перенос «мокрых» помещений (кухня, туалет, ванная) в жилые.
Это касается и увеличения туалета и ванной за счет жилых комнат – нельзя,
- вынос батарей на балкон,
- нарушение общедомовой вентиляции,
- изменение фасада: увеличение балкона, окон.
Конечно, во всех трех категориях мы указали не все возможные пункты.
Но это основные.
И они все подчиняются одному правилу: можно менять то, что касается только вас.
Если затронуты интересы соседей – то перестройкой заниматься нельзя.
И последнее.
Если вам очень хочется сделать перепланировку, а заниматься ее легализацией не хочется, то вот вам для размышления информация от юриста:
- При продаже квартиры, ее оценке для банка, прежде всего оценивается, насколько кардинальные изменения были внесены в квартиру.
Если их невозможно согласовать, то проще всего договориться и предоставить план квартиры из БТИ, который был сделан до перепланировки.
Но это, по идее, не очень правильно.
Поэтому проще отказаться от сильных переделок или иметь в виду, что квартиру будет сложно продать.