ПРАВИЛА ПОКУПКИ КВАРТИРЫ ПО ПЕРЕУСТУПКЕ

Переуступка – для одних способ заработать, для других - сэкономить.
Чтобы при покупке квартиры по переуступке каждая из сторон осталась в выигрыше необходимо полностью соблюдать правила заключения сделки.
Специфика договора цессии
Приобретение квартиры по переуступке довольно популярный способ купли/продажи недвижимости. Многие граждане инвестируют деньги на ранних этапах строительства жилья, а перед сдачей дома продают его по договору цессии, получая прибыль. Причем, если квартира не продастся сразу, потом с нее все равно можно получить прибыль с помощью сдачи в аренду или продажи, как вторичного жилья. Иногда к переуступке прибегают те, кто по разным обстоятельствам не может больше платить кредит за квартиру, ведь расторжение договора с застройщиком почти всегда грозит внушительным штрафом.
Сама цессия - это передача от одного лица другому прав и обязанностей по договору долевого участия (ДДУ). Тот, кто продает, называется цедент (дольщик), а тот, кто покупает, называется цессионарий. Купля/продажа квартиры по переуступке требует оформления соответствующих документов и уплаты застройщику комиссии за согласование переуступки. Комиссия может составлять от 1% до 5% от стоимости жилья, определенного в договоре долевого участия. Обычно оплата комиссии делится между цедентом и цессионарием.
Договор - самое главное
Необходимо знать, что переуступить права на жилье можно только с момента его государственной регистрации и до подписания акта передачи объекта. Если в договоре с застройщиком есть пункт о необходимости согласия застройщика на переуступку, то без его согласия это сделать не получится. Письменное одобрение понадобится и в том случае, если на момент переуступки дольщик не оплатил всю стоимость жилья. Конечно, все обязанности дольщика, включая долг по оплате, если он есть, переходят к покупателю. Договор уступки прав требования заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации договор цессии не вступит в силу.
Оплата квартиры по переуступке обычно происходит с помощью механизм банковских ячеек – цедент забирает деньги после того, как регистрирующий орган переоформит договор. Существует два вида сделок по переуступке: по предварительному договору купли-продажи и по договору долевого участия. Если вся стоимость жилья выплачена, то обычно используется договор уступки долевого участия. Договор уступки и договор долевого участия должны быть зарегистрированы государством. Вариант заключения договора купли-продажи в дальнейшем обязывает продавца оформить договор, но не говорит о том, что покупателю жилье перейдет в собственность. Если такой договор расторгается, то покупатель может вернуть свои деньги, но жилье не получит.
В договоре по покупке квартиры по переуступке должны быть указаны: перечень документов, которые продавец обязан передать покупателю; сроки сделки; стоимость уступки; содержание права, которое уступается и все условия, которые будут отличаться от условий основного договора. Необходимо убедиться, что договор долевого участия в строительстве действителен и учитывается застройщиком. Сделка по переуступке должна быть заверена у нотариуса. Хоть по закону извещение застройщика о таких сделках не обязательно, но во избежание будущих проблем стоит взять у него письменное согласие.
Риски цессии
Успешность покупки квартиры по переуступке зависит от надежности застройщика, чистоты совершаемой сделки и правильности оформленных договоров. Покупатель принимает на себя все условия договора в полной мере. При покупке квартиры по переуступке новый дольщик может предъявлять претензии лишь к уступившему ему права лицу, но не к застройщику. Кстати, доходы, которые получает цедент от реализации права требования, подлежат налогообложению по 208-й статье Налогового кодекса РФ. Декларировать сделку нужно, если сумма в договоре об инвестировании средств отличается от суммы в договоре переуступки. Налог оплачивает только цедент.
Договор переуступки может быть признан недействительным, если на проведение соответствующей сделки не было получено согласие супруга, так как распоряжаться совместной собственностью можно лишь с обоюдного согласия супругов. Поэтому важно тщательно проверять все документы продавца. По завершении сделки у покупателя на руках должен оказаться основной договор с приложениями, соглашение с подтверждением факта расчетов, акт передачи пакета документов и подтвержденное согласие второго участника сделки на уступку.