Как зарегистрировать баню на своём земельном участке.

Станислав построил на своём земельном участке баню без разрешения на строительство и теперь хочет зарегистрировать её в собственность. Как это сделать и будут ли у него какие-либо проблемы из-за того, что он не получал разрешение.
Баня, которая построена на фундаменте (винтовой, свайный, ленточный, плита) - является объектом капитального строительства и подлежит обязательной регистрации в собственность правообладателя земельного участка на котором она расположена. Давайте разбираться, как оформить баню в собственность.
Можно ли пристроить баню к жилому дому и оформить её, как отдельно стоящий объект недвижимости
Можно, если у бани и у дома не единая стена. Дело в том, что эта ситуация аналогичная той, когда к жилому дому пристроен гараж и из которого можно сразу попасть в дом и обратно. Согласно действующего законодательства объект должен иметь свой контур в ином случае и баня и гараж и жилой дом это единый объект недвижимости, который подлежит регистрации и которому будет присвоен один кадастровый номер.
Есть ещё один вид бань - это баня-дом. Данный объект недвижимости следует рассматривать больше, как баня, а не жилой дом, но если в доме сауна, тогда это жилой дом. В общем и целом тут всё зависит от конструкции и конечной цели эксплуатации. Ну и не забывайте, что на одном земельном участке могу запретить регистрировать два жилых дома (это зависит от региона)
А на каких земельных участках разрешается строить баню и регистрировать её в собственность
категория "земли населённых пунктов" и разрешённое использование "для индивидуального жилого строительства"
категория "земли населённых пунктов" и разрешённое использование "для личного подсобного хозяйства"
категория "земли населённых пунктов" и разрешённое использование "для дачного строительства"
категория "земли населённых пунктов" и разрешённое использование "для садоводства"
категория "земли сельхозназначения" и разрешённое использование "для садоводства"
категория "земли сельхозназначения" и разрешённое использование "для дачного строительства"
Может получиться так, что в документах на земельный участок категория или вид разрешённого использования не установлены или сдвоенные, тогда необходимо актуализировать данные в выписке ЕГРН и уже после заниматься регистрацией бани в собственность иначе регистратор в Росреестре приостановит регистрацию права. Но в целом вас об этом предупредит кадастровый инженер, если он грамотный специалист.
Требуется ли получение разрешения на строительство бани
Так как баня является объектом вспомогательного назначения, то получение разрешения на строительство или согласование Уведомлений о планируемом строительстве не требуется. Однако, данное правило может работать в разных регионах по разному и если на вашем земельном участке ещё не построен жилой дом, который является основным объектом, а баню вы уже построили, тогда с регистрацией права собственности может возникнуть сложность. Об этом вам скажет кадастровый инженер к которому вы обратитесь, чтобы зарегистрировать баню в собственность после того, как её построили или же перед, когда проконсультируетесь.
Какие должны быть отступы от границы земельного участка для бани
Очень важно знать, что границей земельного участка является забор, если межевание не сделано и данные ЕГРН, если межевание сделано, поэтому перепроверьте совпадают ли данные забор и кадастр и уже после этого планируйте размещение бани на земельном участке. Ситуация, когда баня окажется построена частично или полностью за границей участка встречается часто.
Строить баню строго или очень близко по границе земельного участка не рекомендую, так как ваш сосед может обратиться с жалобой на вас в суд из-за того, что со ската крыши вашей бани вся вода, снег и грязь будут попадать к соседу на его земельный участок.
Есть противопожарные нормы на которые Росреестр внимание не обращает. Поэтому вы должны знать, что если ваш сосед построил баню раньше вас, то вы уже должны учитывать отступы от фактической ситуации иначе могут возникнуть споры с соседом кто из вас построил баню правильно, а кто нет.
Список отступов:
От деревянных строений объект находится на удалении минимум 15 м (в том числе и зданий, сооружений соседей)
От жилого дома баня находится на расстоянии минимум 8 м
До лесного массива следует выдержать расстояние минимум 15 м
От водоема баня находится на удалении 22 м и более
От колодца или скважины сооружение возводят на расстоянии от 12 м. Сток может быть организован в септик. Автономная канализация находится на удалении от соседнего участка минимум на 1,5 м
Между деревянными банями должно быть расстояние не менее 15 метров!
Как зарегистрировать баню в собственность в Росреестре
Регистрация права собственности на баню осуществляется на основании технического плана в xml формате, подготовленного кадастровым инженером и заверенного его ЭЦП (электронная цифровая подпись).
В состав технического плана включаются декларация, геодезические координаты контура бани, внутренняя планировка и общее описание.
Поэтому, чтобы подготовить технический план вам необходимо обратиться в кадастровую компанию и заключить официальный договор подряда на регистрацию бани в собственность.
Если работы в кадастровой компании вы закажите "под ключ", тогда результатом регистрации бани в собственность будет являться выписка ЕГРН в которой будут содержаться общие данные (адрес, этажность, площадь, тип материалов из которых она сделана), контур бани и каталог геодезических координат в ином случае вам передадут технический план в xml формате с ЭЦП кадастрового инженера.
Так же ваша баня после регистрации права собственности появится на публичной кадастровой карте и дополнительно в ЕГРН на ваш земельный участок будет внесена информация о вашей бане. Таким образом в выписке ЕГРН на участок будет содержаться кадастровый номер бани, а в выписке ЕГРН на баню будет содержаться кадастровый номер на земельный участок.
Дополнительно информация об оформленной в вашу собственность бане будет содержаться в личном кабинете госуслуг.
Какой срок регистрации в собственность бани
В связи с тем, что для регистрации бани в собственность не требуется разрешение на строительство и согласование Уведомления о планируемом строительстве срок регистрации в среднем занимает 15-20 рабочих дней.
Какая действует налоговая льгота на зарегистрированную в собственность баню
На баню распространяется налоговая льгота, а точнее на 50 кв.м. Поэтому, если ваша баня по площади до 50 кв.м. налог вы оплачивать не будите, а если больше, тогда налоговая пересчитает сумму налога и пришлёт её вам в личный кабинет налогоплатильщика.
Какие документы у вас должны быть на руках после регистрации права собственности на баню
Технический план в xml формате с ЭЦП кадастрового инженера (вам должны отправить на почту или передать на CD диске)
Технический план на бумажном носителе с печатью и подписью кадастрового инженера (может запрашиваться отдельно по вашему желанию)
Выписка ЕГРН в pdf, xml форматах.
Когда вы не сможете зарегистрировать баню в собственность
Если баня частично или полностью выходит за границу земельного участка согласно данным ЕГРН. Это когда забор и кадастр не совпадают. В данном случае потребуется или переносить баню или исправлять межевание или оформлять прирезку земли под баней, если это возможно.
Если баня расположена в зоне действия ЗОУИТ или иной охранной зоне, где запрещено строительство любых объектов недвижимости.
Если баня построена на земельном участке у которого категория или вид разрешённого использования не предусматривают возведение и регистрацию права собственности на такой объект недвижимости.
Если земельный участок не принадлежит вам на праве собственности. Возможно у вас настолько старые документы, что на этот земельный участок не присвоен кадастровый номер и не внесены данные в ЕГРН.
Если вы построили свою баню на земельном участке соседа. Тогда соседу повезло, а вам прийдётся с соседом договариваться о выкупе земли или переносить баню к себе на участок.
Лёгкого пара и крепкого здоровья вам и вашим близким!
💡Совет: консультируйтесь и работайте с профессионалами, а построили баню зарегистрируйте её в собственность ведь это ваша собственность и на неё документы должны быть оформлены правильно!