Договор купли-продажи дома с земельным участком: как составить

Дата публикации: 12 мая 2025
Как оформить договор купли-продажи участка с домом
Какие разделы содержит договор купли-продажи дома с землей
Какие документы нужны для сделки
Договор купли-продажи (ДКП) дома — это важный юридический документ, который регулирует отношения между продавцом и покупателем. Он необходим для фиксации условий сделки и дальнейшего переоформления права собственности на недвижимость.
В статье расскажем, как правильно составить такое соглашение, а также об особенностях продажи дома с участком.
Как оформить договор купли-продажи участка с домом
Договор купли-продажи является обязательным документом при реализации недвижимости, включая дом и землю под ним. По закону, он составляется в письменной форме: в большинстве случаев достаточно простой письменной, однако в некоторых необходима нотариальная. К примеру, нотариус понадобится, если среди владельцев дома есть несовершеннолетний или продается доля.
Подробно о том, в каких ситуациях требуется нотариальное удостоверение договора, мы рассказали в статье: Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится.
Для проведения сделки достаточно двух экземпляров ДКП дома с земельным участком: один остается у продавца, другой передается покупателю.
Что нужно предусмотреть при продаже дома и составлении ДКП
Такие сделки имеют несколько отличительных особенностей, о которых следует узнать до оформления договора:
Дом нельзя продать без земельного участка, на котором он расположен. По закону они едины, и если продается один объект, продается и второй.
В ДКП необходимо подробно описать не только сам дом, но и участок.
Продать дом и участок можно в рамках двух сделок, но удобнее — за одну.
Цену можно указать как общую за оба объекта, так и по отдельности за каждый.
У соглашения нет регламентированного законом образца — оформляется оно в простой письменной форме в соответствии с правилами документооборота. Типовой договор, как правило, содержит четыре основных раздела:
Стороны договора
Предмет сделки
Стоимость, сроки и порядок оплаты
Ответственность сторон
Также в нем прописывают дополнительные условия в зависимости от конкретной ситуации и пожеланий сторон, а еще их реквизиты.
Какие разделы содержит договор купли-продажи дома с землей
Вводная часть
Или преамбула. В этом разделе обязательно нужно указать:
Наименование документа — «Договор купли-продажи дома с земельным участком».
Дату и место проведения сделки.
Полные данные сторон договора — продавца и покупателя (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации).
Важные условия
К существенным условиям в сделке по продаже дома с землей относятся предмет соглашения и стоимость объекта. Кроме того, рекомендуется включить в договор порядок оплаты, права и обязанности, а также ответственность сторон.
Предмет
Им будут сразу два объекта — дом и участок, и в этой части нужно описать параметры каждого из них.
Для дома:
адрес и кадастровый номер;
характеристики: материал, этажность, площадь, количество комнат и нежилых помещений;
его состояние.
Для участка:
адрес и кадастровый номер ;
площадь;
категорию и вид разрешенного использования земли;
наличие дополнительных строений/сооружений (баня, гараж и прочее) на участке и факт их передачи.
Если продается доля в доме — например, ½, — то покупателю положена такая же часть участка, что тоже прописывается в этом разделе. Там же следует указать собственника недвижимости и отразить отсутствие обременений.
Цена договора и порядок расчетов
Здесь указывается стоимость недвижимости, форма оплаты (наличная/безналичная), сроки перечисления денег, назначение платежа (как правило, банковский счет покупателя), а также порядок оплаты (единоразовая или поэтапная).
Права и обязанности сторон
Как понятно из названия, в этой части нужно прописать обязательства продавца и покупателя недвижимости, о которых они договорились. Главное — чтобы пункты не противоречили законодательству. В том числе это может быть:
обязанность продавца передать покупателю жилой дом с землей;
обязанность покупателя принять недвижимость в установленный срок и оплатить ее согласно договору;
право покупателя требовать снизить стоимость объекта, если его характеристики отличаются от указанных в договоре;
право продавца требовать полной оплаты недвижимости по договору.
Ответственность сторон
Содержит санкции за нарушение условий договора (штрафы, неустойки, возмещение убытков) и, соответственно, сами условия. К примеру, в этот раздел можно включить пункт об ответственности за предоставление недостоверных сведений о недвижимости.
Заключительная часть
Дополнительные условия
Здесь покупатель и продавец могут прописать другие важные для них положения, которые не относятся к существенным, например:
список непредвиденных обстоятельств, освобождающих стороны от ответственности за нарушение условий договора;
сроки и условия передачи дома и участка после регистрации перехода права собственности в Росреестре;
сроки снятия с регистрационного учета граждан, если на момент продажи в доме кто-то прописан;
условия расторжения договора.
Реквизиты сторон
В конце документа указываются реквизиты продавца и покупателя и ставятся подписи. После государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре сделка считается совершенной.
Соответствующая пошлина с 2025 года составляет:
4 тыс. руб., если кадастровая стоимость недвижимости не определена или не превышает 20 млн руб.;
0,02% от стоимости недвижимости в договоре или от кадастровой (в расчете используют ту, что больше), если кадастровая стоимость более 20 млн руб., но не более 500 тыс. руб. (сумма госпошлины округляется до полных 100 руб. в меньшую сторону).
700 руб. для земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного либо индивидуального жилищного строительства или для возведенной на участке недвижимости.
Какие документы нужны для сделки
Для того чтобы продать дом с землей, потребуются следующие документы:
паспорта всех участников сделки (если их представляют другие лица, то необходимы их паспорта и нотариальная доверенность на проведение сделки);
документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарственная и так далее);
выписка из ЕГРН об объекте;
разрешение на строительство и акт ввода дома в эксплуатацию;
договор купли-продажи дома и участка;
кадастровый и технический паспорта на дом и участок;
документы, подтверждающие межевание и определяющие границы участка;
справки об уплате налогов на дом и землю, а также об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
Также могут понадобиться и другие документы в зависимости от конкретной ситуации, в том числе:
разрешение органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние и недееспособные собственники);
нотариальное согласие супруга на продажу либо документ, подтверждающий, что имущество не является совместной собственностью супругов (если недвижимость куплена в браке).