Здравствуйте! Давайте поговорим сегодня о том, что нужно знать при покупке земельного участка под строительство жилого дома. Чего избегать, чего остерегаться, а чего наоборот бояться не стоит.
Для того чтобы понимать принципы ценообразования на земельные участки, необходимо разобраться в понятиях и определениях, которые мы будем часто встречать. Если вы обращали внимание на предложения о покупке земельных участков, домов, дач или коттеджей, возможно, у вас возник вопрос: почему такое разнообразие цен? Цены на недвижимость могут значительно отличаться, и порой непонятно, откуда берутся такие различия. Например, один маленький домик может стоить в три, а то и в четыре раза дороже, чем огромный и красивый дом. То же касается и земельных участков. Почему один участок в 20 соток рядом с городом может стоить в разы дешевле другого участка в 6 соток, который еще и находится значительно дальше первого от города.
Мы начнем с изучения земельных участков без построек, которые предлагаются для строительства. Основной секрет кроется именно здесь, в категории, к которой относится земельный участок, и в том, для каких целей он предназначен. Давайте разбираться.
Тут важно не запутаться. Для того чтобы было проще разобраться, я предлагаю определить сначала порядок для собственного понимания.
В первую очередь рассматриваем целевое назначение земель. Нас интересуют только следующие категории по целевому назначению:
1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населенных пунктов.
Каждая из этих категорий имеет свои подразделы, а именно - виды разрешенного использования. Это – второй пункт, по которому мы будем определять, подходит нам эта земля под строительство или нет.
Например, земли населенных пунктов могут быть использованы для:
- Индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
- Ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
- Дачного строительства (ДНП)
Земли сельскохозяйственного назначения также имеют свои виды разрешенного использования:
- Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
- Дачное строительство (ДНП)
- Садоводство (СНТ, СНП)
- Крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ)
Для большей наглядности взгляните на таблицу:

Здесь хорошо видно, что земли разных назначений имеют одинаковые виды разрешенного использования. Один и тот же вид разрешенного использования может присутствовать как на землях населенных пунктов, так и на землях сельскохозяйственного назначения (выделено красным).
Если эти отличия рассматривать более подробно, то очевидно, что эта тема требует более детального понимания. Потому что именно в этих отличиях и кроется и разница в цене, и возможные ограничения по целевому использованию земель.
Исходя из вышесказанного, мы понимаем, виды разрешенного использования применимы как к землям населенных пунктов, так и к землям сельскохозяйственного назначения. Отличия между видами внутри одного целевого назначения, в большинстве случаев, незначительны и не оказывают серьезного влияния. Основные различия заключаются между целевым назначением земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения.
Земли населенных пунктов относятся к территориям городов, населенных пунктов или деревень. Когда речь идет о загородной недвижимости, такие земли всегда находятся в границах населенных пунктов, являются их частью и подчиняются муниципальным положениям. Здесь развита соответствующая инфраструктура, за которую отвечают местные власти, и возможна прописка без лишних сложностей.
С другой стороны, земли сельскохозяйственного назначения могут находиться в отдалении от жилых зон, в удаленных полях или районах. В начальной стадии развития, эти земли чаще всего не имеют развитой инфраструктуры, доступа к электросетям, водоснабжению и канализации. Зарегистрироваться по месту жительства на таких участках может быть затруднительно из-за различных проблем с согласованиями, разрешениями и регистрациями. На землях, используемых для крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ), строительство жилых зданий вообще запрещено. Тем не менее, в рекламе часто можно увидеть много предложений о продаже таких участков и построенных на них домов. Обращаю Ваше внимание на то, что участок земли КФХ не может быть меньше 2 Га. А это значит, что если Вам предлагают купить именно такой участок, но менее 2 Га, Вам предлагают купить долю участка, с соответствующими последствиями. Тем не менее, повторю, что таких предложений очень много, они очень заманчивые, но я не рекомендую их принимать или даже рассматривать.
Так же призываю быть очень внимательными в отношении земель ЛПХ. Проверяйте, к какой категории по целевому назначению относится такой участок. Если это земли сельскохозяйственного назначения, то я рекомендую их вообще не рассматривать для дальнейшего строительства. Эти земли предназначены для развития сельского хозяйства, как правило, они так и называются – для сельскохозяйственного использования. На таких землях нельзя строить даже сарай. А вот участок с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), но на землях населенных пунктов, по моему мнению, является самым лучшим для покупки под строительство дома. Как правило, это участок в деревне.
Теперь, вероятно, стало более понятно, почему есть разница в ценах на земельные участки и вообще – на загородную недвижимость.
В дальнейших материалах мы более подробно рассмотрим каждый вид разрешенного использования земельных участков, чтобы избежать ошибок при сделках с недвижимостью и уклониться от мошенничества.